【正文】 項(xiàng)目消防安全管理本項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)范設(shè)計(jì)、安裝消防設(shè)施同時(shí)加強(qiáng)消防安全管理。天然氣管道設(shè)計(jì)符合GB5002893《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》。 項(xiàng)目動(dòng)力規(guī)劃和暖通設(shè)計(jì)（1）動(dòng)力規(guī)劃根據(jù)暖通專業(yè)要求和西安市能源結(jié)構(gòu)的具體情況，本項(xiàng)目由鍋爐房提供冬季采暖熱源，熱媒為 95/70176。在滿足人員舒適和衛(wèi)生條件的前提下，盡可能提高夏季室內(nèi)溫度和降低冬季室內(nèi)溫度。地下儲(chǔ)水池和屋頂水箱均采用能及時(shí)報(bào)警的溢流措施。保溫材料：屋面選用擠塑泡沫保溫板或 120 厚憎水膨脹珍珠巖板，墻體采用擠塑泡沫保溫板或 ASA 板。 項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)墻體：外墻體為 200 厚加氣混凝土或承重多孔空心磚，用于靈活分隔的內(nèi)墻選用 ASA 板。如此將整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)用地在平面形態(tài)構(gòu)成布置時(shí)處理成幾個(gè)大的用地區(qū)塊，進(jìn)而構(gòu)筑項(xiàng)目大環(huán)境的整體感和秩序感。本項(xiàng)目應(yīng)借助技術(shù)文明的力量，創(chuàng)造與自然和諧共存的環(huán)境，在節(jié)能、環(huán)保、可持續(xù)利用的思想支配下，從建筑、結(jié)構(gòu)及材料方面入手，達(dá)到人與自然以及技術(shù)手段的和諧共榮。（2）創(chuàng)造有別于城市中心生活形態(tài)的城市邊緣地帶的購(gòu)物、辦公和居住環(huán)境人們生活在喧囂的城市中心區(qū)，耳聞目睹著的絕大部分是人類建造的物質(zhì)環(huán)境：遠(yuǎn)處的山巒被遮擋，清新的空氣被污染，原野的植被被人工鋪裝取代。 沖動(dòng)需求型：能夠激發(fā)消費(fèi)者興趣、感官喜好而產(chǎn)生購(gòu)買行為的商品／服務(wù)。（2）經(jīng)常往來(lái)西安的國(guó)內(nèi)及海外商務(wù)人員，由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國(guó)內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返西安，這類人會(huì)選擇招待所，以方便居住和辦公。綜上所述，本項(xiàng)目在依托西安港、大型商場(chǎng)、客運(yùn)中心和巨大的產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的入住客流數(shù)量上將占很大的優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)已開(kāi)通省際、省內(nèi)班線 120 余條，日 發(fā)長(zhǎng)途班次420 余次，日發(fā)送旅客達(dá) 10000 多人。（6）城東：城東畢竟不是西安市的重要 CBD 區(qū)域。 西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（1）西高新：西高新是西安最為集中的商務(wù)辦公區(qū)，也集中了西安大多數(shù)的中高檔寫(xiě)字樓，從高新國(guó)際商務(wù)中心對(duì)接世界 500 強(qiáng)開(kāi)始，到高科廣場(chǎng)、華晶商務(wù)廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、企業(yè)壹號(hào)公園、海星城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目在盯緊西高新已有企業(yè)的同時(shí)，也都把眼光投向了更廣闊的國(guó)內(nèi)大型企業(yè)上，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的客戶資源逐漸呈現(xiàn)緊張趨勢(shì)。 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析西安曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，作為古絲綢之路的起點(diǎn)，商貿(mào)業(yè)有著輝煌的歷史。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占 16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占 13%，其它消費(fèi)形式占 10%。③ 酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無(wú)論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。西安市是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富的旅游資源。之后將進(jìn)入 10 至 20 年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、新興 24G、輕工綜合商務(wù)樓等項(xiàng)目建設(shè)，無(wú)疑使城東商業(yè)地產(chǎn)得以延伸。住宅的銷售量也是迅速增長(zhǎng)，近兩年的增速都在 40%以上。而近兩三年以來(lái)，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改變，尤其隨著新興而開(kāi)發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好 90 平米以下戶型的設(shè)計(jì)，堅(jiān)持實(shí)用主義，才能挺過(guò)這次難關(guān)，并在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。