【正文】 曲，三橋后圍寨至紡織城，全長(zhǎng) 公里，總投資 億元。目前該區(qū)域的寫字樓多集中在北大街和和平門里一線，最大的優(yōu)勢(shì)是相關(guān)的商業(yè)職能配套設(shè)施成熟而豐富，但整體的辦公氛圍并不好。從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡中要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近 16001700 萬余人次，其中 2022 年西安共接待境外旅游者 70 萬人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者 1685 萬人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入 億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。寫字樓少是因?yàn)槌菛|的產(chǎn)業(yè)比較特別——軍工產(chǎn)業(yè)，因此也就不需要相應(yīng)的寫字樓。家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈西安按照中央宏觀調(diào)控精神，結(jié)合本土市場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀也同樣采取了系列宏觀調(diào)控措施，這些政策的出臺(tái)對(duì)規(guī)范西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格具有積極的意義。同時(shí)國(guó)家實(shí)施積極的住房消費(fèi)調(diào)控政策，商品房建設(shè)、銷售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步推上了一個(gè)良性、健康地發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。且西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長(zhǎng) 公里，總投資 億元。該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥。用科學(xué)的方法來收集、分析和鑒別原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實(shí)和可靠。 項(xiàng)目目標(biāo)定位本項(xiàng)目是集商業(yè)辦公、娛樂酒店和商場(chǎng)為一體的綜合建設(shè)項(xiàng)目，目標(biāo)消費(fèi)者在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)結(jié)果如表 所示。項(xiàng)目可行性研究所要解決的關(guān)鍵問題如下：（1）通過項(xiàng)目可行性研究全面分析項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和所處環(huán)境的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，提出初步規(guī)劃方案和整體營(yíng)銷方案。周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。歷經(jīng)五十多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為一個(gè)資產(chǎn)近 5 億元、年產(chǎn)值超過 25 億元、擁有四個(gè)專業(yè)工程施工全資子公司、近十個(gè)控（參）17股公司和直屬單位、員工近萬人的企業(yè)。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過短期的政策及季節(jié)性調(diào)整，步入了發(fā)展的新階段，各級(jí)市場(chǎng)交投活躍，土地市場(chǎng)供給充足，交易已經(jīng)開始實(shí)行招拍掛制度，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來調(diào)節(jié)土地資源的分配。此次政策調(diào)控力度之大，前所未有，并且政府很可能將此當(dāng)成一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，10 年內(nèi)都很難發(fā)生變化。2022 年，城東的住宅價(jià)格基本上在 2900 元/平米左右浮動(dòng)，2022 年，已經(jīng)突破了 3000 元/平米，2022 年價(jià)格則達(dá)到了 3200 元/平米。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開發(fā)商利潤(rùn)豐厚。 ② 酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。即入住客戶在選擇酒店時(shí)最看重的交通和商業(yè)環(huán)境。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點(diǎn)。而且金融機(jī)構(gòu)眾多，有中國(guó)光大銀行長(zhǎng)樂西路儲(chǔ)蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長(zhǎng)樂西路西口儲(chǔ)蓄所、西安商業(yè)銀行長(zhǎng)樂西路支行、金華北路郵政儲(chǔ)蓄所等，為廣大住戶提供極大的生活便利。雖然并非每天所需品，但需求卻多樣化，譬如：服裝、禮品、飾品、化妝品等。但是技術(shù)文明的進(jìn)步永遠(yuǎn)不是人類的目的，它絕對(duì)是滿足我們?nèi)祟悓?duì)審美、舒適和享受的手段。