【正文】 　，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。　　、保修內(nèi)容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制訂承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。　　，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件?！　?、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間(需根據(jù)設(shè)備情況詳定)，盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收?！　　　堆b修及施工管理制度》執(zhí)行?！　　。⑴恼占白龊糜涗?。如有消防局官員在場，必須征得消防局官員同意后，方可進行?！　　。宏P(guān)閉新風機及新風門，切斷電源?！　　。和ㄖ霞夒娬就Ｖ构╇?，并啟動應(yīng)急發(fā)電機投入應(yīng)急供電。　　，應(yīng)盡可能操作之設(shè)備：　　　：關(guān)閉本層及上兩層、下一層之空調(diào)及新風系統(tǒng)，防止煙霧及火勢蔓延?！　　?，須立即上報，按照上級指令行動。　　　，并將電梯迫降至底層，開門放人后，除消防電梯外，其余電梯全部關(guān)閉，并保證消防電梯運行正常?！　?，等候命令，負責指揮消防泵、噴淋泵運行、操作及有關(guān)系統(tǒng)閥門操作，并作為泵房最高領(lǐng)導(dǎo)人，按照工程部經(jīng)理的命令，組織泵房所有人員撤離。　　，負責保證消防泵、噴淋泵控制系統(tǒng)工作正常，如有需要，立即采取應(yīng)急搶修。　　，等候命令，負責指揮相關(guān)停送電操作，并按照工程部經(jīng)理命令組織所有各層地下室人員撤離?！　?，工程部設(shè)備運行人員必須保證相關(guān)噴淋泵、消防泵、正壓送風機及風閥、排煙風機及風閥之正常運行；配電室運行人員必須保證消防設(shè)備之供電正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人員滅火?！　?，全體員工必須認真處理，直至確定火情熄滅，或確認為誤報為止。到達安全地后，立即報告上級人員或消防中心。如發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備損壞或泄露，應(yīng)立即報告上級人員?！　?，必須單設(shè)倉庫，并由專人管理，隨用隨領(lǐng)，各班組不得存放易燃易爆材料?！　　。瑧?yīng)列明聯(lián)系人姓名、電話、尋呼機號碼等?！　　　！　　　⑶宄?、準確之排煙通風圖。　　　，消防器材布置平面圖及消防系統(tǒng)圖?！　。仨毦邆湎铝匈Y料、器材及鑰匙。　　、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。　　、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使用。　　，工作人員必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施?！　?、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標志。　　、設(shè)備門(蓋)、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準后方可配制?！　　⒃O(shè)備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好?！　。[患，并將檢查處理結(jié)果書面報告工程部經(jīng)理。　　，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報領(lǐng)班、工程師或工程部經(jīng)理?！　?2)特殊情況，緊急情況可先進行維修，但必須后補報工作單。　　9．總工助理每周應(yīng)匯總一次工作單，向總工程師匯報?！　　??！　　?。　　7．工作單按如下順序分列優(yōu)先安排：　　　、消防安全?！　?．工程部一般情況下不接受電話請修，如有特殊情況，事后應(yīng)補工作單。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請客戶簽字認可后帶回交給專業(yè)主管?！　?．調(diào)度員根據(jù)輕重緩急和工種不同，將請修單派往各專業(yè)工程師，由各專業(yè)工程師或領(lǐng)班安排實施。三、工作單的流程1．各種請修單均應(yīng)統(tǒng)一送達工程部特設(shè)的調(diào)度員，由調(diào)度員統(tǒng)一接單?！　?．地毯　　：開膠、破損。　　4．門　?。洪_裂、變形、油漆起皮、破損?！　?．蹋腳　　：開裂、變形、污跡、脫落?！　?．墻面部分　?。洪_裂、污跡。　　五、裝修工作內(nèi)容　　1．樓宇天花板　?。何圹E、下垂、變形?！　?．在維修操作時要細，防止損壞設(shè)備。　　2．每半年對消防報警設(shè)備進行一次巡檢。　　　每月對攝頭、紅外線探頭進行擦塵。從監(jiān)視器查看信號清晰度?！　?、電流、接地?！　?。　　3．繼護保養(yǎng)　　　每日擦塵，定期除塵(每月一次)，定期緊固接頭(每月一次)?！　?．巡視檢查　　　每周一次檢測信號強度、檢查射頻、聲頻、視頻輸入及輸出狀態(tài)，接頭連接情況，信號電平控?！　?，未經(jīng)培訓(xùn)不得操作設(shè)備。　　(二)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)　　1．操作規(guī)范　　，不接收、不播放不應(yīng)該看的節(jié)目。從監(jiān)視器查看信號清晰度?！　?、電流、接地?！　??！　∩鲜鰞?nèi)容均應(yīng)每日一次?！　?．隔油池、廚房?！　?．污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生、控制裝置是否正常，檢查記錄。　　2．生活水泵房、儀表、狀態(tài)、周邊環(huán)境檢查記錄?！　∪?、給排水專業(yè)　　給排水專業(yè)所屬范圍一般情況下都是自動運行設(shè)備，加強巡視，檢查顯得更為重要?！　?．每班一次對膨脹水箱巡視檢查?！　?．冬季采暖期過后對交換器清洗、保養(yǎng)。　　2．冷凍機全面檢修、保養(yǎng)、更換器件?！　?．每月一次會同有關(guān)部門對排煙機進行試運行。隨時　　(五)排風機、排煙機　　1．每日二次檢查排風機的運行情況、有無異聲、異味，是否清潔、風口有無堵塞。