【正文】 .........................2 風(fēng)險分析 ........................................................................................................2 風(fēng)險控制對策 ................................................................................................2第十章 結(jié)論與建議 ......................................................................................................2 評估結(jié)論 ............................................................................................................2 建議 ....................................................................................................................24第一章 概論 簡述 項目名稱陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓 項目承辦單位陜西電力建設(shè)總公司 可研報告的編制單位陜西西冶項目管理投資咨詢有限公司 研究工作的范圍和內(nèi)容根據(jù)國家對可行性研究階段工作范圍和深度的要求，本報告對陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓建設(shè)背景、基本建設(shè)條件、市場分析與項目定位、總體規(guī)劃方案、總體建設(shè)方案、銷售計劃與收入測算、投資估算與資金籌措、財務(wù)評價與風(fēng)險分析等方面進(jìn)行了綜合研究和分析，并按照委托書的要求，重點突出了經(jīng)濟(jì)可行性分析和工程技術(shù)可行性分析，提出了合理的建議，為項目承辦單位和其他利益者有效地進(jìn)行項目決策和建設(shè)提供科學(xué)的依據(jù)。 可研報告的編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》； 5（2）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》；（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； （4）《住宅設(shè)計規(guī)范》；（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》； （6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》；（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；（9）《陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；（10）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（11）《實用建筑工程估價手冊》；（12）《西安市建設(shè)項目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實施細(xì)則；（13）《造價工程師常用數(shù)據(jù)手冊》；（14）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；（15）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（16） 建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》。該項目宗地南北長 米，東西寬 米，主要道路為長樂西路和金花北路；該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥；該地地勢平坦，原有構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平。 項目目標(biāo)定位本項目是集商業(yè)辦公、娛樂酒店和商場為一體的綜合建設(shè)項目，目標(biāo)消費(fèi)者在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群。 主要建設(shè)項目及施工安排本項目主要包括前期工程、基礎(chǔ)工程、主體建筑、安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、公共配套工程等，施工順序的安排既考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序，嚴(yán)格執(zhí)行建筑行業(yè)的設(shè)計和施工規(guī)范，以確保工程質(zhì)量；總工期 20 個月，施工過程統(tǒng)籌部署施工進(jìn)度，合理安排施工工序，確保項目進(jìn)度要求。投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財務(wù)指標(biāo)均較好。7表 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評價結(jié)果序號 名 稱 單位 數(shù)量1 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 萬元 企業(yè)自籌 萬元 總收入（建成第一年） 萬元 2 財務(wù)評價指標(biāo)稅后項目財務(wù)凈現(xiàn)值（I c=13%）萬元 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 稅后投資回收期 年 稅前項目財務(wù)凈現(xiàn)值（I c=12%）萬元 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 稅前投資回收期 年 投資收益率 % % 研究結(jié)論及建議通過分析和論證，我們得出以下結(jié)論：陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓符合西部大開發(fā)的背景，項目規(guī)劃和建設(shè)方案科學(xué)、合理，財務(wù)評價結(jié)論較好，風(fēng)險較低。在陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓開發(fā)過程中，應(yīng)注意如下方面：8（1）做好宣傳工作，擴(kuò)大市場效應(yīng)和領(lǐng)先優(yōu)勢；（2）加強(qiáng)各分項項目的投資控制。