因此開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，必須要有整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)作為控制，同時(shí)也要為具體的實(shí)施操作留有足夠的調(diào)整余地。40合理確定生活泵供水壓力，選用高效節(jié)能的水泵和電機(jī)。（4）其它弱電系統(tǒng)，包括電話通信、網(wǎng)絡(luò)信息、安保等，委托相關(guān)資質(zhì)單位設(shè)計(jì)。管線之間遇到矛盾時(shí)，應(yīng)按下列原則布置；臨時(shí)管避讓永久管線；小管線避讓大管線；壓力管線避讓重力自流管線；可彎曲管線避讓不可彎曲管線。（3）暖通規(guī)劃集中熱源采暖，分戶計(jì)量，熱媒為 95/70176。（4）電氣節(jié)能變壓器及高低壓配電柜，均采用高效率、低能耗產(chǎn)品。室外環(huán)境：主要道路用彩色壓?；炷粒诵械?、庭園步道等采用耐磨鋪地缸磚，臨時(shí)停車場(chǎng)和消防登高場(chǎng)選用植草磚地面。（2）應(yīng)用生態(tài)匹配的概念，創(chuàng)造室外空間環(huán)境體系的合理性“生態(tài)匹配”是社區(qū)環(huán)境建設(shè)的一個(gè)基本概念， “紅花須靠綠葉襯”就是這個(gè)道理。自然環(huán)境和自然要素的匱乏，使人們的精神世界得不到及時(shí)全面的補(bǔ)給，慢慢也使人們對(duì)生活的認(rèn)知產(chǎn)生著越來越大的偏差。 （3）西安的小企業(yè)和 SOHO 族西安的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用招待所，用于辦公、休息及接待客戶。主要發(fā)往北京、上海、天津、浙江、福建、河南、河北、湖南、湖北、山西、山東、寧夏、甘肅、江西、廣西、四川等 20 多個(gè)省市區(qū)主要大中城市的客運(yùn)班線。（2）城內(nèi)：西安城內(nèi)的區(qū)域是西安商業(yè) CBD 的真正所在，成熟的區(qū)域環(huán)境和四通八達(dá)的交通條件，使得該區(qū)域依然是寫字樓供應(yīng)和需求的焦點(diǎn)。值得注意的是，近年來，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。城東的寫字樓和別墅都非常少。駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇2022 年的西安樓市仍然伴隨著來自政策面的深層次調(diào)整相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行， “國(guó)八條”及七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)提出指導(dǎo)性意見。在商品房制度出臺(tái)初期，市場(chǎng)開發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一定的不成熟，而從 1995 年開始，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)投資和信貸資金的計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從 95 年到99 年，經(jīng)過國(guó)家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產(chǎn)業(yè)從盲目開發(fā)、無序競(jìng)爭(zhēng)、不甚理智購(gòu)買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過渡。項(xiàng)目周邊交通非常便利，10 路、410 路、527 路、27 路車等均15可直接到達(dá)，可到達(dá)項(xiàng)目所在地的主要車次詳細(xì)可見圖 。該項(xiàng)目宗地南北13長(zhǎng) 米，東西寬 米，主要道路為長(zhǎng)樂西路和金花北路。這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。6沒有需要保留的文物等設(shè)施，無不良工程地質(zhì)條件。7表 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)結(jié)果序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量1 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 萬元 企業(yè)自籌 萬元 總收入（建成第一年） 萬元 2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I c=13%）萬元 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 稅后投資回收期 年 稅前項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I c=12%）萬元 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 稅前投資回收期 年 投資收益率 % % 研究結(jié)論及建議通過分析和論證，我們得出以下結(jié)論：陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓符合西部大開發(fā)的背景，項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方案科學(xué)、合理，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論較好，風(fēng)險(xiǎn)較低。（2）通過項(xiàng)目可行性研究分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和財(cái)務(wù)清償能力，在計(jì)算項(xiàng)目投資收益率、內(nèi)部收益率、投資回收期等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。