清洗、運轉(zhuǎn)是否1次/月接水管　　每月對冷卻塔進行清掃。　　2．維修保養(yǎng)　　?！　?，布水是否均勻。　　(三)冷卻塔　　1．操作巡檢　　。　　3．維修保養(yǎng)　　　　A．葉輪清掃；　　B．軸承皮帶調(diào)整；　　C．過濾材料更換、調(diào)整、清洗；　　D．接水盤沖洗?！　?、異味?！　?二)空調(diào)機、新風機　　1．操作規(guī)定　　?！　?．維護保養(yǎng)　?。簷C組清掃、電源檢查、更換過濾器。　　?！　?．電纜 　　　保持清潔干燥，每年檢查一次有無破損，遙測絕緣?！　?．維護保養(yǎng)　　　每年一次小修、一次大修(表格)。　　2．巡查制度　　，做好記錄?！　?，遵循如下規(guī)定和順序?！　?。　　3．維護保養(yǎng)　　。如對人身和設(shè)備有嚴重不安全隱患，應(yīng)立即停電?！　??！　?．巡查內(nèi)容　　，一般每天一次?！　?，確認無故障隱患方可送電。　　?！　?，若必須帶電作業(yè)則需有人監(jiān)護?！　?．維護保養(yǎng)每年一次停電清掃?！　??！　??！　?、發(fā)紅、變色等現(xiàn)象?！　?，電容器再次合閘時必須斷開電源三分鐘后進行?！　。粶蕪娝??！　?．維修保養(yǎng)　　　每年兩次停電檢修，一般一次在雨季前，另一次在冬季前?！　?。　　。　　、發(fā)紅、變色等現(xiàn)象。　　、合開關(guān)?！　?，一名操作，一名監(jiān)護，操作前應(yīng)先在模擬盤上對所操作內(nèi)容項目認真核對，無誤后方可實際操作?！　?三)低壓配電柜　　1．操作規(guī)范　　、穿絕緣鞋?！　??！　?、絕緣體進行檢查?！　?，試運行三至五次?！　?．維護保養(yǎng)　　　每年在負荷相對較少時安排一次停電清掃?！　?、接零裝置是否完好、可靠，有無松脫、腐蝕、變形、斷線?！　?，有無裂紋、閃絡(luò)和放電痕跡?！　　⒑祥_關(guān)?！　?，一名操作，一名監(jiān)護，操作前應(yīng)先在模擬盤上對所操作內(nèi)容項目認真核對，無誤后方可實際操作。　　(一)高壓配電柜　　1．操作規(guī)范　　、穿絕緣鞋。維修保養(yǎng)流程示意圖　注：遇到重大設(shè)備維修保養(yǎng)、調(diào)試，影響營業(yè)或客人?！　?．在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上?！　?．維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。　　2．各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務(wù)分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。各專業(yè)工程師均應(yīng)服從。　　2．當發(fā)生突發(fā)事件時，需要班組之間協(xié)助解決，各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具，解決問題。　　7．凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。　　5．各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲救，及時報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護好現(xiàn)場，協(xié)助查清起火原因?！　?．配電室認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況；定期清掃變壓、開關(guān)柜、防止生污造成短路；堅持進行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護；嚴禁約時送電、停電、嚴禁非電器人員下達停送電指令，嚴禁違章維修電器設(shè)備；每年在雨季之前要對避雷器進行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設(shè)備。室內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁動用明火，嚴禁閑雜人員入內(nèi)或會客，室內(nèi)要保持良好通風。　　各個別機房的技術(shù)管理與運行，可參閱本手冊的有關(guān)章節(jié)，已作詳細介紹。因此機房內(nèi)的操作人員，必須持有勞動部門頒發(fā)的操作證?！　?7．物業(yè)內(nèi)進行電、氣焊，必須取得動火證?！　?5．避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。應(yīng)在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生?！　?2．建立事故處理制度。　　10．木工作業(yè)場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑?！　?．重要機房如變配電房、冷凍機房、電梯機房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴禁非工作人員入內(nèi)?！　?．對中央空調(diào)、變配電、壓力表安全閥減壓閥等，必須定期送有關(guān)單位進行校驗?！　?．加強勞動安全教育，在進行有危險的設(shè)備檢修時，專業(yè)主管應(yīng)親自到場指揮。　　2．各班組均應(yīng)有專人任安全員，負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運行(因檢修工作需要試運行者除外)。　　(6)在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場后撤離。間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。　　(4)工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負責人(監(jiān)護人)應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場進行監(jiān)護，及時糾正錯誤或違反安全的操作。許可人應(yīng)對工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進行檢查，并會同工作負責人到現(xiàn)場核對。　　(2)工作許可制度。在對物業(yè)各類電氣設(shè)備進行檢修時，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫工作票。