某招商策劃方案-文庫吧資料
2025-05-01 04:40本頁面
【正文】 商主任（有）策劃師（有）市場研究員（有）招商顧問（有）發(fā)展商項目部商場招商小組架構圖和現(xiàn)有狀況 216。 發(fā)展商＋同致行提供分割建議本案以項目工作組形式，采用項目經(jīng)理負責制，設兩個招商小組,每個小組內各專業(yè)人員共同配合。 同致行負責216。 發(fā)展商負責216。 設計＋禮儀公司負責216。 廣告或禮儀公司負責，用于招商現(xiàn)場216。 廣告公司制作，用于招商現(xiàn)場或直郵216。 廣東省內高檔家居生產(chǎn)區(qū)域216。 深圳各家居零售店216。 精品家居直營廠家216。 精品家居零售商216。同致行將指定商業(yè)總監(jiān)、項目經(jīng)理、商業(yè)策劃師各一名組建本項目商場的招商小組。n 如果方案A以分割返租的形式進行出售，其對銷售有6,102,901元的增收影響。n 商場成功的關鍵因素是經(jīng)營者的實力和管理服務的素質，方案A的最終目的的引進有實力有信譽的優(yōu)質『旗艦商家』以確保商場的成功。n 方案數(shù)量指標是在招租后即時發(fā)售的假設上得出的，如等到商場市場培育期結束之后，返租成本不一定要發(fā)生。，以下是對工作任務的風險描述方 案優(yōu) 勢劣 勢A銷售額較高客戶源豐富單個個體銷售實現(xiàn)容易銷售不暢預期收入無法實現(xiàn)招商力度和效果不易控制發(fā)展商墊付租金眾多業(yè)主與經(jīng)營者的溝通協(xié)調增加經(jīng)營的難度經(jīng)營運營風險的轉嫁給了開發(fā)商返租的財務壓力承擔回購的風險B無返租財務壓力無銷售壓力無招商壓力無后期經(jīng)營風險發(fā)展商無回購風險資金回籠快速(整體性的)售價較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶源狹窄不易成交交易談判難度大 ，方案優(yōu)選的過程必須是對質數(shù)指標綜合評估的過程。6927㎡=539元/㎡招商方案的直接目的是最大化地實現(xiàn)商場的商業(yè)使用功能，銷售的目的是要實現(xiàn)商場的貨幣價值，前者的實施效果會反映在后者目的的實現(xiàn)效果上。6927㎡=1365元/㎡B：f=e247。A：f=e247。方案現(xiàn)金值：屬商場階段性的經(jīng)濟指標，其大概表明了在商場發(fā)售時發(fā)展商大概的現(xiàn)金總體流入情況，是商場相關的一種產(chǎn)權收益，負值表示發(fā)展商為了完成銷售目標而可能承擔的成本，不能完全以此項指標來進行方案的評估，必須要結合方案的質量指標來進行方案的優(yōu)選。2}6,㎡3年12月=11,670,658元。假設返租期10年、返租回報率8%，5年固定租約、一次性返3年租金，招租后即時發(fā)售、均價17,㎡（見C13），銷售率100%:則A；c={17,㎡247。對于方案B的后期銷售可采用以租代售的銷售策略（相當于分期付款的方式，付款年限3～6年，按月或季收取應付款項，價格相當于整體發(fā)售的水平）；而對于方案A，在后期市場培育比較成熟、商場經(jīng)營比較成功、商服物業(yè)投資比較紅火的天時地利情況下也可嘗試整體發(fā)售給經(jīng)營商家或大面積劃分出售的銷售策略。如選擇了方案A且想加快銷售和資金回籠速度，一般需要對商場進行分割并采用返租的促銷手段。經(jīng)營風險度：不同的商家其經(jīng)營能力和抗風險能力是不同的，經(jīng)營的穩(wěn)定性對商場的保值升值是最有力的保障，指標取值范圍是由大到小。定位相關性：不同的招商方案決定了商場具體的商業(yè)形態(tài)和形象，即引進商家的經(jīng)營模式、理念與商場定位的吻合度，指標取值范圍是由低到高。銷售影響度：招商完成商家入駐后對商場銷售的影響，包括商場市值、商場的升值潛力、商場的形象和昭示力度，以及商鋪銷售計劃控制等。返租壓力：招商后商鋪銷售手段——返租運用的必要性，返租必要性越強,商場后期銷售壓力越高，指標取值范圍為由強到弱。
在A、B兩個方案中，由于招商直接因素參與方式的不同，首先會影響各因素利益所得和相互均衡關系，然后會影響商場的后續(xù)操作和整個商場的市場形象，從招商行為所產(chǎn)生的各種關系中可取用如下指
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