生態(tài)城東是西安現(xiàn)在發(fā)展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。公司及所屬公司具有電力工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)、房屋建筑施工總承包一級(jí)資質(zhì)、調(diào)試甲級(jí)、監(jiān)理甲級(jí)資質(zhì)，以及國(guó)家對(duì)外承包工程經(jīng)營(yíng)資格證書。二手房市場(chǎng)完全開放后目前對(duì)新商品房市場(chǎng)的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在商品房開發(fā)方面，商品房建設(shè)仍表現(xiàn)出較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從 2022 年市場(chǎng)新推出的樓盤可以看出：開發(fā)商在產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)、銷售策略等方面均對(duì)市場(chǎng)有了較為深刻的認(rèn)識(shí)，較之前成熟了許多。而開發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好 90 平米以下戶型的設(shè)計(jì)，堅(jiān)持實(shí)用主義，才能挺過這次難關(guān)，并在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。住宅的銷售量也是迅速增長(zhǎng)，近兩年的增速都在 40%以上。之后將進(jìn)入 10 至 20 年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。③ 酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析西安曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，作為古絲綢之路的起點(diǎn)，商貿(mào)業(yè)有著輝煌的歷史。（6）城東：城東畢竟不是西安市的重要 CBD 區(qū)域。綜上所述，本項(xiàng)目在依托西安港、大型商場(chǎng)、客運(yùn)中心和巨大的產(chǎn)業(yè)帶來的入住客流數(shù)量上將占很大的優(yōu)勢(shì)。 沖動(dòng)需求型：能夠激發(fā)消費(fèi)者興趣、感官喜好而產(chǎn)生購(gòu)買行為的商品／服務(wù)。本項(xiàng)目應(yīng)借助技術(shù)文明的力量，創(chuàng)造與自然和諧共存的環(huán)境，在節(jié)能、環(huán)保、可持續(xù)利用的思想支配下，從建筑、結(jié)構(gòu)及材料方面入手，達(dá)到人與自然以及技術(shù)手段的和諧共榮。 項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)墻體：外墻體為 200 厚加氣混凝土或承重多孔空心磚，用于靈活分隔的內(nèi)墻選用 ASA 板。地下儲(chǔ)水池和屋頂水箱均采用能及時(shí)報(bào)警的溢流措施。 項(xiàng)目動(dòng)力規(guī)劃和暖通設(shè)計(jì)（1）動(dòng)力規(guī)劃根據(jù)暖通專業(yè)要求和西安市能源結(jié)構(gòu)的具體情況，本項(xiàng)目由鍋爐房提供冬季采暖熱源，熱媒為 95/70176。 項(xiàng)目消防安全管理本項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)范設(shè)計(jì)、安裝消防設(shè)施同時(shí)加強(qiáng)消防安全管理。天然氣管道設(shè)計(jì)符合GB5002893《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》。在滿足人員舒適和衛(wèi)生條件的前提下，盡可能提高夏季室內(nèi)溫度和降低冬季室內(nèi)溫度。保溫材料：屋面選用擠塑泡沫保溫板或 120 厚憎水膨脹珍珠巖板，墻體采用擠塑泡沫保溫板或 ASA 板。如此將整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)用地在平面形態(tài)構(gòu)成布置時(shí)處理成幾個(gè)大的用地區(qū)塊，進(jìn)而構(gòu)筑項(xiàng)目大環(huán)境的整體感和秩序感。（2）創(chuàng)造有別于城市中心生活形態(tài)的城市邊緣地帶的購(gòu)物、辦公和居住環(huán)境人們生活在喧囂的城市中心區(qū)，耳聞目睹著的絕大部分是人類建造的物質(zhì)環(huán)境：遠(yuǎn)處的山巒被遮擋，清新的空氣被污染，原野的植被被人工鋪裝取代。（2）經(jīng)常往來西安的國(guó)內(nèi)及海外商務(wù)人員，由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國(guó)內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返西安，這類人會(huì)選擇招待所，以方便居住和辦公?，F(xiàn)已開通省際、省內(nèi)班線 120 余條，日 發(fā)長(zhǎng)途班次420 余次，日發(fā)送旅客達(dá) 10000 多人。 西安寫字樓市場(chǎng)分析（1）西高新：西高新是西安最為集中的商務(wù)辦公區(qū)，也集中了西安大多數(shù)的中高檔寫字樓，從高新國(guó)際商務(wù)中心對(duì)接世界 500 強(qiáng)開始，到高科廣場(chǎng)、華晶商務(wù)廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、企業(yè)壹號(hào)公園、海星城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目在盯緊西高新已有企業(yè)的同時(shí)，也都把眼光投向了更廣闊的國(guó)內(nèi)大型企業(yè)上，寫字樓市場(chǎng)的客戶資源逐漸呈現(xiàn)緊張趨勢(shì)。