9第二章 可行性研究的思路與框架 項目可行性研究的基本原則（1）獨(dú)立性原則：即要求在進(jìn)行可行性研究的過程中要擺脫當(dāng)事人利益的影響，可行性研究工作始終堅持獨(dú)立的第三者立場。建設(shè)項目的可行性研究，是根據(jù)建設(shè)的要求與具體條件進(jìn)行分析和論證而得出的。（4）科學(xué)性原則：即要求按客觀規(guī)律辦事。用科學(xué)的方法來收集、分析和鑒別原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實和可靠。 可行性研究報告的編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》； （2）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》；（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； （4）《住宅設(shè)計規(guī)范》；（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》； （6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》；（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；（9）《陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；（10）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；10（11）《實用建筑工程估價手冊》；（12）《西安市建設(shè)項目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實施細(xì)則；（13）《造價工程師常用數(shù)據(jù)手冊》；（14）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；（15）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（16） 建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》?？尚行匝芯勘仨殢南到y(tǒng)總體出發(fā)，對技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護(hù)、法律等多個方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項目是否可行，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。（2）通過項目可行性研究分析項目的財務(wù)盈利能力和財務(wù)清償能力，在計算項目投資收益率、內(nèi)部收益率、投資回收期等相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。本項目可行性研究報告的編制思路如下圖 所示。由陜西電力建設(shè)總公司投資建設(shè)，占地面積 3289 m2,總建筑面積 27518m2。建設(shè)項目施工期共 20 個月，2022 年年底全部交付使用。 項目區(qū)位及用地本項目位于西安市東北部的新城區(qū)，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥。表 項目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo)占地面積： 3289㎡ 總建筑面積： 27518㎡裙樓面積： 13057㎡ 招待所面積： 7161㎡ 商鋪面積 6530㎡停車位（地下）：98 位 寫字樓面積 6527㎡停車位（地上）：31 位地下室面積： 7300㎡ 綠地率： 33%建筑密度 % 容積率： 項目周邊設(shè)施分析城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠(yuǎn)離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得項目所處區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。生態(tài)城東是西安現(xiàn)在發(fā)展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好。與此相對應(yīng)的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示 MALL 在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息。項目周邊教育文化氛圍濃厚，有西安電力高等?？茖W(xué)校、西工大附屬中學(xué)、西安現(xiàn)代職業(yè)學(xué)校西北電機(jī)小學(xué)、西安現(xiàn)代職業(yè)學(xué)校、西安電機(jī)中學(xué)、西安電力高等?？茖W(xué)校、西安市自達(dá)中學(xué)、西工大附屬中學(xué)等學(xué)校。項目周邊金融設(shè)施齊全，各大銀行均在項目周圍設(shè)有支行或是儲蓄所，如中國光大銀行長樂西路儲蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長樂西路西口儲蓄所、西安商業(yè)銀行長樂西路支行、金華北路郵政儲蓄所等。且西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長 公里，總投資 億元。綜上所述，該項目宗地地理位置較好，未來增值潛力具大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，項目開發(fā)前景很好。前身是西北電力建設(shè)局，始建于 1952 年，歷經(jīng)多次體制變革，1988 年更名為陜西電力建設(shè)總公司，1999 年改組為西北（陜西）電力建設(shè)集團(tuán)公司。公司及所屬公司具有電力工程施工總承包一級資質(zhì)、房屋建筑施工總承包一級資質(zhì)、調(diào)試甲級、監(jiān)理甲級資質(zhì)，以及國家對外承包工程經(jīng)營資格證書。五十多年來，公司始終秉承“品質(zhì)成就未來”的核心理念，強(qiáng)化管理和技術(shù)創(chuàng)新，公司參與工程總承包、施工承包、工程管理、調(diào)試、監(jiān)理、咨詢、技術(shù)服務(wù)的所有在建工程進(jìn)度正點、安全良好、質(zhì)量優(yōu)良，贏得了各方的廣泛贊譽(yù)，也獲得了十余項國家、省部級榮譽(yù)稱號，使“西北電建”響徹國內(nèi)，叫響國際。