某招商策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 開發(fā)商返租的財務(wù)壓力承擔回購的風險B無返租財務(wù)壓力無銷售壓力無招商壓力無后期經(jīng)營風險發(fā)展商無回購風險資金回籠快速(整體性的)售價較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶源狹窄不易成交交易談判難度大 ，方案優(yōu)選的過程必須是對質(zhì)數(shù)指標綜合評估的過程。6927㎡=1365元/㎡B：f=e247。方案現(xiàn)金值：屬商場階段性的經(jīng)濟指標，其大概表明了在商場發(fā)售時發(fā)展商大概的現(xiàn)金總體流入情況，是商場相關(guān)的一種產(chǎn)權(quán)收益，負值表示發(fā)展商為了完成銷售目標而可能承擔的成本，不能完全以此項指標來進行方案的評估，必須要結(jié)合方案的質(zhì)量指標來進行方案的優(yōu)選。假設(shè)返租期10年、返租回報率8%，5年固定租約、一次性返3年租金，招租后即時發(fā)售、均價17,㎡（見C13），銷售率100%:則A；c={17,㎡247。如選擇了方案A且想加快銷售和資金回籠速度，一般需要對商場進行分割并采用返租的促銷手段。定位相關(guān)性：不同的招商方案決定了商場具體的商業(yè)形態(tài)和形象，即引進商家的經(jīng)營模式、理念與商場定位的吻合度，指標取值范圍是由低到高。返租壓力：招商后商鋪銷售手段——返租運用的必要性，返租必要性越強,商場后期銷售壓力越高，指標取值范圍為由強到弱。長三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)——海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費下載 第四部分 招商方案優(yōu)選n 中心商業(yè)圈現(xiàn)處于成長狀態(tài)n 多個高尚住宅區(qū)正在形成n 路網(wǎng)建設(shè)漸趨完善，各種商業(yè)正強勢進入n 舊商業(yè)和舊居住模式處于退隱階段n 片區(qū)商業(yè)建設(shè)有足夠的政策傾斜度n 定位相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場培育已開始并以初具規(guī)模n 符合項目的商業(yè)定位n 具有可操作性和實用性n 方案要全面兼顧各方面的利益n 確保項目后續(xù)操作的成功
方案A：整體出租，僅引進獨立的經(jīng)營管理品牌
方案B：散租，引進小商家，自己成立管理公司
方案闡述：
方案A：商場作為一個整體出租給某成熟的『旗艦商家』，發(fā)展商不參與后期的經(jīng)營和管理，項目將以成熟的品牌商場（經(jīng)營品牌）的形象進入市場。C11方案質(zhì)量指標：指 標租金收入返租壓力招商難度銷售影響定 位相關(guān)性經(jīng)營條件經(jīng)營風險方案A低大較易利好很好要求高小B高小較難一般一般一般要求大指標說明：租金收入：項目招商時產(chǎn)生的租金收益，其具體數(shù)據(jù)見C10指標取值范圍為由低到高。指標取值范圍是由一般到好。C12方案量化指標（假設(shè)招租后即時發(fā)售）：指 標即時租金收入營銷費用返租成本裝修成本變動現(xiàn)金值銷售價格負擔abcdef方A2,327,697116,38511,670,658/9,459,3461365案B4,065,779331,0050/3,734,774539指標說明及推算：即時租金收入：招商過程中發(fā)展商直接從商場租賃中所獲得的租金收入，其計算見表C10招商營銷費用：因招商工作量和強度的不同而對其相關(guān)營銷費用產(chǎn)生影響，營銷費用按租金年收益總額的2～4%比例；A：b=484,937122%=116,385元B：b=919,457123%=331,005元返租成本：說明了招商方案對后期銷售的影響。所以，返租成本非必然成本，只是不可預(yù)見成本。 B:c=0裝修成本變動：不同類型的商家對商場的內(nèi)外部裝修、軟硬件設(shè)施的要求是不一樣的，既不同的經(jīng)營布局和環(huán)境要求有不同的裝修標準和細部處理，其直接引起了裝修成本的變動，此項指標的測算采用估算（無預(yù)算）。6927㎡=9,459,346元247。
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