【文章內(nèi)容簡介】 0630LQ0（211）：201058龍泉驛區(qū)龍泉街辦老成渝路以北212自然人龍泉LGG201017(DM06)位于大面街辦經(jīng)開新區(qū)六線以東、十二線以北168成都大旗聚業(yè)投資有限責(zé)任公司≥(建筑單層高度大于8米時,按兩層計算容積率)龍泉LGG201021（DM07）位于大面街辦經(jīng)開新區(qū)六線以東、九線以南180成都住電汽車線束有限公司≥(建筑單層高度大于8米時,按兩層計算容積率)龍泉201072LGG201022(DM08)位于大面街辦經(jīng)開新區(qū)七線以東、十六線以南20000150≥(建筑單層高度大于8米時,按兩層計算容積率)龍泉驛區(qū)龍泉街辦老成渝路以北、玉龍路以東成交地塊位于三環(huán)外，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，被四川省銀河投資集團有限公司拿下，溢價率為142%。近年來，隨著川師成龍校區(qū)的進入以及驛都大道改造，龍泉驛整個片區(qū)發(fā)展迅速。恒大、世茂、首創(chuàng)等知名房企陸續(xù)進駐龍泉驛板塊，有效提升了該片區(qū)樓盤品質(zhì)和居住質(zhì)量。作為地鐵2號線一期工程的終點站，龍泉板塊后期發(fā)展?jié)摿薮?。城東的價值巨變有目共睹。成都東客站在2011年1月投入使用，成為中國西部最大的交通樞紐；華潤萬象城在2012年初正式營業(yè)，東二環(huán)商圈將正式連成一片。成都東村規(guī)劃出臺后，東三環(huán)與繞城高速之間的大片空白將徹底被填補，成為未來城東的產(chǎn)業(yè)和居住核心區(qū)域。在這樣的背景下， 中國香港九龍倉、香港世茂，新加坡信和、陽光100等房企巨頭紛紛在城東布局，也昭示著城東未來價值的重要性。從大面周邊的在建項目和環(huán)境上來看，龍泉大面片區(qū)有很大的潛力可挖，發(fā)展空間很大。隨著目前正開發(fā)的龍城一號、川師現(xiàn)代花園、福建和創(chuàng)項目等高品質(zhì)大盤的建成和3000畝川師大新校區(qū)的修建和周邊居家環(huán)境的不斷完善，龍泉樓市發(fā)展必將加快，一個新興的居住之城將展現(xiàn)出來。自然條件獨特，地理文化鮮明，區(qū)域定位明晰。向東發(fā)展的城市規(guī)劃，使龍泉的房產(chǎn)市場迅速升溫。龍泉還擁有“五縱（老成渝路、成渝高速路、城南高速路、成洛路、成龍路）三橫（三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路）”的快速交通網(wǎng)絡(luò)，石勝路擁有成都最大的客運站——十陵客運站，出行十分方便。近期龍泉的房地產(chǎn)市場各樓盤情況如下：項目名稱項目地址面積區(qū)間（㎡）形態(tài)均 價（元）首創(chuàng)萬卷山川師大成龍校區(qū)北側(cè)6785主力戶型60105平米13居均價5600元/平米，惠后均價5200元/平米霏紅榭星光東路(航天醫(yī)院附近)841251833F電梯公寓均價5400元/平米，惠后5100元/平米首創(chuàng)東公元驛都大道以北（世紀廣場旁）791273334層高層電梯住宅均價5100元/平米格調(diào)城龍工南路74104 主推7590平米中小主力戶型均價5300元/平米御源大湖區(qū)驛都大道中路900號（世紀廣場側(cè)）75120小區(qū)，電梯高層均價5500元/平米果殼里的城東大街延線(驛都大道旁)60125電梯高層均價5500元/平米世茂花香首府成龍大道（天鵝西湖南路）80160成都市區(qū)最大的濕地生態(tài)公園起價6500元/平米，均價8000元/平米， 惠后7500元/平米中國鐵建國際城東大街東延線驛都大道85120電梯公寓起價4500元/平米，均價6600元/平米1土地市場龍泉驛區(qū)龍泉街辦老成渝路以北、玉龍路以東成交地塊位于三環(huán)外，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，被四川省銀河投資集團有限公司拿下，溢價率為142%。近年來，隨著川師成龍校區(qū)的進入以及驛都大道改造，龍泉驛整個片區(qū)發(fā)展迅速。恒大、世茂、首創(chuàng)等知名房企陸續(xù)進駐龍泉驛板塊，有效提升了該片區(qū)樓盤品質(zhì)和居住質(zhì)量。作為地鐵2號線一期工程的終點站，龍泉板塊后期發(fā)展?jié)摿薮蟆?