近十多年來，公司立足國內(nèi)，瞄準(zhǔn)國際，合縱連橫，全面進(jìn)軍國際電力建設(shè)市場，先后與中國東方電氣集團(tuán)公司、中國技術(shù)進(jìn)出口總公司、中國機(jī)械設(shè)備進(jìn)出口總公司、中國成達(dá)工程公司等知名企業(yè)合作，承接并實施完成了 24 臺火電機(jī)組、一條國家級輸變電線路、共 11 個涉外工程的施工、管理、技術(shù)服務(wù)、監(jiān)理、調(diào)試等任18務(wù)。近年來，公司注重科學(xué)管理，實施全面創(chuàng)新，整合并通過了國內(nèi)國際質(zhì)量、職業(yè)健康安全及環(huán)境管理體系認(rèn)證；公司被評為“陜西省文明單位標(biāo)兵”、陜西省“守合同、重信用”單位、陜西省重點工程立功競賽先進(jìn)單位、建設(shè)銀行“AAA 級信用等級企業(yè)”、2022 年度全國電力建設(shè)優(yōu)秀施工企業(yè)、陜西省電力公司綜合先進(jìn)、“四好”領(lǐng)導(dǎo)班子、黨風(fēng)廉政建設(shè)、思想政治工作、雙文明先進(jìn)等多項榮譽(yù)。19第四章 市場分析與項目定位 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀自 1992 年以來，西安的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，1993 年、1994 年西安房地產(chǎn)投資均成倍增長。同時國家實施積極的住房消費(fèi)調(diào)控政策，商品房建設(shè)、銷售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將西安的房地產(chǎn)市場逐步推上了一個良性、健康地發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。2022 年伴隨著政府各項宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運(yùn)行以及市場環(huán)境的持續(xù)改善，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也漸入佳境。城市化建設(shè)步伐的加快，舊城改造工程的深入實施，長安撤縣設(shè)區(qū)、 “西安 CBD建設(shè)規(guī)劃”及“大西安都市圈構(gòu)想”等等政策的出臺，為西安的房地產(chǎn)業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機(jī)。二手房市場完全開放后目前對新商品房市場的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在商品房開發(fā)方面，商品房建設(shè)仍表現(xiàn)出較高的增長態(tài)勢，從 2022 年市場新推出的樓盤可以看出：開發(fā)商在產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計、銷售策略等方面均對市場有了較為深刻的認(rèn)識，較之前成熟了許多。從政府的角度來看，上年全國局部地區(qū)市場存在的一些過熱及結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象已引起其注意，從 2022 年以來政府對土地市場的規(guī)劃及控制政策，銀行放貸利率的一系列調(diào)整均可見一斑，這也為促進(jìn)、規(guī)范樓市良好運(yùn)行提供了政策引導(dǎo)。2022 年西安房地產(chǎn)市場仍然平穩(wěn)運(yùn)行，開發(fā)及銷售較去年同比均保持著較高的增長21幅度。從新商品房市場運(yùn)行來看，2022 年被稱之為房地產(chǎn)市場的“土地年”，而 2022 年則被謂之“金融年”的稱號，而這種來自土地與金融市場的變革仍處于不斷深入的演變之中。伴隨著政府對土地、金融市場的不斷緊縮調(diào)控，新商品房市場的運(yùn)作也越來越趨于規(guī)范，新物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來越嚴(yán)格規(guī)范著商品房市場的運(yùn)行。西安按照中央宏觀調(diào)控精神，結(jié)合本土市場實際現(xiàn)狀也同樣采取了系列宏觀調(diào)控措施，這些政策的出臺對規(guī)范西安房地產(chǎn)市場發(fā)展、穩(wěn)定住房價格具有積極的意義。2022 年，西安房地產(chǎn)市場銷售量較去年同比仍有較大增加，發(fā)展勢頭迅猛。并將全額征收營業(yè)稅的時間由購買住房不足 2 年增加到 5 年，以抑制投機(jī)和投資需求。而開發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好 90 平米以下戶型的設(shè)計，堅持實用主義，才能挺過這次難關(guān)，并在競爭中勝出。這與人們對政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的失望和今年以來的物價快速上漲不無關(guān)系。在全國其它城市房地產(chǎn)價格增長過快形成了一定泡沫的時期，國家先后出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，以打壓房地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，在這種情況下，西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展卻相對比較平穩(wěn)，價格每年都保持 5%以上的增長幅度，顯示了其較為健康地運(yùn)行。在西安樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢如破竹，高新區(qū)一馬當(dāng)先，曲江、經(jīng)開區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，發(fā)展較緩。而近兩三年以來，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改變，尤其隨著新興家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠(yuǎn)離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。目前城東房地產(chǎn)的發(fā)展主要在兩個片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來在城東開發(fā)的新商品房基本上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開發(fā)的集資房和公房。住宅的銷售量也是迅速增長，近兩年的增速都在 4