【正文】 單位：萬元序號項(xiàng) 目金額估算說明1供氣工程 ，單位指標(biāo)8元/平方米2光纖電視 ，3小區(qū)配套設(shè)施 ，單位指標(biāo)10元/平方米4小區(qū)道路655小區(qū)園林景觀工程260合計公用配套設(shè)施 4報建費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅費(fèi)主要包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、文物勘探發(fā)掘費(fèi)、工程定額測定費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、新建房屋白蟻預(yù)防費(fèi)、異地綠化建設(shè)費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金等費(fèi)用。根據(jù)成都市的政策及龍城豪庭項(xiàng)目的具體情況，如下表所示： 序號項(xiàng) 目金額（萬元）工程量（平方米）標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）1城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 2文物勘探發(fā)掘費(fèi) 3工程定額測定費(fèi) 4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 5新建房屋白蟻防治費(fèi) 6異地綠化建設(shè)費(fèi) 7新型墻體材料專項(xiàng)基金 8散裝水泥專項(xiàng)基金 合計 5建筑安裝工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。通過對本市高層電梯住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房土建成本并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目各建筑安裝工程費(fèi)各分項(xiàng)部分造價如下：建筑安裝工程費(fèi)用估算表序號項(xiàng) 目投資額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位工程量單位指標(biāo)（元）一地下建筑工程平方米18113 2720二地上建筑工程平方米 19801土建工程平方米 12502裝飾工程平方米 3503給排水工程 平方米 804強(qiáng)電工程 平方米 405弱電工程 平方米 406消防工程平方米 607外墻保溫平方米 808室外工程平方米 80三合 計平方米 　6其它費(fèi)用：其它費(fèi)用主要包括：臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。合計按成都市龍泉驛區(qū)行業(yè)數(shù)據(jù)為每平方米（建筑面積）38元估算。序號項(xiàng)目金額估算說明1臨時用地費(fèi)按成都市龍泉驛區(qū)行業(yè)數(shù)據(jù)為每平方米（建筑面積）38元估算2臨時建設(shè)費(fèi)3工程造價咨詢費(fèi)4承包管理費(fèi)5合同公證費(fèi)6工程監(jiān)理費(fèi)7施工執(zhí)照費(fèi)8工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)9竣工圖編制費(fèi)10工程保險費(fèi)7不可預(yù)見費(fèi)：不可預(yù)見費(fèi)是指在投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用。本次測算按成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)平均水平并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，按建筑安裝工程費(fèi)的2%考慮。8管理費(fèi)用：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本次測算按建筑安裝工程費(fèi)的2%考慮。9財務(wù)費(fèi)用：財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。企業(yè)計劃向銀行貸款10000萬元，%的年利率( 13年期銀行貸款基準(zhǔn)利率)上浮20%計息，%。按銀行規(guī)定項(xiàng)目銷售額完成80%時需還清全部貸款，本項(xiàng)目預(yù)計2014年2季度初完成銷售額的80%，全部貸款持續(xù)期約2年左右。10銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用、專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用、以及提取的專項(xiàng)維修基金。本次根據(jù)項(xiàng)目情況，按銷售收入的2%測算。 “龍城豪庭”，其資金來源渠道主要有：企業(yè)自有資金、銀行借款和售房款轉(zhuǎn)投入。根據(jù)企業(yè)的資金籌措計劃，企業(yè)自有資金12000萬元，%；銀行借款10000萬元，%；，%。 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項(xiàng) 目合 計占比(%)項(xiàng)目總投資1自有資金120002借貸資金100003售房款轉(zhuǎn)投入 依據(jù)公司投資計劃，考慮房地產(chǎn)企業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)周期為36個月，即2011年8月至2014年8月。