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占 16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占 13%，其它消費(fèi)形式占 10%。西安市是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富的旅游資源。白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、新興 24G、輕工綜合商務(wù)樓等項(xiàng)目建設(shè)，無疑使城東商業(yè)地產(chǎn)得以延伸。而近兩三年以來，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改變，尤其隨著新興伴隨著政府對(duì)土地、金融市場(chǎng)的不斷緊縮調(diào)控，新商品房市場(chǎng)的運(yùn)作也越來越趨于規(guī)范，新物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來越嚴(yán)格規(guī)范著商品房市場(chǎng)的運(yùn)行。19第四章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢(shì) 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀自 1992 年以來，西安的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個(gè)從市場(chǎng)初步啟動(dòng)到相對(duì)高速發(fā)展的過程，1993 年、1994 年西安房地產(chǎn)投資均成倍增長(zhǎng)。項(xiàng)目周邊金融設(shè)施齊全，各大銀行均在項(xiàng)目周圍設(shè)有支行或是儲(chǔ)蓄所，如中國(guó)光大銀行長(zhǎng)樂西路儲(chǔ)蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長(zhǎng)樂西路西口儲(chǔ)蓄所、西安商業(yè)銀行長(zhǎng)樂西路支行、金華北路郵政儲(chǔ)蓄所等。 項(xiàng)目區(qū)位及用地本項(xiàng)目位于西安市東北部的新城區(qū)，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長(zhǎng)樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。（4）科學(xué)性原則：即要求按客觀規(guī)律辦事。該項(xiàng)目宗地南北長(zhǎng) 米，東西寬 米，主要道路為長(zhǎng)樂西路和金花北路；該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥；該地地勢(shì)平坦，原有構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平。因此，陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓綜合評(píng)價(jià)結(jié)論是：項(xiàng)目開發(fā)可行。（3）通過項(xiàng)目可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性分析等，以科學(xué)估計(jì)項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)的大小。項(xiàng)目所在地附近14水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場(chǎng)、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非常完善。五十多年來，公司及下屬公司在國(guó)內(nèi)近三十個(gè)省、市以及國(guó)外十余個(gè)國(guó)家承擔(dān)了百余項(xiàng)工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，尤其是承擔(dān)了從日本、英國(guó)引進(jìn)的第一座大型火電站、中國(guó)第一條 330kV 輸電線路及變電站、中國(guó)第一條 500kV 交直流輸電線路施工、750kV 輸變電線路監(jiān)理，積累了先進(jìn)的施工技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)。2022 年在政府宏觀政策的引導(dǎo)以及市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)下，西安房市保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛制度后，地價(jià)相對(duì)于改革前有一定程度上浮；二手房市場(chǎng)仍處于發(fā)展期，市場(chǎng)表現(xiàn)較上年活躍，交易量有所增長(zhǎng)；商品房市場(chǎng)無論從開發(fā)還是銷售均高于去年，可以看出開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)仍然抱有相當(dāng)高的熱情，同時(shí)市場(chǎng)銷售的走高也給其帶來了相當(dāng)大的信心支持。2022 年以來，西安商品房銷售量和價(jià)格都是加速上漲，上半年銷售量同比增加 %，而價(jià)格則上升了 %。很顯然這預(yù)示著人們對(duì)城東地產(chǎn)的看好。（2）各區(qū)域板塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小，宏觀調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范。④