【正文】 工程部不能解決則請專業(yè)維修公司解決1個工作日178。 因維修工作工藝復雜程序而定，一般性維修一般不超過8個小時對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72小時節(jié)對于維修質量的檢驗，先進行外觀性檢查，然后對各種不同的設備利用目測、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達到要求標準維修處理程序178。 工程部對日常巡視及日常操作進行詳細記錄隨時重點178。 對于嚴格要求水質的管理、水箱、水池要進行容器定期消毒、清洗，防止二次污染178。 工程部派專人進行定期退查，巡查中發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時解決隨時178。 室內(nèi)給排水設備設施的維修養(yǎng)護包括消防設備的維修養(yǎng)護；住戶室內(nèi)給排水管理及附件的維修及養(yǎng)護178。 水泥、水箱的維修養(yǎng)護每半年1次特殊情況可增加178。 工程部派專人進行定期對供水管道、水泵、水箱、閥門經(jīng)常進行檢查和維修保養(yǎng)，確保給排水安全178。 在正常運轉過程中，若要停止水泵，要將轉換開關置于“0”（停止）位置，水泵停止運轉。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。 如果三次未成功啟動水泵，停下來查找原因，排除故障后才能再啟動；如果啟動成功，觀察運轉時電流表指示，確定運轉時有無異常情況（如異常聲響、異常氣味等），檢查運轉時水泵是否漏水成線，若出現(xiàn)漏水嚴重情況，原因，水泵停止運轉后進行維修。負責給排水工作人員需要經(jīng)過嚴格培訓以掌握各種相關技能，給水、排水嚴格管理，責任明確給排水設備運行保養(yǎng)維修階段程序178。 工程部經(jīng)理負責審核《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負責實施給排水設備設施的維修養(yǎng)護標準178。 工程部經(jīng)理負責審核《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負責實施給排水設備設施維修養(yǎng)護1個工作日178。 工程部要制定《給排水設備及設施維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。 給排水管理包括基礎資料管理、給排水設備日常操作管理、給排水設備運行管理、給排水設備設施的維修養(yǎng)護管理、文明安分管理178。 在物業(yè)管理公司接管后，給排水設備設施的日常操作和運行都由運行組來完成。給水排水管理工作標準任務名稱任務程序、重點及標準時限管理制度制定程序178。四是完善設備管理和定期維修制度?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。B、設備設施維護系統(tǒng)主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。第35條停車棚門衛(wèi)的工作受各位業(yè)主(住戶)的監(jiān)督，其任何失職行為業(yè)主(住戶)可向物業(yè)公司反映。第33條單車、摩托車必須存放在指定位置，未按規(guī)定存放，造成丟失，責任自負。第3l條存放保管站的自行車，長期存放沒人使用，且未交保管費達3個月者，由車管班清出保管站，不再負保管責任。第28條車主不準在保管站內(nèi)洗車，不準在保管站內(nèi)維修摩托車，防止發(fā)生火災事故。第26條車主必須辦理保管手續(xù)并交納保管費(收費標準按市物價局文件規(guī)定)，憑繳款單發(fā)給月卡。未掛牌車輛作臨時停車對待。第23條除執(zhí)行任務的車輛(消防車、警車、巡邏車)外，其他車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。第21條不準輾壓綠化草地、損壞路牌和各類標識，不準損壞路面及公用設施。第19條機動車輛在小區(qū)(大廈)內(nèi)禁止鳴號。第16條小區(qū)(大廈)內(nèi)車輛行駛停放服從管理人員指揮，注意前后左右車輛安全，在規(guī)第17條停放好車輛后，必須鎖好車門，調好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。二、小區(qū)停放車輛管理規(guī)定第14條遵守交通管理規(guī)定，愛護小區(qū)(大廈)的道路、公用設施，不亂停放車輛。第12條為杜絕車庫內(nèi)發(fā)生意外事故，凡進入車庫的車輛嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品，同時，在車庫內(nèi)不得隨地扔煙頭，違者按章罰款。第11條不得在停車場和小區(qū)范圍內(nèi)洗車及清掃車上的雜物于地面。取車時一律憑取車牌取車，保安員只按牌放行。第9條臨時進入大廈范圍內(nèi)的車輛，必須在臨時車位上停放，并交納停車費，不得超越車位或跨位停放，更不能停于車道上。如發(fā)生丟失或私自轉讓停車牌(位)，車輛處將扣留押金并取消車輛的停車位，收回停車牌。第6條凡辦理有關手續(xù)，領取了停車牌的車輛，其停車費由車輛管理處按規(guī)定定期收取；未辦理停車牌的車輛進入小區(qū)停車，由小區(qū)車輛出口處根據(jù)相關規(guī)定收取停車費。第5條大廈車庫只供本大廈業(yè)主和小區(qū)住戶使用，外來臨時車輛不得入庫停放，使用車庫須先到管理部門辦理車位租賃手續(xù)，領取停車牌，憑證人庫，對號停放，并按月交納停車費。凡超過72小時未領回者，由車輛處報請公安機關予以處理。任何違章停放車輛將被拖移，領回車輛時，除需按章交付保管費外另應交納拖車費。第2條車輛必須按車輛處規(guī)定的行駛路線行駛，不得逆行，不得在人行道、綠化帶上行駛，不得高速行駛和按高音喇叭，進入車庫時限速5公里／時以下。車輛交通及道路管理包括以下三個方面的內(nèi)容一、小區(qū)停車場管理第1條車輛處負責業(yè)主(住戶)的車輛管理，小區(qū)車輛的行駛停放。