伴隨著政府對(duì)土地、金融市場(chǎng)的不斷緊縮調(diào)控，新商品房市場(chǎng)的運(yùn)作也越來(lái)越趨于規(guī)范，新物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來(lái)越嚴(yán)格規(guī)范著商品房市場(chǎng)的運(yùn)行。二手房市場(chǎng)完全開(kāi)放后目前對(duì)新商品房市場(chǎng)的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在商品房開(kāi)發(fā)方面，商品房建設(shè)仍表現(xiàn)出較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從 2022 年市場(chǎng)新推出的樓盤可以看出：開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)、銷售策略等方面均對(duì)市場(chǎng)有了較為深刻的認(rèn)識(shí)，較之前成熟了許多。19第四章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢(shì) 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀自 1992 年以來(lái)，西安的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個(gè)從市場(chǎng)初步啟動(dòng)到相對(duì)高速發(fā)展的過(guò)程，1993 年、1994 年西安房地產(chǎn)投資均成倍增長(zhǎng)。公司及所屬公司具有電力工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)、房屋建筑施工總承包一級(jí)資質(zhì)、調(diào)試甲級(jí)、監(jiān)理甲級(jí)資質(zhì)，以及國(guó)家對(duì)外承包工程經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)。項(xiàng)目周邊金融設(shè)施齊全，各大銀行均在項(xiàng)目周圍設(shè)有支行或是儲(chǔ)蓄所，如中國(guó)光大銀行長(zhǎng)樂(lè)西路儲(chǔ)蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長(zhǎng)樂(lè)西路西口儲(chǔ)蓄所、西安商業(yè)銀行長(zhǎng)樂(lè)西路支行、金華北路郵政儲(chǔ)蓄所等。生態(tài)城東是西安現(xiàn)在發(fā)展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。 項(xiàng)目區(qū)位及用地本項(xiàng)目位于西安市東北部的新城區(qū)，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長(zhǎng)樂(lè)兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。（2）通過(guò)項(xiàng)目可行性研究分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和財(cái)務(wù)清償能力，在計(jì)算項(xiàng)目投資收益率、內(nèi)部收益率、投資回收期等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。（4）科學(xué)性原則：即要求按客觀規(guī)律辦事。7表 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)結(jié)果序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量1 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 萬(wàn)元 企業(yè)自籌 萬(wàn)元 總收入（建成第一年） 萬(wàn)元 2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I c=13%）萬(wàn)元 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 稅后投資回收期 年 稅前項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I c=12%）萬(wàn)元 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 稅前投資回收期 年 投資收益率 % % 研究結(jié)論及建議通過(guò)分析和論證，我們得出以下結(jié)論：陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓符合西部大開(kāi)發(fā)的背景，項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方案科學(xué)、合理，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論較好，風(fēng)險(xiǎn)較低。該項(xiàng)目宗地南北長(zhǎng) 米，東西寬 米，主要道路為長(zhǎng)樂(lè)西路和金花北路；該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥；該地地勢(shì)平坦，原有構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平。6沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。因此，陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓綜合評(píng)價(jià)結(jié)論是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行。這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。（3）通過(guò)項(xiàng)目可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性分析等，以科學(xué)估計(jì)項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)的大小。