房地產(chǎn)融資經(jīng)典講座-文庫吧資料
2025-01-28 00:41本頁面
【正文】 金融機構(gòu)擔(dān)保的為 50％ ?AA級以下企業(yè)擔(dān)保的為 100％ ?用商品房抵押的為 50％ ?由其他房屋及建筑物抵押的為 100％ FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 45 貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則 ?中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為 100％ ?期限在半年以上不滿 1年的為 120％ ?中長期貸款期限在 1年以上不滿 3年的為 120％ ?期限在 3年以上不滿 5年的為 130％ ?期限在 5年以上的為 140％ FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 46 項目風(fēng)險等級系數(shù)的確定 ?先按照項目建設(shè)條件、市場和產(chǎn)品分析以及財務(wù)評價的結(jié)果，將項目劃分成 AAA、 AA、 A和BBB四個風(fēng)險等級。 ?貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風(fēng)險度。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還金。 ? 定金，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 38 FDC 用于留置的財產(chǎn) 指因保管合同、運輸合同、加工承攬合同依法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)。 不得抵押的財產(chǎn) FDC 可用于質(zhì)押的財產(chǎn) 動產(chǎn)質(zhì)押，指不動產(chǎn)以外的物，不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物、建筑物的固定設(shè)備等。 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 35 抵押、質(zhì)押、留置的區(qū)別 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 36 (1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物； (2)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)； (3)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； (4)抵押人依法有權(quán)處分的國有機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)； (5)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的使用權(quán)； (6)依法可以抵押的其他財產(chǎn)。擔(dān)保物權(quán)是以支配特定物的交換價值為內(nèi)容 ,以確保債權(quán)實現(xiàn)為目的而設(shè)立，是在債務(wù)人或第三人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不如期履行債務(wù)時，債權(quán)人可將該財物折價或拍賣、變賣該財物的價款優(yōu)先受償。 (5)債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可與抵押人協(xié)商以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物的所得價款受償；協(xié)議不成的，可向人民法院提起訴訟；債務(wù)履行期屆滿，質(zhì)權(quán)人未受清償?shù)?，可與出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)物折價或依法拍賣、變賣質(zhì)物清償債權(quán)。 (3)當(dāng)事人可以自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽定之日起生效；當(dāng)事人不必辦理質(zhì)押登記的，質(zhì)押合同自質(zhì)物或權(quán)利憑證交付之日起生效。 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 33 FDC 抵押與質(zhì)押的區(qū)別 (1)抵押標(biāo)的為動產(chǎn)與不動產(chǎn)；質(zhì)押標(biāo)的為動產(chǎn)與權(quán)利。 (3)質(zhì)押的實現(xiàn)方式不同。 (2)標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)占有方式不同。 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 32 抵押、質(zhì)押的特點 FDC 動產(chǎn)質(zhì)押與權(quán)利質(zhì)押的區(qū)別 (1)合同標(biāo)的不同。 動產(chǎn)質(zhì)押的特點： 債務(wù)人或第三人 (質(zhì)押人 )須將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，提供動產(chǎn)的債務(wù)人或第三人是動產(chǎn)的所有人，動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的行使須以債務(wù)人不履行債務(wù)為前提。抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)，以債務(wù)人不履行債務(wù)為前提。 FDC 抵押： 指債權(quán)人對債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而用作債權(quán)擔(dān)保的財產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，以該財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 31 貸款項目評估 ?項目基本情況； ?市場分析結(jié)果； ?財務(wù)評價指標(biāo)。但各家銀行基本還是按自己的標(biāo)準(zhǔn)進行評級，人民銀行進行的評級只作為參考。 不過各家銀行的評級一般只作為自己對企業(yè)發(fā)放貸款的評價標(biāo)準(zhǔn)，對外沒有什么參考意義，各銀行之間的評分也不具有可比性。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對其進行評分。通常情況下， BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。通常情況下，金融機構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、資金實力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo)，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 27 金融機構(gòu)對項目貸款的審查 ?企業(yè)資信等級評價； ?貸款項目評估； ?房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價； ?貸款綜合評價。 第三節(jié) 房地產(chǎn)融資的主要方式 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 26 銀行貸款融資 ? 概念： 是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 24 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件 ?已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ?持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ?按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； ?已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。在商品供不應(yīng)求或者生產(chǎn)周期較長，且售價較高時，采用預(yù)收貨款方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。 ?房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 21 房地產(chǎn)抵押貸款的種類 ?出讓方式取得的土地使用權(quán)的抵押貸款 ； ?在建工程抵押貸款 ； ?依法取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押貸款 。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 20 房地產(chǎn)抵押的內(nèi)涵 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 ?房地產(chǎn)開發(fā)貸款是一種抵押貸款，其抵押物為出讓方式取得的項目土地使用權(quán)或在建工程。 ?一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開戶銀行申請流動資金貸款。 FDC 2022/2/17 中國礦業(yè)大學(xué)建工學(xué)院 17 向金融機構(gòu)貸款 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款； ?房地產(chǎn)開發(fā)貸款； ?房地產(chǎn)抵押貸款 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈余公積金可以按照法定程序轉(zhuǎn)增為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金，可以用于彌補房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前年度虧損，房地產(chǎn)股份有限公司還可以按規(guī)定將其盈余公積金用于分配股利。 FDC 2022/2/17 中
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