【正文】 .............................................................2 招待所收入 ....................................................................................................2 商鋪?zhàn)饨鹗杖?................................................................................................2 寫字樓租金收入 ............................................................................................2 停車場收入 ....................................................................................................2第八章 投資估算及資金籌措 ......................................................................................2 本項(xiàng)目總投資估算 ..............................................................................................2 項(xiàng)目資金籌措 ......................................................................................................2 項(xiàng)目運(yùn)營期間經(jīng)營成本估算 ..............................................................................2第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................................................................2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..............................................................................................................2 項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)計(jì)算條件 ................................................................................2 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ........................................................................................2 項(xiàng)目敏感性分析 ..................................................................................................2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................................................................................2 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................................2 風(fēng)險(xiǎn)控制對策 ................................................................................................2第十章 結(jié)論與建議 ......................................................................................................2 評(píng)估結(jié)論 ............................................................................................................2 建議 ....................................................................................................................24第一章 概論 簡述 項(xiàng)目名稱陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓 項(xiàng)目承辦單位陜西電力建設(shè)總公司 可研報(bào)告的編制單位陜西西冶項(xiàng)目管理投資咨詢有限公司 研究工作的范圍和內(nèi)容根據(jù)國家對可行性研究階段工作范圍和深度的要求，本報(bào)告對陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓建設(shè)背景、基本建設(shè)條件、市場分析與項(xiàng)目定位、總體規(guī)劃方案、總體建設(shè)方案、銷售計(jì)劃與收入測算、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行了綜合研究和分析，并按照委托書的要求，重點(diǎn)突出了經(jīng)濟(jì)可行性分析和工程技術(shù)可行性分析，提出了合理的建議，為項(xiàng)目承辦單位和其他利益者有效地進(jìn)行項(xiàng)目決策和建設(shè)提供科學(xué)的依據(jù)。 可研報(bào)告的編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； 5（2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》；（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； （4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； （6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（9）《陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；（10）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（11）《實(shí)用建筑工程估價(jià)手冊》；（12）《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則；（13）《造價(jià)工程師常用數(shù)據(jù)手冊》；（14）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（15）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（16） 建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》。 研究工作概述 擬建項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于西安市東北部的新城區(qū)長樂西路 3 號(hào)，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項(xiàng)目宗地南北長 米，東西寬 米，主要道路為長樂西路和金花北路；該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥；該地地勢平坦，原有構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平。6沒有需要保留的文物等設(shè)施，無不良工程地質(zhì)條件。 項(xiàng)目目標(biāo)定位本項(xiàng)目是集商業(yè)辦公、娛樂酒店和商場為一體的綜合建設(shè)項(xiàng)目，目標(biāo)消費(fèi)者在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群。 主要建設(shè)條件項(xiàng)目宗地地勢較好，增值潛力大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目開發(fā)前景很好；項(xiàng)目所在地附近水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非常完善；周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好。 主要建設(shè)項(xiàng)目及施工安排本項(xiàng)目主要包括前期工程、基礎(chǔ)工程、主體建筑、安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、公共配套工程等，施工順序的安排既考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序，嚴(yán)格執(zhí)行建筑行業(yè)的設(shè)計(jì)和施工規(guī)范，以確保工程質(zhì)量；總工期 20 個(gè)月，施工過程統(tǒng)籌部署施工進(jìn)度，合理安排施工工序，確保項(xiàng)目進(jìn)度要求。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓總投資 萬元，全部為自有資金投資。投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)結(jié)果如表 所示。