【正文】 龍 城 豪 庭可行性研究報(bào)告四川大學(xué)09級(jí)土地資源管理專業(yè)房地產(chǎn)投資分析第一組小組成員：李亞風(fēng)、譚慶蕓、陶卓琳、歐青坡、李坤庭二○一二年五月二十五日 龍庭豪宅可行性研究報(bào)告目錄第一部分 項(xiàng)目概況 1 1 2 2 3 第二部分 市場(chǎng)研究 6 6 6 8 9 9 14 19 19 20 21 第三部分 項(xiàng)目預(yù)定位 22 22 （Strength） 22 （Weakness） 23 （Opportunity） 23 （Threats） 24 項(xiàng)目初步定位 24 市場(chǎng)定位 24 主力客戶群定位 24 產(chǎn)品定位 24 第四部分 項(xiàng)目投資與收益估算 26 26 26 30 31 31 第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 34 34 現(xiàn)金流量表 34 靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35 35 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR： 36 動(dòng)態(tài)投資回收期 36 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 36 第六部分 不確定性分 37 盈虧平衡分析 37 敏感性分析 37 第七部分 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 39 39 39 39 39 第八部分 結(jié)論與建議 40 結(jié)論 40 建議 40 第九部分 附表 41 龍庭豪宅可行性研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地總約16000m2，是此區(qū)域首個(gè)低密度新鄉(xiāng)村主義風(fēng)格高品質(zhì)社區(qū)。以下是項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：項(xiàng)目用地技術(shù)指標(biāo)一、凈用地面積（平方米）24畝二、規(guī)劃總建筑面積（平方米）（一）地上計(jì)入容積率的建筑面積 住宅建筑面積： 商業(yè)用地面積 非住宅建筑面積114 A、物管用房建筑面積：114（二）地上不計(jì)入容積率的建筑面積230（三）地下建筑面積及層數(shù)：181331層其中：機(jī)動(dòng)車庫建筑面積15469 設(shè)備用房建筑面積1470 住宅儲(chǔ)藏室建筑面積1194三、設(shè)計(jì)容積率四、基底建筑面積4472五、設(shè)計(jì)建筑密度28%六、總綠地面積4800七、綠地率30%八、機(jī)動(dòng)車位：507（一）、地上室外機(jī)動(dòng)車位0（二）、地下機(jī)動(dòng)車位507九、非機(jī)動(dòng)車位：（輛）400本項(xiàng)目位于成都市龍泉區(qū)大面鎮(zhèn)老成渝路與大面西路相交一側(cè)；06年底東大街沿線通車后從市區(qū)鹽市口開車抵達(dá)本地只需二十分鐘。本項(xiàng)目的區(qū)域位子，以及四至：地塊地勢(shì)平坦，地塊形狀規(guī)則，沒有菱角。公共交通：附近公交有：133，23，31，332，332快，343，360公交線路站名距離541(錦繡東方小區(qū)銀河花園)三圣鄉(xiāng)政府190米56 (九里堤公交站紅砂村公交站)190米343(三圣鄉(xiāng)花卉市場(chǎng)晉吉北路)199米 31(宏濟(jì)中路荷塘月色)232米332(成仁公交站龍泉汽車總站)232米同時(shí)，大面片區(qū)已開通了4條過境城市公交（002133223），可以到達(dá)成都市區(qū)，同時(shí)還有龍泉發(fā)往新南門、火車北站、金沙車站等目的地的過往公交車，市民出行十分方便。駕車線路：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)三環(huán)路、洪十大道、繞城高速路、東大街東延線、成龍大道、成渝高速與龍泉大面相接。未來地鐵發(fā)展：成都市地鐵2號(hào)線一期工程，東起于大面街道的經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院（繞城高速內(nèi)側(cè)），西止三環(huán)路外側(cè)成灌客運(yùn)站，線路全長約23公里，2007年開工建設(shè)，2012年竣工通車，僅比地鐵1號(hào)線晚1年通車。隨著成都市五環(huán)路和地鐵2號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，大面的交通環(huán)境將更加優(yōu)越。毗鄰3000畝四川師范大學(xué)新校區(qū)及規(guī)劃中的5000畝天鵝湖公園居住區(qū)；位于未來新城東規(guī)劃居住片區(qū)的核心腹地；位于規(guī)劃中的5000畝天鵝湖公園國際生活居住圈，湖面面積達(dá)300余畝；緊鄰3000畝川師大新校區(qū)等4所高校；三圣鄉(xiāng)“五朵金花”/十陵風(fēng)景片區(qū)；3200畝果嶺公園，無極景觀泳池，3000平米體育公園（含下沉式網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、五人制足球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、老年門球場(chǎng)等），五星級(jí)景觀會(huì)所（含室內(nèi)健身房、桌球室、乒乓球室、視聽室等），幼兒園，室內(nèi)恒溫泳池。 