【正文】 出社會(huì)需求，然后滿足它。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)與地塊的完美結(jié)合，也是投資的首選之地。成功人生后獨(dú)享自然的親近。平頂山以煤業(yè)立市，雖然今年來重視起環(huán)境保護(hù)的重要性，但環(huán)保畢竟不是一日一時(shí)之功，被破壞的環(huán)境也不能馬上被恢復(fù)，在這種情況下，新城區(qū)良好的自然風(fēng)光就顯得尤其難能可貴。其中： 產(chǎn)品主題開發(fā)主題確立：開發(fā)以親近自然為主題的中高檔住宅。小區(qū)總戶數(shù)：一期552戶，戶型區(qū)間在90400平方米，套型為：主打精品戶型為四室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳三衛(wèi)。項(xiàng)目中雖然有別墅和花園洋房，但并不是傳統(tǒng)意義上的別墅和花園洋房，所以價(jià)格也沒有到那么高的程度，而且周邊也有足夠的消費(fèi)群體能夠有能力來購買較高檔物業(yè)，所以產(chǎn)品定位為中高檔精品房。5. 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)●遵循“綠色生態(tài)家園”的社區(qū)定位，充分利用基地周邊水體環(huán)境，營(yíng)造臨河居住區(qū)景觀特色；●以滿足居民的使用功能為前提，達(dá)到整體環(huán)境的“經(jīng)濟(jì)，使用，美觀”；●真正貫徹“尊敬自然”的設(shè)計(jì)理念，與小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運(yùn)用各種造園手法，使建筑坐落于花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。周圍配套設(shè)施尚未完善，生活配套設(shè)施不夠健全，也會(huì)降低對(duì)消費(fèi)者的吸引力。 項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weaknesses)雖然本項(xiàng)目有良好的人文環(huán)境，但新城區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍，市民對(duì)本地塊缺乏“認(rèn)同感”，消費(fèi)者對(duì)區(qū)位的抗性較大，對(duì)本案的認(rèn)同度較低。5）.較大的樓間距樓間距加大，保證通風(fēng)、采光效果良好。3）.交通方便公交車12629路途徑市中心及火車站、汽車站，讓你可隨意到達(dá)平頂山市每一個(gè)地方，出行無憂。經(jīng)過3年多的建設(shè)，平頂山市新城區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模：起步區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成；一期供水工程、供熱工程、污水處理工程、天然氣管網(wǎng)鋪設(shè)工程已完工并投入使用；已建成或正在建設(shè)的20多個(gè)住宅小區(qū)400多棟樓房已有10多個(gè)住宅小區(qū)具備入住條件；項(xiàng)目附近有三家銀行（中、農(nóng)、建）；大學(xué)附屬等幾所醫(yī)院；高檔酒店，高檔洗浴中心，網(wǎng)吧隨處可見；市委、市政府和相關(guān)部門已搬至新城區(qū)辦公……截至目前，已開工建設(shè)各類項(xiàng)目73個(gè)，總投資63億元，已完成建設(shè)投資46億元。因此，本項(xiàng)目在該區(qū)域內(nèi)的供給可說是獨(dú)一無二的，同時(shí)，項(xiàng)目可以借此提高自身的受關(guān)注度，帶動(dòng)消費(fèi)者的購買熱情。大范圍內(nèi)的供求關(guān)系對(duì)本案而言并無太大意義，要考慮的供求只需是平頂山市當(dāng)?shù)厣踔潦琼?xiàng)目周圍情況即可。需求分析結(jié)果：根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管平頂山市的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾，平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。：要求情況不需要8 萬元/個(gè)10 萬元/個(gè)12 萬元/個(gè)所選人數(shù)1047158所占百分率%10數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，%的人中，%認(rèn)為8 萬元/個(gè)的價(jià)格是比較合理的，%的人選擇10萬元/個(gè)，只有10%的人選擇12 萬元/個(gè)車位的價(jià)格是合理的。：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數(shù)202337所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，%和25%。:選擇設(shè)施購物醫(yī)療咖啡吧、茶座金融健身、美容餐飲所選人數(shù)1815914915所占百分率%數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，%%。（多選）：關(guān)注因素位置價(jià)格交通戶型配套設(shè)施周遍環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)房屋質(zhì)量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實(shí)力人數(shù)6109134861086所占百分率%51010數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：%、%、周邊環(huán)境10%、%、%。：面 積㎡50 以下518081100101130131150150 以上所選人數(shù)362128157所占百分率%35數(shù)據(jù)分析：選擇81100、1011131150 的人比較多，%、35%%，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。而選擇能夠接受5000 元/平方米以上的消費(fèi)者不多。：樓型6 層以下79 層高 層其 它所選人數(shù)12272912所占百分率%1515數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和79 層的比較多，所占比大致相同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有70%之多。