該項(xiàng)目宗地南北13長(zhǎng) 米，東西寬 米，主要道路為長(zhǎng)樂(lè)西路和金花北路。項(xiàng)目所在地附近14水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場(chǎng)、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非常完善。項(xiàng)目周邊交通非常便利，10 路、410 路、527 路、27 路車等均15可直接到達(dá)，可到達(dá)項(xiàng)目所在地的主要車次詳細(xì)可見(jiàn)圖 。五十多年來(lái)，公司及下屬公司在國(guó)內(nèi)近三十個(gè)省、市以及國(guó)外十余個(gè)國(guó)家承擔(dān)了百余項(xiàng)工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，尤其是承擔(dān)了從日本、英國(guó)引進(jìn)的第一座大型火電站、中國(guó)第一條 330kV 輸電線路及變電站、中國(guó)第一條 500kV 交直流輸電線路施工、750kV 輸變電線路監(jiān)理，積累了先進(jìn)的施工技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)。在商品房制度出臺(tái)初期，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一定的不成熟，而從 1995 年開(kāi)始，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)投資和信貸資金的計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從 95 年到99 年，經(jīng)過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產(chǎn)業(yè)從盲目開(kāi)發(fā)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、不甚理智購(gòu)買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過(guò)渡。2022 年在政府宏觀政策的引導(dǎo)以及市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)下，西安房市保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛制度后，地價(jià)相對(duì)于改革前有一定程度上??；二手房市場(chǎng)仍處于發(fā)展期，市場(chǎng)表現(xiàn)較上年活躍，交易量有所增長(zhǎng)；商品房市場(chǎng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)還是銷售均高于去年，可以看出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)仍然抱有相當(dāng)高的熱情，同時(shí)市場(chǎng)銷售的走高也給其帶來(lái)了相當(dāng)大的信心支持。2022 年的西安樓市仍然伴隨著來(lái)自政策面的深層次調(diào)整相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行， “國(guó)八條”及七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)提出指導(dǎo)性意見(jiàn)。2022 年以來(lái)，西安商品房銷售量和價(jià)格都是加速上漲，上半年銷售量同比增加 %，而價(jià)格則上升了 %。駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇很顯然這預(yù)示著人們對(duì)城東地產(chǎn)的看好。城東的寫(xiě)字樓和別墅都非常少。（2）各區(qū)域板塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小，宏觀調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。④ 準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來(lái)的差異。值得注意的是，近年來(lái)，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。近年來(lái)，西安商貿(mào)業(yè)以“發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通”為目標(biāo)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，深化體制改革，加強(qiáng)設(shè)施建設(shè)，取得了長(zhǎng)足發(fā)展，已初步建立起統(tǒng)一、開(kāi)放、多元、競(jìng)爭(zhēng)的商貿(mào)流通格局，西部商貿(mào)中心的地位逐步形成。（2）城內(nèi)：西安城內(nèi)的區(qū)域是西安商業(yè) CBD 的真正所在，成熟的區(qū)域環(huán)境和四通八達(dá)的交通條件，使得該區(qū)域依然是寫(xiě)字樓供應(yīng)和需求的焦點(diǎn)。城東寫(xiě)字樓基本是零散分布，以靠近市場(chǎng)為多，東關(guān)正街被人認(rèn)為是它的 CBD區(qū)域，所以有部分寫(xiě)字樓集中在那里。主要發(fā)往北京、上海、天津、浙江、福建、河南、河北、湖南、湖北、山西、山東、寧夏、甘肅、江西、廣西、四川等 20 多個(gè)省市區(qū)主要大中城市的客運(yùn)班線。 