商品房市場根據(jù)上述龍泉地區(qū)的商品房市場分析，龍泉房地產(chǎn)擁有區(qū)位優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢，以及成都向東發(fā)展的規(guī)劃優(yōu)勢。注定了龍泉房地產(chǎn)市場發(fā)展的巨大潛力。第三部分 項目預(yù)定位（Strength）1開發(fā)公司實力優(yōu)勢 我開發(fā)公司是一個專門致力于住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其實力和品牌的影響力會對促進龍城豪庭的成功產(chǎn)生重要作用。2項目環(huán)境的優(yōu)勢1）人文環(huán)境優(yōu)勢龍城豪庭位于成都4A級風(fēng)景區(qū)，同時毗鄰3000畝四川師范大學(xué)新校區(qū)，學(xué)校內(nèi)有露天體育場三個，大型室內(nèi)體育館一座，校園內(nèi)“兩軸一環(huán)”的景觀架構(gòu)將校園內(nèi)不同的景觀節(jié)點加以串聯(lián)，整個校園的人文環(huán)境和自然環(huán)境密切結(jié)合。項目距四川師范大學(xué)不足500米，其良好的人文環(huán)境在與其他項目的競爭中占到極大的優(yōu)勢。項目還位于規(guī)劃中的5000畝天鵝湖公園國際生活居住圈，湖面面積達300余畝。龍城豪庭充分利用了周邊的良好的環(huán)境優(yōu)勢，將人文環(huán)境和自然環(huán)境完美結(jié)合。 2）交通優(yōu)勢龍城豪庭毗鄰成都市龍泉區(qū)大面鎮(zhèn)老成渝路和大面西路，經(jīng)過此處的過境城市公交有002133223等，可以到達成都市區(qū)，同時還有龍泉發(fā)往新南門車站、火車北站、金沙車站、茶店子車站等目的地的過往公交車，市民出行方便。同時，成都市三環(huán)路、洪都大道、繞城高速路、東大街東延線、成龍大道、成渝高速均與龍泉大面街相接，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。成都地鐵2號線將于2012年年底通車，通車后該地到成都市去的交通將更方便快速。并且，地鐵2號線可以便捷得到達天府廣場和鹽市口，轉(zhuǎn)乘地鐵1號線，市民出行更加便捷。3項目本身的優(yōu)勢 該項目是多層住宅，更受成都購房者的青睞。價格方面也會成為該項目的優(yōu)勢。 項目配套面積18133平米的地下車庫，有車位507個。該項目定位為小戶型，與周邊樓盤例恒大綠洲等高檔大戶型有很大差別，在眾多大戶型中獨樹一幟，降低了戶型引起的競爭。（Weakness）1項目規(guī)模較小，共占地24畝，小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施只設(shè)有超市、茶館、藥店及普通公用健身器材等，但沒有幼兒園、醫(yī)院等大型基礎(chǔ)設(shè)施。2緊鄰三環(huán)路、洪都大道、繞城高速路、東大街東延線等主干道，噪音及灰塵污染較大。3大面鎮(zhèn)區(qū)域發(fā)展速度較慢，項目周邊無完善的生活配套，尤其缺乏綜合性醫(yī)院和大型購物超市。（Opportunity）1按照成都市土地利用總體規(guī)劃，城東已進入快速發(fā)展的階段，各大房企也爭相進入龍泉土地市場。2地鐵帶動區(qū)域價值攀升。成都市地鐵2號線一期工程，東起于大面街道的經(jīng)濟干部管理學(xué)院（繞城高速內(nèi)側(cè)），西止三環(huán)路外側(cè)成灌客運站，線路全長約23公里，2007年開工建設(shè)，將于2012年年底開通。隨著成都市五環(huán)路和地鐵2號線的規(guī)劃建設(shè)，大面的交通環(huán)境將更加優(yōu)越，這使得該片區(qū)域價值大幅攀升。3良好的經(jīng)濟環(huán)境帶來的機會。成都是中國中西部重要的中心城市，自古以來就是中國西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、軍事中心。①經(jīng)濟總體發(fā)展良好2011年，位居西部地區(qū)省會城市第一位（第二、三為陜西省西安市和云南昆明市），非沿海城市第三位(僅次于直轄市重慶和湖北省武漢市，僅較武漢市低數(shù)十億人民幣），并超越了南京、福州、濟南、沈陽等為代表的沿海省份省會城市；全市人口人均生產(chǎn)總值達48787元，位居西部十二?