【正文】 門(mén)窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墻地面磚；光源燈具，低壓電器，變配電，電線電纜，弱電系統(tǒng)；供水設(shè)備，管材管件，閥門(mén)組件，室外排水，五金水暖；康體設(shè)施，園林綠化，小區(qū)監(jiān)控，門(mén)禁系統(tǒng)。該地地勢(shì)平坦，構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平，沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。目前，項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿西安長(zhǎng)樂(lè)路一線向東，相繼涌現(xiàn)了白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、時(shí)丹達(dá)服裝城、丹尼爾世紀(jì)廣場(chǎng)、新興 24G、西北輕工市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新的活力。項(xiàng)目附近醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施非常發(fā)達(dá)，附近有西京醫(yī)院、第四軍醫(yī)大學(xué)西安五仁醫(yī)院、陜西中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、瑞光口腔醫(yī)院、陜西生殖醫(yī)學(xué)醫(yī)院、康大藥房、圣和醫(yī)院、西京醫(yī)院、澡露堂新康大藥房、北方醫(yī)院等。其中，地鐵一號(hào)線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，這就使得項(xiàng)目所在地的交通更加便捷。歷經(jīng)五十多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為一個(gè)資產(chǎn)近 5 億元、年產(chǎn)值超過(guò) 25 億元、擁有四個(gè)專(zhuān)業(yè)工程施工全資子公司、近十個(gè)控（參）17股公司和直屬單位、員工近萬(wàn)人的企業(yè)。承建的深圳媽灣電廠工程、齊魯石化自備熱電廠工程榮獲“魯班獎(jiǎng)”；唐山陡河電站、秦嶺電廠二期、500kV 平武輸電線路及 330KV 秦北莊輸電線路工程、國(guó)華內(nèi)蒙準(zhǔn)格爾電廠、寧夏石嘴山電廠、寧夏中寧電廠擴(kuò)建、京能內(nèi)蒙岱海電廠一期、陜西韓城第二發(fā)電廠一期、750kV示范等 10 余個(gè)工程先后榮獲國(guó)家工程質(zhì)量銀獎(jiǎng)；陜西渭河電廠二、三期、陜西寶雞第二發(fā)電廠、陜西戶縣第二發(fā)電廠等 10 余個(gè)工程榮獲電力優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)。目前，公司擁有雄厚的施工機(jī)具、管理和技術(shù)隊(duì)伍，積累了豐富的國(guó)內(nèi)國(guó)際工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，具有同時(shí)承建 6—8 座大中型電站、1500—2022 公里送變電線路及配套變電站、20 萬(wàn)平方米工業(yè)與民用建筑工程的能力，可廣泛開(kāi)展工程施工總承包、專(zhuān)業(yè)承包、工程監(jiān)理、調(diào)試以及建設(shè)管理、咨詢服務(wù)等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。2022 年是西部大開(kāi)發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計(jì)劃地指引下，西安兩大支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資、旅游、對(duì)外貿(mào)易等方面都取得了好的成績(jī)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應(yīng)獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，消費(fèi)方式也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費(fèi)方面的支出也有較大幅度增長(zhǎng)。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短期的政策及季節(jié)性調(diào)整，步入了發(fā)展的新階段，各級(jí)市場(chǎng)交投活躍，土地市場(chǎng)供給充足，交易已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行招拍掛制度，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)調(diào)節(jié)土地資源的分配。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 2022 年種種政策規(guī)范及市場(chǎng)的快速發(fā)展，為 2022 年的市場(chǎng)帶來(lái)了更新、更高的發(fā)展起點(diǎn)。 之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)的深層次調(diào)控，從源頭對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作肅清了一系列障礙，但也讓眾多開(kāi)發(fā)商未來(lái)運(yùn)營(yíng)面臨著更大的挑戰(zhàn)。