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及價(jià)格定位 寫(xiě)字樓客戶根據(jù)對(duì)西安市辦公物業(yè)需求量的深入分析，并結(jié)合對(duì)本項(xiàng)硬件（如位置、規(guī)模等條件）情況的了解，本案的市場(chǎng)潛在目標(biāo)客戶，按機(jī)構(gòu)性質(zhì)及需求面積預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)如下： 〈〈〈36%20%20%10%8%6% 〈〈〈〈〈〈〈〈〈〈〈〈〈 33圖 寫(xiě)字樓客戶按機(jī)構(gòu)性質(zhì)預(yù)測(cè)圖 寫(xiě)字樓客戶按需求面積預(yù)測(cè)客戶定位在注重企業(yè)形象和個(gè)性辦公環(huán)境的企業(yè)機(jī)構(gòu)；其中實(shí)力派企業(yè)（國(guó)有或股份制企業(yè)、準(zhǔn)上市公司機(jī)構(gòu)、其它性質(zhì)和行業(yè)的企業(yè)。 （3）西安的小企業(yè)和 SOHO 族西安的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用招待所，用于辦公、休息及接待客戶。這類業(yè)態(tài)的商品／服務(wù)對(duì)消費(fèi)者而言完全不是必需的，是由于沖動(dòng)而產(chǎn)生的購(gòu)買，對(duì)“快速便捷”完成購(gòu)買過(guò)程的要求較另外兩型較低。自然環(huán)境和自然要素的匱乏，使人們的精神世界得不到及時(shí)全面的補(bǔ)給，慢慢也使人們對(duì)生活的認(rèn)知產(chǎn)生著越來(lái)越大的偏差。 在整體設(shè)計(jì)中主要遵循的原則（1）盡可能地立體地拓展居住的景觀空間。（2）應(yīng)用生態(tài)匹配的概念，創(chuàng)造室外空間環(huán)境體系的合理性“生態(tài)匹配”是社區(qū)環(huán)境建設(shè)的一個(gè)基本概念， “紅花須靠綠葉襯”就是這個(gè)道理。外裝修材料及外門窗：外墻主要以面磚為主，局部選用環(huán)保外墻涂料，公建局部飾以石材。室外環(huán)境：主要道路用彩色壓?；炷粒诵械?、庭園步道等采用耐磨鋪地缸磚，臨時(shí)停車場(chǎng)和消防登高場(chǎng)選用植草磚地面。節(jié)約用水、減少排污、節(jié)能環(huán)保。（4）電氣節(jié)能變壓器及高低壓配電柜，均采用高效率、低能耗產(chǎn)品。C 熱水，鍋爐燃料為天然氣。（3）暖通規(guī)劃集中熱源采暖，分戶計(jì)量，熱媒為 95/70176。具體應(yīng)做好以下幾方面：（1）規(guī)范建筑主體項(xiàng)目必須經(jīng)消防部門審核批準(zhǔn)后再施工；竣工時(shí)經(jīng)消防部門驗(yàn)收后才可投入使用，避免先天性火災(zāi)隱患的滋生。管線之間遇到矛盾時(shí)，應(yīng)按下列原則布置；臨時(shí)管避讓永久管線；小管線避讓大管線；壓力管線避讓重力自流管線；可彎曲管線避讓不可彎曲管線。的天然氣管道一律埋地敷設(shè)。（4）其它弱電系統(tǒng)，包括電話通信、網(wǎng)絡(luò)信息、安保等，委托相關(guān)資質(zhì)單位設(shè)計(jì)。冬夏季節(jié)合理調(diào)節(jié)新風(fēng)量，盡量根據(jù)人員變化來(lái)調(diào)節(jié)新風(fēng)量，以降低新風(fēng)負(fù)荷。40合理確定生活泵供水壓力，選用高效節(jié)能的水泵和電機(jī)。防水材料：屋面選用三元乙丙橡膠防水材料或氯化聚乙烯——橡膠共混防水卷材，地下車庫(kù)墻面和地面防水及廁浴間的防水采用氯丁膠乳瀝青防水涂料或橡膠防水涂料。因此開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，必須要有整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)作為控制，同時(shí)也要為具體的實(shí)施操作留有足夠的調(diào)整余地。從大環(huán)境豐富多變的要求來(lái)考慮，應(yīng)布置沿控制軸線向內(nèi)部有機(jī)滲透的動(dòng)態(tài)景觀軸線。但是技術(shù)文明的進(jìn)步永遠(yuǎn)不是人類的目的，它絕對(duì)是滿足我們?nèi)祟悓?duì)審美、舒適和享受的手段。項(xiàng)目應(yīng)該建立起新型生活理念，全面均衡地調(diào)整我們的生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而重新恢復(fù)生活信心，在親近大自然的社區(qū)環(huán)境中健康地生活下去。雖然并非每天所需品，但需求卻多樣化，譬如：服裝、禮品、飾品、化妝品等。 國(guó)內(nèi)及海外常駐西安的機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的。而且金融機(jī)構(gòu)眾多，有中國(guó)光大銀行長(zhǎng)樂(lè)西路儲(chǔ)蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長(zhǎng)樂(lè)西路西口儲(chǔ)蓄所、西安商業(yè)銀行長(zhǎng)樂(lè)西路支行、金華北路郵政儲(chǔ)蓄所等，為廣大住戶提供極大的生活便利。西安市三府灣客運(yùn)站，位于長(zhǎng)纓西路 353 號(hào)，是省交通廳評(píng)定的一級(jí)客運(yùn)站。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點(diǎn)?？祻?fù)路、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時(shí)代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成為西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的一支生力軍。即入住客戶在選擇酒店時(shí)最看重的交通和商業(yè)環(huán)境。（4） 西安市酒店客源特征分析西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的 35%；其次是旅行游客，占入住客人的 26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。 ② 酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。 西安市酒店的市場(chǎng)分析 西安市酒店的現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目招待所按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)就行建設(shè)裝修，因