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注；配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調查。在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄；建立我公司覆蓋全利川市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。(三)完善的日常物業(yè)管理服務A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)總體安全環(huán)境管理在社區(qū)四周、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設電線應使用套管；動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內(nèi)側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內(nèi)外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。(二)物業(yè)管理的啟動1）、產(chǎn)權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照）。 規(guī)章制度制定1）、根據(jù)政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。 真實、全面開展管理工作前3個月。 人力資源部進行總結培訓效果，針對不足情況進行改進重點178。 各個部門根據(jù)對參加培訓員工進行內(nèi)部考核的結果，向人力資源部提出改善培訓的建議1個工作日178。 各個部門對參加培訓員工進行內(nèi)部考核，考核其實際掌握程度，解決實際問題的能力是否得到相應提高。 培訓可以采用考試、證書、老師/評價、實際操作等方式，將驗收結果填寫在《培訓記錄表》中。 增強員工技能，提高員工素質培訓總結程序178。 人力資源部組織內(nèi)部培訓重點178。 人力資源部登記備案，組織培訓師資，選擇好場地、教材一個工作日178。 制定培訓計劃標準178。 復核通過后，交由總經(jīng)理審批178。 人力資源主管審核培訓計劃，充分考慮使用公司現(xiàn)在資源進行培訓，盡量在保證培訓效果的前提下，降低培訓成本，進快落實培訓一個工作日178。培訓方式應采用課堂講授專題討論、案例分析、角色演繹、情景體驗、音像教學、崗位練兵、觀摩交流、對外委派、指導自學。 用人部門根據(jù)業(yè)務需要，針對員工或管理人員制定初任培訓、轉崗培訓、專門業(yè)務培訓、更新知識培訓，將培訓計劃遞交人力資源部178。辦公室職責（1）負責公司各項行政、人事管理制度的制定和監(jiān)督檢查；（2）負責公司人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃及建設，保證公司發(fā)展所需的各類人才的到位；（3）負責公司各項行政辦公費用預算及支出控制；（4）負責員工的招聘、選拔任用及培訓工作；（5）負責各類崗位員工的績效考核管理，并對員工崗位異動、獎懲等進行評議；（6）負責員工入職、離職手續(xù)的辦理及勞動關系處理；（7）負責公司行政辦公車輛的調度、維護保養(yǎng)及交通費用控制；（8）負責后勤保障服務，包括員工宿舍管理、通信器材管理等；（9）負責公司各類辦公用品、辦公設備的采購管理；（10）負責公司各類文書檔案資料的建檔管理；（11）負責公司各類會議的組織管理；（12）負責公司各類來客的接待、招待安排等；（13）負責公司內(nèi)部消防、安全管理；（14）完成公司領導臨時交辦的其他工作。秩序管理部職責（1）負責所轄物業(yè)范圍內(nèi)的安全保衛(wèi)工作；（2）負責所轄物業(yè)的消防管理和設備監(jiān)控；（3）負責所轄物業(yè)的火災事故的應急疏散及緊急滅火；（4）負責所轄物業(yè)車輛的管理；（5）嚴格治安管理，做好人員來訪和出入登記、閉路電視監(jiān)控、全天24小時巡查等；（6）嚴格消防管理，落實消防責任制，及時消除火災隱患；（7）積極配合公安部門打擊轄區(qū)內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動；（8）負責對所轄物業(yè)進行治安與消防工作的宣傳、指導和監(jiān)督；（9）做好護衛(wèi)隊伍的建設、業(yè)務培訓及工作班次安排；（10）協(xié)助其他部門做好轄區(qū)日常管理工作；（11）完成領導交辦的其他工作。內(nèi)部機構的設置與擬定人員編制物業(yè)管理中心組織結構圖：總經(jīng)理物業(yè)管理部服務中心辦公室財務部總經(jīng)理助理環(huán)境部主管護衛(wèi)部主管社區(qū)文化客服主管檔案管理人事管理出納會計維修部主管工程部管理職責（1）負責制定轄區(qū)內(nèi)公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的管理規(guī)定；（2）負責新接管物業(yè)項目的供電、空調、給排水、建筑裝修等的驗收和資料核實；（3）負責裝修方案審批，監(jiān)督裝修方案實施；（4）負責所轄物業(yè)機電設備的維修和保養(yǎng)；（5）負責轄區(qū)內(nèi)的工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關部門評審；（6）負責與政府供水、供電部門接洽，保證對所轄物業(yè)的正常供水、供電；（7）負責業(yè)主的特約上門維修服務；（8）負責所有設備、設施系統(tǒng)（供電、空調、給排水等）的管理、運行、維修；（9）負責對維修裝修項目、設備的保養(yǎng)進行驗收；（10）負責對設備保養(yǎng)、維修、工程項目進行技術審校；（11）配合服務中心做好業(yè)主入住時房屋設施、設備的交驗