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）各城市第一，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居中西部地區(qū)省會城市第二（第一位為長沙市）。②經(jīng)濟增長勢頭良好成都也是中國西部吸引外資最多的城市。，在中西部城市中居第1位，%.2010年，增長15%；，增長36%；，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20835元、農(nóng)民人均純收入8205元，%、%。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗工作受到國家充分肯定。成都是外資公司投資西部的首選之地，眾多跨國公司落戶成都，截止2011年6月共有200家世界500強公司在蓉設(shè)立分公司或辦事處，其中境外世界500強企業(yè)153家，中國內(nèi)地世界500強企業(yè)47家，居中西部城市首位。（Threats）1該項目周邊開發(fā)樓盤較多，會形成較大的競爭。2該項目周邊的樓盤大多為高檔住宅小區(qū)或別墅區(qū)，購房者可能會產(chǎn)生心理落差而不愿購房。 項目初步定位 市場定位作為城市面貌改變最大戰(zhàn)略的發(fā)展區(qū)域，城東基本完成了工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、沙河整治改造、道路交通、城市配套的改善，城東城市面貌經(jīng)歷著巨大的變化。龍城豪庭在東段的核心區(qū)域，因此本樓盤住宅部分的項目定位為：依托未來成都市東部新城區(qū)域商業(yè)中心以及龍泉驛周邊優(yōu)美生活環(huán)境，打造高性價比多層小戶型優(yōu)質(zhì)住宅，鎖定首次置業(yè)市場和投資市場。 主力客戶群定位①項目周邊以及城區(qū)的畢業(yè)不久的年輕人、新婚夫婦、23口年輕家庭，25—35歲；②城東退休老年人：5065歲；③項目區(qū)域內(nèi)的拆遷戶：無明顯年齡限制；④投資者：無明顯的年齡限制 產(chǎn)品定位（1）住宅戶型及面積區(qū)間 50—70m2 一室一廳：30%8090m2 兩室一廳：70% （2）功能定位集多層住宅、小型購物中心等多項物業(yè)的城市綜合體①根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，將一樓打造成區(qū)域商業(yè)中心。②依托區(qū)域市政完善、三圣花香與幸福梅林等公共休閑場所，打造環(huán)境優(yōu)越、生活便利、交通便捷、配套設(shè)施齊備的精品住區(qū)。（3）風(fēng)格定位我們會采用市場主流的現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格，建筑的外立面大氣、時尚，立足“豪庭”，在建筑上與周圍的樓盤定位、內(nèi)部的景觀保持風(fēng)格一致，呈現(xiàn)溫馨典雅、現(xiàn)代大氣、簡潔流暢歐式庭院風(fēng)格。第四部分 項目投資與收益估算，項目開發(fā)建設(shè)投資主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、開發(fā)期稅費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用及不可預(yù)見費用等。經(jīng)過測算。1土地費用 項目土地以拍賣的方式取得。土地費用估算表 單位:萬元序號項目金額(萬元)技術(shù)經(jīng)濟指標計費工程量單位單位指標土地費用1土地價款元/平米5999,22土地契稅3土地交易手續(xù)費2前期工程費該項目前期工程費用包括項目的設(shè)計、規(guī)劃、勘測、臨時設(shè)施等費用，各項明細如下表所示：序號項目金額(萬元)技術(shù)經(jīng)濟指標計費工程量單位單位指標前期工程費用元/平方米571總平設(shè)計、建筑工程設(shè)計元/平方米182規(guī)劃可研費、地勘、測量、打井降水費元/平方米203環(huán)境景觀設(shè)計費元/平方米114臨時設(shè)施費元/平方米83公共配套設(shè)施建設(shè)費該項目基礎(chǔ)及公共設(shè)施配套建設(shè)費主要包括項目的供氣、供電、配套設(shè)施、道路和景觀工程的費用支出。 公共配套設(shè)施建設(shè)費用表