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的不斷完善以及市場(chǎng)規(guī)范制度對(duì)市場(chǎng)的不斷引導(dǎo)及調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越為明顯，在市場(chǎng)無(wú)形指揮棒的引導(dǎo)下，商品房的供應(yīng)與購(gòu)買(mǎi)行為也逐步走向理性與成熟，一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)及三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將趨向合理化，而市場(chǎng)的最終成熟必將是價(jià)格、供給、需求等市場(chǎng)運(yùn)作主因素及各影響因素之間的適度平衡。此次政策調(diào)控力度之大，前所未有，并且政府很可能將此當(dāng)成一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，10 年內(nèi)都很難發(fā)生變化。從總的發(fā)展情況來(lái)看，2022 年到 07 年是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速的時(shí)段。23因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說(shuō)法。水岸東方的相繼建成和亮相，西安城東地產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起來(lái)。2022 年，城東的住宅價(jià)格基本上在 2900 元/平米左右浮動(dòng)，2022 年，已經(jīng)突破了 3000 元/平米，2022 年價(jià)格則達(dá)到了 3200 元/平米。西安市民衣食住行等物品的流通基本上都在這些大大小小的批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行。長(zhǎng)樂(lè)路也已逐漸形成了康復(fù)路之外的城東商業(yè)代表。雖然如此，城東還是有一顆寫(xiě)字樓明星——西部電力國(guó)際商務(wù)中心屹立于互助路旁，一枝獨(dú)秀，說(shuō)明城東對(duì)寫(xiě)字樓還是有需求的。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)豐厚。（4）房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤(rùn)空間，將使得越來(lái)越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開(kāi)發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。 西安市酒店的市場(chǎng)分析 西安市酒店的現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目招待所按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)就行建設(shè)裝修，因此相關(guān)的數(shù)據(jù)資料參考西安市三星級(jí)酒店。（1） 西安酒店的規(guī)模數(shù)量對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4 家五星級(jí)酒店、6 家四星級(jí)酒店、15 家三星級(jí)酒店、20 家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近 100 家二星級(jí)及以下酒店。 ② 酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開(kāi)始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開(kāi)始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在 90%左右） ，并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提27供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。（4） 西安市酒店客源特征分析西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的 35%；其次是旅行游客，占入住客人的 26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。消費(fèi)者職業(yè)上沒(méi)有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。即入住客戶在選擇酒店時(shí)最看重的交通和商業(yè)環(huán)境。 在西安，具有十幾年商業(yè)底蘊(yùn)的康復(fù)路、輕工一線，是西北地區(qū)極負(fù)盛名的服裝鞋帽、輕工業(yè)品批發(fā)零售的集散地?？祻?fù)路、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時(shí)代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成為西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的一支生力軍。（3）城北：城北商住樓、寫(xiě)字樓主要沿迎賓大道（未央路）呈線形分布，因此這里辦公氣氛相比其它地區(qū)并不濃。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點(diǎn)。