【正文】 12銷售比例2經(jīng)營稅金及附加（萬元）營業(yè)稅（萬元）城市維護(hù)建設(shè)稅（萬元）教育費(fèi)附加（萬元）所得稅（萬元）地方教育費(fèi)附加（萬元）第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目效益指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值1銷售收入萬元2項(xiàng)目總投資萬元3利潤總額萬元4凈利潤萬元5總投資利潤率%6總投資凈利潤率%7銷售利潤率%8銷售凈利潤率%9項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%10項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=7%）萬元11項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期年12項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期年，在收取各項(xiàng)稅費(fèi)之后。項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱總投資(萬元)單方成本額(元/平方米)占比（%）1土地費(fèi)用/ 2前期工程費(fèi)用/ 3建筑安裝工程費(fèi)/4公用配套設(shè)施費(fèi)/5報(bào)建費(fèi)/ 6其他費(fèi)用/7不可預(yù)見費(fèi)/8管理費(fèi)用/9財(cái)務(wù)費(fèi)用/10銷售費(fèi)用/合計(jì)/　 。根據(jù)企業(yè)的資金籌措計(jì)劃，企業(yè)自有資金12000萬元，%；銀行借款10000萬元，%；，%。本次根據(jù)項(xiàng)目情況，按銷售收入的2%測(cè)算。按銀行規(guī)定項(xiàng)目銷售額完成80%時(shí)需還清全部貸款，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年2季度初完成銷售額的80%，全部貸款持續(xù)期約2年左右。9財(cái)務(wù)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。8管理費(fèi)用：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1臨時(shí)用地費(fèi)按成都市龍泉驛區(qū)行業(yè)數(shù)據(jù)為每平方米（建筑面積）38元估算2臨時(shí)建設(shè)費(fèi)3工程造價(jià)咨詢費(fèi)4承包管理費(fèi)5合同公證費(fèi)6工程監(jiān)理費(fèi)7施工執(zhí)照費(fèi)8工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)9竣工圖編制費(fèi)10工程保險(xiǎn)費(fèi)7不可預(yù)見費(fèi)：不可預(yù)見費(fèi)是指在投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用。通過對(duì)本市高層電梯住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房土建成本并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目各建筑安裝工程費(fèi)各分項(xiàng)部分造價(jià)如下：建筑安裝工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng) 目投資額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位工程量單位指標(biāo)（元）一地下建筑工程平方米18113 2720二地上建筑工程平方米 19801土建工程平方米 12502裝飾工程平方米 3503給排水工程 平方米 804強(qiáng)電工程 平方米 405弱電工程 平方米 406消防工程平方米 607外墻保溫平方米 808室外工程平方米 80三合 計(jì)平方米 　6其它費(fèi)用：其它費(fèi)用主要包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金額估算說明1供氣工程 ，單位指標(biāo)8元/平方米2光纖電視 ，3小區(qū)配套設(shè)施 ，單位指標(biāo)10元/平方米4小區(qū)道路655小區(qū)園林景觀工程260合計(jì)公用配套設(shè)施 4報(bào)建費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅費(fèi)主要包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、文物勘探發(fā)掘費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、新建房屋白蟻預(yù)防費(fèi)、異地綠化建設(shè)費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金等費(fèi)用。1土地費(fèi)用 項(xiàng)目土地以拍賣的方式取得。第四部分 項(xiàng)目投資與收益估算，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。②依托區(qū)域市政完善、三圣花香與幸福梅林等公共休閑場(chǎng)所，打造環(huán)境優(yōu)越、生活便利、交通便捷、配套設(shè)施齊備的精品住區(qū)。龍城豪庭在東段的核心區(qū)域，因此本樓盤住宅部分的項(xiàng)目定位為：依托未來成都市東部新城區(qū)域商業(yè)中心以及龍泉驛周邊優(yōu)美生活環(huán)境，打造高性價(jià)比多層小戶型優(yōu)質(zhì)住宅，鎖定首次置業(yè)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)。2該項(xiàng)目周邊的樓盤大多為高檔住宅小區(qū)或別墅區(qū)，購房者可能會(huì)產(chǎn)生心理落差而不愿購房。成都是外資公司投資西部的首選之地，眾多跨國公司落戶成都，截止2011年6月共有200家世界500強(qiáng)公司在蓉設(shè)立分公司或辦事處，其中境外世界500強(qiáng)企業(yè)153家，中國內(nèi)地世界500強(qiáng)企業(yè)47家，居中西部城市首位。在中西部城市中居第1位，%.2010年，增長15%；，增長36%；，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20835元、農(nóng)民人均純收入8205元，%、%。①經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展良好2011年，位居西部地區(qū)省會(huì)城市第一位（第二、三為陜西省西安市和云南昆明市），非沿海城市第三位(僅次于直轄市重慶和湖北省武漢市，僅較武漢市低數(shù)十億人民幣），并超越了南京、福州、濟(jì)南、沈陽等為代表的沿海省份省會(huì)城市；全市人口人均生產(chǎn)總值達(dá)48787元，位居西部十二?