：位置城內(nèi)東郊南郊新城區(qū)北郊所選人數(shù)920182310所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)及新城區(qū)，很好的說明對(duì)于大多數(shù)的購房者來說，市內(nèi)買房的想法已經(jīng)改觀，新城區(qū)及郊區(qū)吸引力增加。：時(shí)間1 年內(nèi)13 年35 年5 年后所選人數(shù)1141235所占百分率%數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在13 年內(nèi)會(huì)買房，在5 年內(nèi)買房的人達(dá)到94%，這很好的說明，大多數(shù)的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購房意向。 需求狀況（市場(chǎng)問卷調(diào)查及分析）依據(jù)需要調(diào)查的事項(xiàng)，就所關(guān)注的問題，在市場(chǎng)調(diào)查問卷中設(shè)計(jì)了如下的問題：（共17 個(gè)）房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)客戶調(diào)查問卷0您的性別：男（ ）； 女（ ）0請(qǐng)問您的職業(yè)是？私營(yíng)企業(yè)主（ ）； 機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部（ ）； 企業(yè)管理人員（ ）； 經(jīng)理/領(lǐng)導(dǎo)（ ）；教師（ ）； 公務(wù)員（ ）； 貿(mào)易（ ）； 證券（ ）； 高科技（ ）； 其它（ ）；0您目前的居住條件是？出租房（ ）； 自購商品房（ ）； 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（ ）； 單位福利分房（ ）0您目前的住房房型是？?jī)煞浚?）； 三房（ ）； 四房（ ）； 復(fù)式（ ）； 別墅（ ）；0您目前住房的面積有多大？70平米以下（ ）； 71—90平米（ ）； 91—110平米（ ）； 111—130平米（ ）；131—150平米（ ）； 151—170平米（ ）； 171平米（ ）；0您計(jì)劃在幾年內(nèi)購房：半年（ ）； 1年（ ）； 2年（ ）； 35年（ ）； 5年（ ）；0您計(jì)劃購買的住房類型是？高層（15層以上）（ ）； 小高層（915層）（ ）； 多層（ ）；聯(lián)排別墅（ ）； 獨(dú)體別墅（ ）； 其它（ ）；0您計(jì)劃購買多大面積的住房？60—80平米（ ）； 80—100平方米（ ）； 100130平方米（ ）；130150平方米（ ）； 150平方米以上（ ）；0您計(jì)劃購買幾房的住房1房1廳（ ）； 2房（ ）； 3房（ ）； 4房（ ）； 復(fù)式及其他（ ）；您能接受的房屋單價(jià)是？1801—2100元/平方米（ ）； 2101—2400元/平方米（）；2401—2700元/平方米（ ）；27013000元以上/平方米（ ）；33013500元/平方米（ ）；3500元以上/平方米（ ）1您理想的房屋總價(jià)（單位：萬元/套）15萬元以下/套（ ）； 15—20萬元/套（ ）； 20—25萬元/套（ ）；25—30萬元/套（ ）； 30—40萬元/套（ ）； 40萬元以上/套（ ）；1您想選擇的付款方式是？一次付清（ ）； 分期付款（ ）； 按揭（ ）；1您喜歡何種住宅停車位的使用方式？租用（ ）； 購買（ ）； 其他（ ）；1您認(rèn)為生活陽臺(tái)（主陽臺(tái)）連接客廳好還是連接主臥室較好？客廳（ ）； 主臥室（ ）；1廳（包括客廳和餐廳）和主臥室的面積比較，您較喜歡廳大主臥室小（ ）； 廳小主臥室大（ ）； 兩者面積差不多（ ）； 無所謂（ ）；1您喜歡多大面積的客廳？10—15平米（ ）；16—20平米（ ）；21—25平米（ ）；26—30平米（ ）；3 0平米以上（ ）；1您喜歡多大面積的臥室？8—10平米（ ）；11—15平米（ ）；15—205平米（ ）；20平米以上（ ）；非常感謝您對(duì)我們的大力支持！如若方便，請(qǐng)您留下聯(lián)系方式，謝謝！最后經(jīng)過市場(chǎng)問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問卷中收到80份有效的問卷，以下是所收到的市場(chǎng)調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析：：家庭人口1 人2人3人4人4人以上所選人數(shù)102032108所占百分率%254010數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調(diào)查對(duì)象的65%。加之住房公積金貸款的保障作用，居民住房消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)。平頂山市作為內(nèi)地三線城市，改善型住房將日益成為住房需求的主流。 2010年平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)展望平頂山市城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，市區(qū)居住人口不斷攀升，新增居民自住性需求持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了剛性支持。3．商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。綜上分析：住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房?jī)r(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi)者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。換句話說政府試圖通過在短期內(nèi)提振房地產(chǎn)投資與基礎(chǔ)設(shè)施投資來應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面沖擊。十項(xiàng)措施中的一半與基建有關(guān)，且排名明顯靠前。從政府提出的十項(xiàng)措施來看，投資與基建是重中之中。市場(chǎng)信息的準(zhǔn)確有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)確的把脈和制定政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)警制度建設(shè)有利于抑制市場(chǎng)的大起大落。第四，加大并規(guī)范管理政策性住房的供給