01000202230004000500060002022 2022 2022 20224625 49725256 574150 38 58 60寫(xiě) 字 樓 售 價(jià) 及 租 金 價(jià) 格 分 析 （ 單 位 ： 元 /平 米 ）售 價(jià)租 價(jià)圖 西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均價(jià)格示意圖 本項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析綜上分析，項(xiàng)目所處區(qū)域位置的市場(chǎng)前景非常好，我們從以下幾個(gè)方面來(lái)分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性。西安市三府灣客運(yùn)站，位于長(zhǎng)纓西路 353 號(hào)，是省交通廳評(píng)定的一級(jí)客運(yùn)站。其中，地鐵二號(hào)線已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。而且金融機(jī)構(gòu)眾多，有中國(guó)光大銀行長(zhǎng)樂(lè)西路儲(chǔ)蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長(zhǎng)樂(lè)西路西口儲(chǔ)蓄所、西安商業(yè)銀行長(zhǎng)樂(lè)西路支行、金華北路郵政儲(chǔ)蓄所等，為廣大住戶提供極大的生活便利。主力客戶特征：（1）公司自身實(shí)力經(jīng)過(guò)歷年積累已處在國(guó)內(nèi)同行業(yè)水平的第二軍團(tuán)領(lǐng)軍人，并有信心在一定時(shí)期內(nèi)成為第一軍團(tuán)的中堅(jiān)力量； （2）關(guān)注提升公司形象及品牌知名度； （3）希望利用中央商務(wù)群的商務(wù)綜合優(yōu)勢(shì)； （4）在企業(yè)自用的同時(shí)，又有資金的保值及增值的資本運(yùn)籌。 國(guó)內(nèi)及海外常駐西安的機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的。 商業(yè)部分客戶OUTLESS（名品折扣店）高端餐飲（如：藍(lán) CLUB 等）地鐵商業(yè)：地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)可以分為共性需求型、區(qū)域需求型和沖動(dòng)需求型。雖然并非每天所需品，但需求卻多樣化，譬如：服裝、禮品、飾品、化妝品等。譬如：傳真復(fù)印、無(wú)限寬帶、個(gè)人護(hù)理、快照膠卷等。項(xiàng)目應(yīng)該建立起新型生活理念，全面均衡地調(diào)整我們的生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而重新恢復(fù)生活信心，在親近大自然的社區(qū)環(huán)境中健康地生活下去。在這里購(gòu)物、辦公和居住的人們，在享受著大自然親切宜人社區(qū)環(huán)37境的同時(shí)，他們的物質(zhì)生活條件和商業(yè)服務(wù)設(shè)施也要得到必要的滿足，社區(qū)的教育設(shè)施和公眾活動(dòng)場(chǎng)所更要有保證。但是技術(shù)文明的進(jìn)步永遠(yuǎn)不是人類(lèi)的目的，它絕對(duì)是滿足我們?nèi)祟?lèi)對(duì)審美、舒適和享受的手段。（3）重視建筑的外立面設(shè)計(jì)，依靠建筑形體變化和色彩配置，創(chuàng)造出獨(dú)特的視覺(jué)效果。從大環(huán)境豐富多變的要求來(lái)考慮，應(yīng)布置沿控制軸線向內(nèi)部有機(jī)滲透的動(dòng)態(tài)景觀軸線。在宗地西側(cè)布置單元式高層住宅，有益于項(xiàng)目整體外部空間形態(tài)輪廓線的豐富和完善。因此開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，必須要有整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)作為控制，同時(shí)也要為具體的實(shí)施操作留有足夠的調(diào)整余地。內(nèi)裝修：底層入口門(mén)廳為磨光花崗巖地坪，水性環(huán)保內(nèi)墻涂料；標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳為鋪地磚地面、踢腳，水性環(huán)保涂料墻、頂；戶內(nèi)為水泥石屑地坪，混合沙漿粉刷墻、頂。防水材料：屋面選用三元乙丙橡膠防水材料或氯化聚乙烯——橡膠共混防水卷材，地下車(chē)庫(kù)墻面和地面防水及廁浴間的防水采用氯丁膠乳瀝青防水涂料或橡膠防水涂料。外門(mén)窗：住宅采用仿木塑鋼門(mén)窗框中空玻璃加密封條，公共建筑選用熱阻隔鋁合金框料中空玻璃，教育設(shè)施等建筑采用熱阻隔鋁合金框料復(fù)合安全玻璃。40合理確定生活泵供水壓力，選用高效節(jié)能的水泵和電機(jī)。（3）采暖和通風(fēng)節(jié)能措施按照國(guó)務(wù)院“熱改”精神，本項(xiàng)目采用集中采暖的系統(tǒng)形式，采暖設(shè)備加裝溫控裝置，熱源及熱網(wǎng)采用變流量加質(zhì)調(diào)節(jié)的調(diào)節(jié)方式。冬夏季節(jié)合理調(diào)節(jié)新風(fēng)量，盡量根據(jù)人員變化來(lái)調(diào)節(jié)新風(fēng)量，以降低新風(fēng)負(fù)荷。居住建筑的公共走道和樓梯的照明燈具，均采用感應(yīng)式開(kāi)關(guān)，以降低能耗。（4）其它弱電系統(tǒng)，包括電話通信、網(wǎng)絡(luò)信息、安保等，委托相關(guān)資質(zhì)單位設(shè)計(jì)。