【正文】 難點(diǎn)剖析： 專家與用戶的分歧； 專家與專家的分歧； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)流程 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查； 掌握戶型需求； 確定戶型大??； 進(jìn)行功能分區(qū)； 進(jìn)行戶型布局； 確定戶型構(gòu)成； 住宅空間配置； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型比例與樓層安排 戶型不宜過(guò)雜； 以目標(biāo)業(yè)主群細(xì)分確定戶型構(gòu)成比例； 樓層類型： 低層住宅、多層住宅、高層住宅； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 配套功能：居家、消閑、感觀、投資； 配套功能的誤區(qū)； 配套功能也需要?jiǎng)?chuàng)新； 配套設(shè)施的科技含量與智能化； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)智能小區(qū)的七點(diǎn)忠告 智能小區(qū)不同于智能大廈； 要結(jié)合本地文化背景； 開(kāi)發(fā)商要從實(shí)際出發(fā)； 無(wú)需過(guò)分求得技術(shù)上的領(lǐng)先； 要采用技術(shù)手段減少人力資源； 關(guān)鍵在于軟配套； 智能小區(qū)建設(shè)是一種探索； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 開(kāi)發(fā)商、策劃師與建筑師的合作 開(kāi)發(fā)商與策劃師； 策劃師與建筑師； 規(guī)劃設(shè)計(jì) l 房地產(chǎn) E網(wǎng) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 管理資料庫(kù) ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料 。 項(xiàng)目二期細(xì)分； 二、樓盤概念導(dǎo)入 市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 鬧市中的溫馨家園； 三、目標(biāo)市場(chǎng) 市內(nèi)工作的中等收入家庭、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者； 注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層； 房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民； 市場(chǎng)定位 廣州 XG項(xiàng)目 （市場(chǎng)研究與定位部分） 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 成本價(jià)測(cè)算； 目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算； 定價(jià)策略； 市場(chǎng)定位 可行性研究 ? 重視市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)； ? 項(xiàng)目評(píng)估以經(jīng)濟(jì)效益為中心； ? 對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估全部在決策階段進(jìn)行 ? 一般地，可行性研究應(yīng)由專門從事投資項(xiàng)目的咨詢機(jī)構(gòu)（中介機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，它擁有大批經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場(chǎng)分析家、財(cái)務(wù)專家、律師等英才。 定位準(zhǔn)則：受眾導(dǎo)向、差別化、個(gè)性化； 定位流程：制定目標(biāo)、分析用戶心理、選擇目標(biāo)市場(chǎng)、明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（質(zhì)、量、價(jià)）、 尋找最佳切入點(diǎn)； 市場(chǎng)定位 定位案例： １、 深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡（Ｐ１２６） ２、廣州ＸＸ公司房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 （Ｐ３６９－３９０） 市場(chǎng)定位 廣州 XG項(xiàng)目（ 市場(chǎng)研究與定位部分） 第一節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（宏觀） 二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（中觀） 回顧與展望； 市場(chǎng)特點(diǎn)； 結(jié)論； 三、本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（微觀） 區(qū)位特點(diǎn)； 購(gòu)買對(duì)象及購(gòu)買心理分析； 對(duì)手盤分析； 市場(chǎng)定位 廣州 XG項(xiàng)目 （市場(chǎng)研究與定位部分） 第二節(jié) 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境條件 土地性質(zhì)綜述 。 ? 市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策劃的前提和基礎(chǔ)。 土地資源獲取 地價(jià)影響因素 ? 市場(chǎng)供求 ? 自然環(huán)境條件 ? 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 ? 政府規(guī)劃 ? 心理預(yù)期 ? 國(guó)際關(guān)系 土地資源獲取 土地獲取方式與途徑 ? 城市建設(shè)、安居工程、城市景觀、地方形象 ? 品牌主導(dǎo)、資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備、政府補(bǔ)償 ? 土地公開(kāi)拍賣（招投標(biāo)制度、一級(jí)市場(chǎng)） 4月 10日，中海（成都）公司投資 2． 3億投得市中心地段 （每畝 311萬(wàn)元） 土地資源獲取 土地資源儲(chǔ)備問(wèn)題 ? 新一輪圈地運(yùn)動(dòng)（萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)） ? 土地資源儲(chǔ)備與資本運(yùn)作 ? 土地資源儲(chǔ)備量力而行 土地資源獲取 第三講 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 前期市場(chǎng)調(diào)查 ? 購(gòu)房者心理與行為分析 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià) 教學(xué)內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 ? 市場(chǎng)調(diào)查是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法，以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，通過(guò)多種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，正確判斷和把握市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動(dòng)。 中國(guó)城市十大敗筆 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場(chǎng) ? 區(qū)域差異與政策要求（沿海與內(nèi)地） ? 城市房地產(chǎn)供需情況 ? 城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（以本地為例） 土地資源獲取 綿陽(yáng)市房地產(chǎn)投資 （ 1999－ 2022年） 02 0 0 0 04 0 0 0 06 0 0 0 08 0 0 0 01 0 0 0 0 01 2 0 0 0 01 4 0 0 0 01 6 0 0 0 01 8 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年綿陽(yáng)市房地產(chǎn)竣工、銷售面積 1999－ 2022年 02 0 0 0 0 04 0 0 0 0 06 0 0 0 0 08 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 01 2 0 0 0 0 01 4 0 0 0 0 01 6 0 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年擬開(kāi)發(fā)地段的確定 ? 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地價(jià)影響因素分析 （市場(chǎng)供求、自然環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、政府規(guī)劃、心理預(yù)期、國(guó)際關(guān)系） ? 重點(diǎn)研究城市發(fā)展規(guī)劃（環(huán)境、配套） 土地資源獲取 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地段、地段還是地段； ? 價(jià)格＝成本（地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)、資金利息、稅費(fèi)）＋利潤(rùn)； ? 在成本構(gòu)成中，地價(jià)最不確定。對(duì)房?jī)r(jià)收入比較高、對(duì)取消或減少經(jīng)濟(jì)適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房對(duì)象的條件、購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)及超面積的處理辦法。 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 今年整頓規(guī)范工作的重點(diǎn)包括 11個(gè)方面：一是整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為；八是整頓中介服務(wù)中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不規(guī)范行為，如規(guī)劃審批、立項(xiàng)審批、竣工驗(yàn)收、預(yù)銷售許可等 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 2022年，建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái) 《 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 》 ，進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策。 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ? 為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部將在 2022年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究，并選擇已開(kāi)展預(yù)警體系研究的 56個(gè)城市試運(yùn)行；年底前，在 35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的問(wèn)題，并采取相應(yīng)措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控。 ? 關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。 ? 2022年全國(guó)整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的重點(diǎn)是，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。 － 1月 13～ 14日武漢全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，劉志峰 2022房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022年底，由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的 《 中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告 》 指出，對(duì)于剛過(guò)去的 2022年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個(gè)特點(diǎn)來(lái)概括，總體