在工作點四周應(yīng)安設(shè)標示牌和遮欄，有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標示牌。裝、拆接地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。　　?！　?。在工作場所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。　　《裝修施工安全管理制度》?！　。岬疆愇痘驊岩商烊粴庑孤r，不得在現(xiàn)場使用對講機、電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸?！　?3)檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄?！　。骸　?1)火災(zāi)警報系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原，如有消防隊長在場，須征得消防隊長同意才可行動?！　。骸　?1)立刻上報，不要獨自冒險，如發(fā)覺火勢蔓延，應(yīng)盡快離開現(xiàn)場，在可能情況下，用手提滅火器或消防栓嘗試把火撲滅?！　?2)如火災(zāi)在機房內(nèi)，不要冒險；在可能情況下，關(guān)掉冷凍主機，立即報告工程部值班室　　(3)用現(xiàn)有工具和滅火器材將火撲滅?！　?3)必要情況下，向消防隊提供大廈消防設(shè)備資料　　?！　。骸　?1)立即通知大廈空調(diào)主機房發(fā)生火警警報。 　　，立刻配合保安/管理員向他們報告所知情況?！　　！　?，工程部應(yīng)做好以下工作：　　。任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對講機或電話報告發(fā)生火警的位置和他自己的動向?！　?，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各班組不得存放易燃油料1公斤以上?！　?，煙灰、煙蒂要丟進煙缸。　　(5)天然氣分布圖及閥門開關(guān)位置圖?！　?3)一套各種消防設(shè)備之備件清單。二、防火制度，應(yīng)具備以下資料及鎖匙：　　(1)1套完整準確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報系統(tǒng)及濕式滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括煙感/溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯，消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴，消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等?！　?．專業(yè)主管寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報總工程師，抄報總經(jīng)理?！　?．總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進行搶修。第四節(jié) 工程部管理規(guī)定一、設(shè)備故障處理　1．如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場人員立即切斷電、煤氣等危險源，保護事故現(xiàn)場，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及總經(jīng)理?！　?，做好巡檢記錄，遇有裝修損壞、五金件損壞、檢查口未封閉或有污跡等，必須立即處理。　　，必須十分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理，服從工作安排。　?。骸　?、木、油工及裝修五金安裝維修技能，必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮?！　。S地吐痰，亂扔廢棄物?！　?、管線、接口不得有跑冒滴漏現(xiàn)象，并必須保持保溫、防腐處理良好，功能正常。管線布局合理，橫平豎直。并將處理結(jié)果報告專業(yè)主管?！　?，必須十分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理，服從工作安排。必須服從綜合維修系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。　　，必須敲門，在獲得同意后，方可進入，必須著裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶區(qū)域內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、小費及物品，不得動用客戶任何物品，需要移動物品時必須征得主人同意?！　?，須立即回到指定地點休息待命，除工作需要外，不得在大廈內(nèi)隨意走動，不得進入任何草坪綠地?！　　⑴艧熛到y(tǒng)、正壓送風系統(tǒng)等消防有關(guān)設(shè)備，須保持各設(shè)備功能正常?！　　⒐艿谰?、泵房內(nèi)不得有存水及雜物，須保持環(huán)境及設(shè)備清潔。管線布局合理，橫平豎直。　　、泵房、管井、水箱、污水井一遍，發(fā)現(xiàn)問題必須立即報告專業(yè)主管，并認真做好巡查記錄?！　?、準確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認真清理現(xiàn)場?！　。鼡Q工服，清點工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準備工作。　?。骸　?、運行及維修保養(yǎng)規(guī)程。　　，不得進行交班，并須立即報告專業(yè)主管，在專業(yè)主管未做出具體安排之前，交班人員不得離崗?！　?，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗，需暫時離崗時，必須報告專業(yè)主管離崗原因、去向及時間，獲得批準后方可離崗?！　?、清晰、全面，記錄單據(jù)須保持清潔完整，不得損毀?！　。堪嘀辽偾鍧嵰淮?，須做到所有設(shè)備、管線、門、窗、窗臺、地面、柜頂、桌面等無塵土、無污跡、無雜物、無積水?！　。⒄J真做好檢查記錄，不得偽造檢查結(jié)果。　　，保持良好工作狀態(tài)，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處?！　?，交班人員必須認真講解本班工作情況，