室外熱網(wǎng)采用直埋式敷設(shè)，由檢查井到用戶的部分管道采用地溝敷設(shè)。的天然氣管道一律埋地敷設(shè)。商場(chǎng)等采用分體空調(diào)。管線之間遇到矛盾時(shí)，應(yīng)按下列原則布置；臨時(shí)管避讓永久管線；小管線避讓大管線；壓力管線避讓重力自流管線；可彎曲管線避讓不可彎曲管線。 （2）加強(qiáng)消防設(shè)施維護(hù)管理按照消防技術(shù)規(guī)范設(shè)置自動(dòng)報(bào)警自動(dòng)噴淋等消防設(shè)施，并安排43專(zhuān)人維護(hù)管理，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行；經(jīng)常檢查防止消防栓被貨物埋壓、圈占或損壞，消防水帶、水槍被挪作它用；滅火器定時(shí)更換。具體應(yīng)做好以下幾方面：（1）規(guī)范建筑主體項(xiàng)目必須經(jīng)消防部門(mén)審核批準(zhǔn)后再施工；竣工時(shí)經(jīng)消防部門(mén)驗(yàn)收后才可投入使用，避免先天性火災(zāi)隱患的滋生。（2）管線埋設(shè)各種管線埋設(shè)離建筑物的水平排序由近及遠(yuǎn)宜為：電力管線或電信管線、天然氣管線、共同溝、雨水管、污水管。（3）暖通規(guī)劃集中熱源采暖，分戶計(jì)量，熱媒為 95/70176。（2）天然氣供應(yīng)天然氣由城市供氣管網(wǎng)供應(yīng)，東西兩部分的天然氣管網(wǎng)獨(dú)立設(shè)置，分別設(shè)中壓調(diào)壓站和低壓調(diào)壓站。C 熱水，鍋爐燃料為天然氣。（2）電源41本工程由市電 10KV 供電，從附近開(kāi)閉所采用電纜埋地引入中心配電室。（4）電氣節(jié)能變壓器及高低壓配電柜，均采用高效率、低能耗產(chǎn)品。居住建筑的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)充分采用保溫節(jié)能材料，從各方面降低采暖能耗。節(jié)約用水、減少排污、節(jié)能環(huán)保。屋面保溫層采用 120 厚憎水膨脹珍珠巖板，室內(nèi)地面沿外墻 2 米范圍在混凝土基層下設(shè) 150 厚 2：8 白灰焦渣保溫層，樓面挑出室外部分采用 60 厚巖棉板吊頂。室外環(huán)境：主要道路用彩色壓模混凝土，人行道、庭園步道等采用耐磨鋪地缸磚，臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)和消防登高場(chǎng)選用植草磚地面。臥室為木地板地面，其余部位選用防滑彈性彩色橡膠地磚。外裝修材料及外門(mén)窗：外墻主要以面磚為主，局部選用環(huán)保外墻涂料，公建局部飾以石材。（3）整體規(guī)劃控制與彈性開(kāi)發(fā)建設(shè)的可調(diào)性我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，任何人都幾乎對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)行為和結(jié)果失去了切實(shí)的把握。（2）應(yīng)用生態(tài)匹配的概念，創(chuàng)造室外空間環(huán)境體系的合理性“生態(tài)匹配”是社區(qū)環(huán)境建設(shè)的一個(gè)基本概念， “紅花須靠綠葉襯”就是這個(gè)道理。 項(xiàng)目總體規(guī)劃（1）構(gòu)筑項(xiàng)目的大環(huán)境該項(xiàng)目從大的區(qū)域位置和現(xiàn)狀來(lái)看，其主出入口設(shè)在宗地南側(cè)為佳。 在整體設(shè)計(jì)中主要遵循的原則（1）盡可能地立體地拓展居住的景觀空間。尤其在城市邊緣地帶，只有靠城市各個(gè)社區(qū)的設(shè)施配置組合來(lái)相互促進(jìn)，才能真正讓居民感受到人生三味的滲潤(rùn)。自然環(huán)境和自然要素的匱乏，使人們的精神世界得不到及時(shí)全面的補(bǔ)給，慢慢也使人們對(duì)生活的認(rèn)知產(chǎn)生著越來(lái)越大的偏差。中國(guó)社會(huì)發(fā)展到今天，人們生活的舒適度壓力越來(lái)越大，不同階層不同年齡段的城市居民面臨的精神負(fù)擔(dān)也越來(lái)越重。這類(lèi)業(yè)態(tài)的商品／服務(wù)對(duì)消費(fèi)者而言完全不是必需的，是由于沖動(dòng)而產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)，對(duì)“快速便捷”完成購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的要求較另外兩型較低。此類(lèi)業(yè)態(tài)是必然的主流，譬如：水／飲料、報(bào)刊、面包、ＡＴＭ等。 （3）西安的小企業(yè)和 SOHO 族西安的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)或租用招待所，用于辦公、休息及接待客戶。國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和本地實(shí)力型企業(yè)將會(huì)在國(guó)際企業(yè)入住的情況下跟進(jìn)，形成“羊群效應(yīng)”，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及價(jià)格定位 寫(xiě)字樓客戶根據(jù)對(duì)西安市辦公物業(yè)需求量的深入分析，并結(jié)合對(duì)本項(xiàng)硬件（如位置、規(guī)模等條件）情況的了解，本案的市場(chǎng)潛在目標(biāo)客戶，按機(jī)構(gòu)性質(zhì)及需求面積預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)如下： 〈〈〈36%20%20%10%