7表 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)結(jié)果序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量1 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 萬元 企業(yè)自籌 萬元 總收入（建成第一年） 萬元 2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I c=13%）萬元 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 稅后投資回收期 年 稅前項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I c=12%）萬元 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 稅前投資回收期 年 投資收益率 % % 研究結(jié)論及建議通過分析和論證，我們得出以下結(jié)論：陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓符合西部大開發(fā)的背景，項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方案科學(xué)、合理，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論較好，風(fēng)險(xiǎn)較低。因此，陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓綜合評(píng)價(jià)結(jié)論是：項(xiàng)目開發(fā)可行。在陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓開發(fā)過程中，應(yīng)注意如下方面：8（1）做好宣傳工作，擴(kuò)大市場效應(yīng)和領(lǐng)先優(yōu)勢；（2）加強(qiáng)各分項(xiàng)項(xiàng)目的投資控制。（3）項(xiàng)目投資商業(yè)部分選擇競爭拍賣的整體銷售模式，存在一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)，建議適當(dāng)提前商業(yè)部分投資客戶意向的確定，以便將來商業(yè)部分設(shè)計(jì)功能及布局、格調(diào)能滿足客戶使用要求。9第二章 可行性研究的思路與框架 項(xiàng)目可行性研究的基本原則（1）獨(dú)立性原則：即要求在進(jìn)行可行性研究的過程中要擺脫當(dāng)事人利益的影響，可行性研究工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場。（2）客觀性原則：就是要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則。建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究，是根據(jù)建設(shè)的要求與具體條件進(jìn)行分析和論證而得出的。（3）真實(shí)性原則：指在進(jìn)行可行性研究的過程中所運(yùn)用的數(shù)據(jù)資料必須真實(shí)可靠，結(jié)果必須真實(shí)、公允。（4）科學(xué)性原則：即要求按客觀規(guī)律辦事。這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。用科學(xué)的方法來收集、分析和鑒別原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實(shí)和可靠。每一項(xiàng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的決定，都有科學(xué)的依據(jù)，是經(jīng)過認(rèn)真的分析、計(jì)算而得出的。 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； （2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》；（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； （4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； （6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（9）《陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；（10）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；10（11）《實(shí)用建筑工程估價(jià)手冊》；（12）《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則；（13）《造價(jià)工程師常用數(shù)據(jù)手冊》；（14）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（15）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（16） 建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》。 可行性研究要解決的關(guān)鍵問題項(xiàng)目可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前對有關(guān)建設(shè)方案、技術(shù)方案和生產(chǎn)經(jīng)營方案進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證?？尚行匝芯勘仨殢南到y(tǒng)總體出發(fā)，對技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護(hù)、法律等多個(gè)方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項(xiàng)目是否可行，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。項(xiàng)目可行性研究所要解決的關(guān)鍵問題如下：（1）通過項(xiàng)目可行性研究全面分析項(xiàng)目自身的優(yōu)勢、劣勢和所處環(huán)境的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，提出初步規(guī)劃方案和整體營銷方案。（2）通過項(xiàng)目可行性研究分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和財(cái)務(wù)清償能力，在計(jì)算項(xiàng)目投資收益率、內(nèi)部收益率、投資回收期等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。（3）通過項(xiàng)目可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性分析等，以科學(xué)估計(jì)項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)的大小。本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制思路如下圖 所示。11圖 可行性研究的基本工作思路結(jié)論及建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及不確定性分析項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目營銷方案項(xiàng)目投資估算與融資方式市場調(diào)研與預(yù)測現(xiàn)場走訪并向相關(guān)人員了解情況12第三章 項(xiàng)目建設(shè)的基本條件分析 項(xiàng)目規(guī)劃概況陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓（含綜合辦公樓及職工培訓(xùn)中心）位于西安市新城區(qū)長樂西路 3 號(hào)。由陜西電力建設(shè)總公司投資建設(shè)，占地面積 3289 m2,總建筑面積 27518m2。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 1棟綜合辦公樓及職工培訓(xùn)中心，同時(shí)配套建設(shè)相應(yīng)的公用設(shè)施以及輔助工程設(shè)施（地下停車場、綠地、健身廣場、道路等）。建設(shè)項(xiàng)目施工期共 20 個(gè)月，2022 年年底全部交付使用。主要建筑系統(tǒng)及建筑材料: 主體結(jié)構(gòu):框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu) 電梯系統(tǒng):直升電梯 外墻材料:涂料、瓷磚 供暖系統(tǒng):集中供暖 門窗系統(tǒng):塑鋼門窗主要設(shè)備材料：通風(fēng)系統(tǒng)，消防器材，儀器儀表，防雷接地； 門窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墻地面磚；光源燈具，低壓電器，變配電，電線電纜，弱電系統(tǒng)；供水設(shè)備，管材管件，閥門組件，室外排水，五金水暖；康體設(shè)施，園林綠化，小區(qū)監(jiān)控，門禁系統(tǒng)。 項(xiàng)目區(qū)位及用地本項(xiàng)目位于西安市東北部的新城區(qū)，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項(xiàng)目宗地南北13長 米，東西寬 米，主要道路為長樂西路和金花北路。該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥。該地地勢平坦，構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平，沒有需要保留的文物等設(shè)施，無不良工程地質(zhì)條件。表 項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo)占地面積： 3289㎡ 總建筑面積： 27518㎡裙樓面積： 13057㎡ 招待所面積： 7161㎡ 商鋪面積 6530㎡停車位（地下）：98 位 寫字樓面積 6527㎡停車位（地上）：31 位地