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正文內(nèi)容

魯能物業(yè)工程部運作手冊-文庫吧資料

2024-11-06 09:46本頁面
  

【正文】 和去向,努力降低成本及能耗; 負責(zé)與其它班組或部門的協(xié)調(diào)合作; 1完成部門領(lǐng)導(dǎo)臨時交給的各項工作,完成后及時報告。根據(jù)部門經(jīng)理的意見進行工作調(diào)配、傳達部門經(jīng)理的工作指令; 分析項目報價單,組織討論決定,對完成項目進行檢查,評估和驗收; 緊密跟蹤控制能源,制定消耗記錄統(tǒng)計,提供節(jié)能措施; 管理員工紀(jì)律,解決員工之間爭執(zhí),進行績效評估,按制度實施獎懲; 制定管理、生產(chǎn)、消防、衛(wèi)生和健康等培訓(xùn)計劃并監(jiān)督實施; 和人事部一起為工程部選擇面試新員工; 督促制定工程月報表 ,遞交工程部經(jīng)理審核; 巡查工程設(shè)備設(shè)施、組織有效和高效的生產(chǎn)管理和技術(shù)管理,閱讀各類技術(shù)報表和工作日記,確保安全可靠運行; 完成部門經(jīng)理臨時交給的其它工作,完成后及時報告。審查提交的員工獎懲建議; 負責(zé)檢查本部門的工作進度,并定期向公司經(jīng)理匯報; 1處理日常與公司各部門之間的協(xié) 調(diào)事項。 負責(zé)人應(yīng)經(jīng) 常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。 提高工作人員對安全教育的興趣。 調(diào)查分析結(jié)果的保存。 定期或不定期實施安全檢查。 從安全管理的角度來看,應(yīng)抓好如下工作: 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 10 頁,共 149 頁 設(shè)立安全管理組織。 六、安全生產(chǎn)管理 大廈里有許多設(shè)備,均存在不安全的因素,如配電,會引起觸電和火災(zāi),如鍋爐會發(fā)生爆炸,電梯亦會傷人,還有許多高壓容器,及高速運轉(zhuǎn)的設(shè)備,這些都對人身安全帶來威脅。在低負荷下,是絕對不經(jīng)濟的。 盡可能讓機器滿負荷工作 如洗衣脫水機、烘干機、洗碗機等。 再譬如,會議室,多功能廳等使用的空調(diào)區(qū),通常在關(guān)閉時不應(yīng)開空調(diào),只提供通 風(fēng),而在舉活動前一個小時,打開空調(diào),確??腿说男枨?,結(jié)束后,應(yīng)隨即把空調(diào)停了,這也能節(jié)約許多能源。 合理的安排運行 譬如變壓器,通常應(yīng)工作在 60%- 100%的負載情況下,工作效率最高,然而,目前大廈配置的變壓器通常為多臺,而且通常容量較大。另外,合理的選擇熱水溫度,將生活熱水控制在60176。 確保保溫層完好 如冷凍水管、熱水管如保溫不好,將會 造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成浪費。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 9 頁,共 149 頁 保持建筑物完好,防止不必要的滲漏 通常有些玻璃破損了,不能及時進行修補,這無疑是能源的極大浪費。最有效的更新方法是考慮購進的設(shè)備能節(jié)省多少錢,面不是著重考慮買設(shè)備要花多少錢。 另外,風(fēng)機的皮帶磨損、拉伸等也會使設(shè)備處于病態(tài)工作中,降低設(shè)備的能效比。 大廈能源控制管理應(yīng)從如下幾個方面入手: 使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機能和狀態(tài) 譬如,大廈的空調(diào)機組、新風(fēng)機組及風(fēng)機盤管等設(shè)施在使用一段時間后,熱交換器的翅片間會積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象,這都會降低能源的利用 率。節(jié)能主要靠加強管理來達到,而不是靠削減對客人的供應(yīng)。 認真詳細做好工作,將對今后的故障維修、制定設(shè)備的預(yù)防性維修計劃及制定巡回檢查帶來許多方便。 檔案也是大廈內(nèi)每一臺設(shè)備均應(yīng)建立的設(shè)備登記卡。 研究分析資料可探索管理和檢修的規(guī)律,增加對設(shè)備的認識和了解,提高維修和管理水平。 四、設(shè)備及資料的建檔 設(shè)備及資料的建檔工作,是大廈搞 好工程管理的一項十分重要的工作,其理由是: 建檔是匯集和積累設(shè)備運行狀態(tài)的最基本工作。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去,部門要安排檢查,檢查要有力度,態(tài)度要端正,不要只立足于抓毛病。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、 聽覺、觸覺、嗅覺,要用眼看有沒有什么松動,要看計量表讀數(shù),如電壓、電流、壓力、溫度等,要聽有否聲音異常,要摸設(shè)備溫升如何,振動情況如何,要嗅有無焦味和其他異味等等。 三、落實設(shè)備巡回檢查 大廈的設(shè)備分布在大廈的每一角落,工程部除按計劃進行維護保養(yǎng)外,還要安排員工巡查。 維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上工作記錄,包括所用時間,檢查結(jié)果等,并簽字交回。 ②、 任務(wù)要明確,盡可能寫明標(biāo)準(zhǔn)要求。 發(fā)出維護保養(yǎng)指令卡 維護保養(yǎng)指令卡是根據(jù)計劃維護總表及保養(yǎng)計劃一覽表的安排,按時間向員工 發(fā)出的。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護保養(yǎng)記錄表格。 二、制定預(yù) 防性維修計劃 工程部要制定預(yù)防性維修計劃,以求避免設(shè)備故障,防患于未然。 對各班組應(yīng)一視同仁,電工、瓦工都是工程部必須的部分,均為工程部的共同目標(biāo)而負其責(zé)。這種獎勵制度,把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來,小組關(guān)心部門,個人關(guān)心小組。 部門把任務(wù)下達到班組 ,獎勵辦法是部門獎勵班組,班組獎勵個人。 主張團體與團體之間開展競賽,不太主張個人之間的競爭。要多用表揚,表揚是最有效、最經(jīng)濟、或許是最好的管理手段,懲罰是為了樹立某種規(guī)范,要預(yù)先示禁。 合理用人,要用員工所長,嚴(yán)格職能相符原則,將員工安排在合適崗位,努力使人與人之 間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。 第三節(jié) 日常管理 一、調(diào)動員工的積極性 加強員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手,并適當(dāng)更換工 種,逐步實現(xiàn)一專多能,讓 員工感到自已在各方面的較大提高,使員工產(chǎn)生榮譽感及自豪感。 各種家具及隔斷 所有的桌、椅、臺、柜、沙發(fā)、茶幾及屏風(fēng)隔斷等。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 6 頁,共 149 頁 墻壁 墻布、木墻裙、瓷磚、大理石、噴涂、立柱、外墻等。 建筑防火系統(tǒng) 含防火卷簾門 、消防通道門等。 消防電源系統(tǒng) 含應(yīng)急照明系統(tǒng)、緊急出口指示燈、非消防電源切換等。 自動噴淋系統(tǒng) 含噴淋頭
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