項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng) 目 名 稱總投資(萬元)單方成本額(元/平方米)占比（%）1土地費(fèi)用/ 2前期工程費(fèi)用/ 3建筑安裝工程費(fèi)/4公用配套設(shè)施費(fèi)/5報建費(fèi)/ 6其他費(fèi)用/7不可預(yù)見費(fèi)/8管理費(fèi)用/9財務(wù)費(fèi)用/10銷售費(fèi)用/合計/　 。開發(fā)管理費(fèi)以銷售收入的2%計，；不可預(yù)見費(fèi)以房屋開發(fā)費(fèi)的2%計，；。銷售價格參考周邊樓盤的定價，住宅一期銷售均價為7500元/平方米，車位為12萬元/個，具體銷售收入測算表。項(xiàng) 目 收 入 測 算 表序號項(xiàng)目名稱建筑面積(m2)售 價(元/m2)銷售金額(萬元)1高層住宅7500 2商業(yè)用房15500 3地下車位507個12萬6084 4合　計 53 項(xiàng)目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項(xiàng)目合計2012201220132013201320132014201420143季4季1季2季3季4季1季2季3季1銷售收入（萬元）總銷售比例高層住宅（萬元）可銷售面積(平方米)36625．264069．54069．54069．54069．54069．54069．54069．54069．54069．5單位售價(元/平方米)7500750075007500750075007500750075007500銷售比例商業(yè)用房（萬元）0可銷售面積(平方米)6462．90840．2840．2840．2840．2840．2840．2840．1581．6單位售價(元/平方米)15500155001550015500155001550015500155001550015500銷售比例地下車位（萬元）6084000015121512151215480可銷售車位數(shù)(個)50700001261261261290單位售價(萬元/個)12121212121212121212銷售比例2經(jīng)營稅金及附加（萬元）營業(yè)稅（萬元）城市維護(hù)建設(shè)稅（萬元）教育費(fèi)附加（萬元）所得稅（萬元）地方教育費(fèi)附加（萬元）第五部分 財務(wù)評價項(xiàng)目效益指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值1銷售收入萬元2項(xiàng)目總投資萬元3利潤總額萬元4凈利潤萬元5總投資利潤率%6總投資凈利潤率%7銷售利潤率%8銷售凈利潤率%9項(xiàng)目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%10項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（i=7%）萬元11項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期年12項(xiàng)目動態(tài)投資回收期年，在收取各項(xiàng)稅費(fèi)之后。 現(xiàn)金流量表項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項(xiàng)目合計2011年2012年2013年2014年1現(xiàn)金流入0銷售收入　02現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷售稅金及附加0所得稅03凈現(xiàn)金流量（12）4累計凈現(xiàn)金流量5計算指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率：%凈現(xiàn)值：（%）靜態(tài)投資回收期：動態(tài)投資回收期：（%）　 靜態(tài)財務(wù)評價靜態(tài)財務(wù)評價主要是計算投資回報率、投資利稅率、投資凈利潤率、銷售凈利潤率、靜態(tài)投資回收期等財務(wù)指標(biāo)如下：投資利潤率=利潤總額（包括現(xiàn)金利潤和保留資產(chǎn)）/總投資100% =%投資利稅率=利稅總額/總投資100%=%投資凈利潤率=稅后現(xiàn)金利潤/總投資100%=%銷售凈利潤率＝稅后現(xiàn)金利潤/銷售收入100% ＝%靜態(tài)投資回收期＝累計現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份－當(dāng)年的流量值/（當(dāng)年的流量值－上年的流量值）＝ 財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR：∑(CICO)t(1+FIRR)t=0式中：CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量t第t年根據(jù)上式計算出內(nèi)部收益率為：FIRR（全部投資）=% 動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期=累計現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份－當(dāng)年的流量折現(xiàn)值/（當(dāng)年的流量折現(xiàn)值－上年的流量折現(xiàn)值） ＝ 財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)FNPV=∑（CICO）t(1+ic)t式中：FNPV財務(wù)凈現(xiàn)值CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量ic基準(zhǔn)收益率，此處ic =7%t第t年根據(jù)上式計算項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV（全部投資）=。分析上述財務(wù)指標(biāo)，，相對4年的開發(fā)周期而言投資回收期限較短