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）各城市第一，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居中西部地區(qū)省會(huì)城市第二（第一位為長沙市）。3良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的機(jī)會(huì)。成都市地鐵2號(hào)線一期工程，東起于大面街道的經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院（繞城高速內(nèi)側(cè)），西止三環(huán)路外側(cè)成灌客運(yùn)站，線路全長約23公里，2007年開工建設(shè)，將于2012年年底開通。（Opportunity）1按照成都市土地利用總體規(guī)劃，城東已進(jìn)入快速發(fā)展的階段，各大房企也爭(zhēng)相進(jìn)入龍泉土地市場(chǎng)。2緊鄰三環(huán)路、洪都大道、繞城高速路、東大街東延線等主干道，噪音及灰塵污染較大。該項(xiàng)目定位為小戶型，與周邊樓盤例恒大綠洲等高檔大戶型有很大差別，在眾多大戶型中獨(dú)樹一幟，降低了戶型引起的競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格方面也會(huì)成為該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。并且，地鐵2號(hào)線可以便捷得到達(dá)天府廣場(chǎng)和鹽市口，轉(zhuǎn)乘地鐵1號(hào)線，市民出行更加便捷。同時(shí)，成都市三環(huán)路、洪都大道、繞城高速路、東大街東延線、成龍大道、成渝高速均與龍泉大面街相接，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。龍城豪庭充分利用了周邊的良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將人文環(huán)境和自然環(huán)境完美結(jié)合。項(xiàng)目距四川師范大學(xué)不足500米，其良好的人文環(huán)境在與其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中占到極大的優(yōu)勢(shì)。第三部分 項(xiàng)目預(yù)定位（Strength）1開發(fā)公司實(shí)力優(yōu)勢(shì) 我開發(fā)公司是一個(gè)專門致力于住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其實(shí)力和品牌的影響力會(huì)對(duì)促進(jìn)龍城豪庭的成功產(chǎn)生重要作用。2商品房市場(chǎng)根據(jù)上述龍泉地區(qū)的商品房市場(chǎng)分析，龍泉房地產(chǎn)擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)，以及成都向東發(fā)展的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。恒大、世茂、首創(chuàng)等知名房企陸續(xù)進(jìn)駐龍泉驛板塊，有效提升了該片區(qū)樓盤品質(zhì)和居住質(zhì)量。近期龍泉的房地產(chǎn)市場(chǎng)各樓盤情況如下：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址面積區(qū)間（㎡）形態(tài)均 價(jià)（元）首創(chuàng)萬卷山川師大成龍校區(qū)北側(cè)6785主力戶型60105平米13居均價(jià)5600元/平米，惠后均價(jià)5200元/平米霏紅榭星光東路(航天醫(yī)院附近)841251833F電梯公寓均價(jià)5400元/平米，惠后5100元/平米首創(chuàng)東公元驛都大道以北（世紀(jì)廣場(chǎng)旁）791273334層高層電梯住宅均價(jià)5100元/平米格調(diào)城龍工南路74104 主推7590平米中小主力戶型均價(jià)5300元/平米御源大湖區(qū)驛都大道中路900號(hào)（世紀(jì)廣場(chǎng)側(cè)）75120小區(qū)，電梯高層均價(jià)5500元/平米果殼里的城東大街延線(驛都大道旁)60125電梯高層均價(jià)5500元/平米世茂花香首府成龍大道（天鵝西湖南路）80160成都市區(qū)最大的濕地生態(tài)公園起價(jià)6500元/平米，均價(jià)8000元/平米， 惠后7500元/平米中國鐵建國際城東大街東延線驛都大道85120電梯公寓起價(jià)4500元/平米，均價(jià)6600元/平米1土地市場(chǎng)龍泉驛區(qū)龍泉街辦老成渝路以北、玉龍路以東成交地塊位于三環(huán)外，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，被四川省銀河投資集團(tuán)有限公司拿下，溢價(jià)率為142%。向東發(fā)展的城市規(guī)劃，使龍泉的房產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫。從大面周邊的在建項(xiàng)目和環(huán)境上來看，龍泉大面片區(qū)有很大的潛力可挖，發(fā)展空間很大。成都東村規(guī)劃出臺(tái)后，東三環(huán)與繞城高速之間的大片空白將徹底被填補(bǔ)，成為未來城東的產(chǎn)業(yè)和居住核心區(qū)域。成都東客站在2011年1月投入使用，成為中國西部最大的交通樞紐；華潤作為地鐵2號(hào)線一期工程的終點(diǎn)站，龍泉板塊后期發(fā)展?jié)摿薮蟆＝陙?，隨著川師成龍校區(qū)的進(jìn)入以及驛都大道改造，龍泉驛整個(gè)片區(qū)發(fā)展迅速。項(xiàng)目位于成都市龍泉大面鎮(zhèn)，東三環(huán)之外，項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開發(fā)用地近期的成交情況見下表：區(qū)域供應(yīng)時(shí)間宗地編號(hào)宗地位置凈用地面積(平方米)成交價(jià)(萬/畝)競(jìng)得人容積率龍泉2010630LQ0（211）：201058龍泉驛區(qū)龍泉街辦老成渝路以北魅力之城將于明日開盤，經(jīng)過前期排號(hào)團(tuán)購優(yōu)惠最高可達(dá)6個(gè)點(diǎn)。翠林華庭開啟歲末特惠91㎡“特價(jià)”三房活動(dòng)；萬科D價(jià)格在7000元/㎡附近較小幅度波動(dòng)?？梢?，10年成都商品房的供銷比很接近，供銷較為平穩(wěn)。B供銷比趨于穩(wěn)定 圖中顯示，2010年成都市商品房供應(yīng)量為3258萬㎡，%；㎡，%。%。2011成都主城區(qū)成交走勢(shì)以限購政策的實(shí)施為分界點(diǎn)分為兩段，主城區(qū)成交放量主要集中在12月，占全年成交量的31%。但是，據(jù)成都搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示：，成交套數(shù)共69963套（3月126日；11月2527日數(shù)據(jù)缺失）；，%。與2010年相比，%。2010年12月主城區(qū)住宅均價(jià)也已經(jīng)突破了7000元大關(guān)。2007年上半年成都市主城區(qū)住宅月均4835元/平方米，2008年的上半年成都市主城區(qū)