以下是項(xiàng)目周圍配套設(shè)施：配套設(shè)施名稱位置距項(xiàng)目距離幼兒園早慧幼兒園紅砂聯(lián)合2組8號(hào)570M錦江區(qū)小天才幼兒園錦江區(qū)半仙街道龍舟路16號(hào)院1160M星星幼兒園成都市錦江區(qū)1390M小太陽幼兒園一分部2050M小太陽幼兒園2240M貝貝幼兒園駙馬聯(lián)合4組89號(hào)1450M乖乖幼兒園新富街335號(hào)2870M小學(xué)三圣小學(xué)成都市錦江區(qū)120M成都伊頓國際學(xué)校國香街260號(hào)1660M錦江區(qū)駙馬小學(xué)洪柏路280號(hào)1060M鹽道街小學(xué)卓錦城分校成都市錦江區(qū)1530M糧豐小學(xué)成都市龍泉驛區(qū)2100M中學(xué)七中育才學(xué)校三圣分校紅砂聯(lián)合4組401號(hào)360M成都錦江實(shí)驗(yàn)中學(xué)蝶花街577號(hào)2800M川師大附中川師大旁（北大門）3610M成都陵川中學(xué)成都市龍泉驛區(qū)3360M成都川師大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校成都市錦江區(qū)3410M本科院校四川師范大學(xué)獅子山路3號(hào)3200M成都行政學(xué)院一環(huán)路北四段1062510M四川廣播電視大學(xué)墨池校區(qū)南三環(huán)路二段1號(hào)2800M四川師范大學(xué)東區(qū)外事學(xué)院洪河大道中路1號(hào)3100M農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)三圣鄉(xiāng)花卉市場(chǎng)成龍大道820M卓錦城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)錦江區(qū)1220M天天鮮綠色平價(jià)蔬菜藍(lán)谷地店2543米大觀農(nóng)貿(mào)2692米醫(yī)院三圣鄉(xiāng)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心駙江路18號(hào)720M五桂診所梔子街770M第二人民醫(yī)院人民南路四段55號(hào)7710M成都錦江國槐社區(qū)衛(wèi)生站國槐街5822810M第一精神衛(wèi)生防治院南三環(huán)路二段2860M鴻橋博中西醫(yī)結(jié)合診所國槐街1517號(hào)2340M商場(chǎng)惠欣小百貨上沙河鋪街26號(hào)4160M聚星樓商場(chǎng)龍泉驛區(qū)中街4530M詩儀商場(chǎng)龍泉驛區(qū)金泉路4860M萬達(dá)廣場(chǎng)二環(huán)路東五段成仁路口5910M便利店舞東風(fēng)美林灣分店更多 706米佳園超市601米紅旗連鎖美林灣便利店710米723米多又好連鎖批發(fā)超市三圣店846米銀行中國工商銀行工行成龍大道1230M中國建設(shè)銀行建行卓錦城分理處1720M中國建設(shè)銀行東一巷儲(chǔ)蓄所2450M中國銀行川師分理處3060M國槐路郵政儲(chǔ)蓄所國槐街1155號(hào)2990M農(nóng)村信用社三圣合作社326米農(nóng)村信用社高店子分社1305米通訊營業(yè)廳中國移動(dòng)柳江營銷服務(wù)中心成龍大道一段9號(hào)4棟1260M中國移動(dòng)動(dòng)感地帶靜安店靜安路3號(hào)附693300M派出所成龍路派出所華新村警區(qū)錦江區(qū)2110M成龍路派出所管理服務(wù)站錦江區(qū)3600M第二部分 市場(chǎng)研究（1）成都經(jīng)濟(jì)總體狀況成都是中國中西部重要的中心城市，自古以來就是中國西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、軍事中心。①經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展良好2011年，位居西部地區(qū)省會(huì)城市第一位（第二、三為陜西省西安市和云南昆明市），非沿海城市第三位(僅次于直轄市重慶和湖北省武漢市，僅較武漢市低數(shù)十億人民幣），并超越了南京、福州、濟(jì)南、沈陽等為代表的沿海省份省會(huì)城市；全市人口人均生產(chǎn)總值達(dá)48787元，位居西部十二?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）各城市第一，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居中西部地區(qū)省會(huì)城市第二（第一位為長沙市）。②經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭良好成都也是中國西部吸引外資最多的城市。，在中西部城市中居第1位，%.2010年，增長15%；，增長36%；，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20835元、農(nóng)民人均純收入8205元，%、%。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)工作受到國家充分肯定。成都是外資公司投資西部的首選之地，眾多跨國公司落戶成都，截止2011年6月共有200家世界500強(qiáng)公司在蓉設(shè)立分公司或辦事處，其中境外世界500強(qiáng)企業(yè)153家，中國內(nèi)地世界500強(qiáng)企業(yè)47家，居中西部城市首位。（2）工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r目前，成都工業(yè)以電子信息、醫(yī)藥、航空航天、食品及煙草等為主，近年來又大力發(fā)展冶金、建材、化工、機(jī)械及汽車等產(chǎn)業(yè)。近年來成都民營和三資企業(yè)發(fā)展迅速，占工業(yè)增加值比重不斷上升，德國大眾汽車第81工廠已投產(chǎn)。成都共擁有國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家級(jí)高新區(qū)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，此外還有臺(tái)商投資聚集的全國四個(gè)之一、西部地區(qū)唯一的國家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園和新加坡投資聚集地的成都新加坡科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園。①工業(yè)生產(chǎn)快速增長，%。電子信息、醫(yī)藥、食品、機(jī)械（汽車）、%，%。近年來，成都吸引了戴爾、聯(lián)想、仁寶、緯創(chuàng)、德州儀器、富士康等世界級(jí)電子信息企業(yè)紛紛落戶，隨著一批重大項(xiàng)目相繼投產(chǎn)，%。（3）金融以及商貿(mào)發(fā)展?fàn)顩r①經(jīng)濟(jì)快速增長，城鄉(xiāng)差距縮小統(tǒng)計(jì)顯示，2011年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23932元，%，；農(nóng)民人均純收入9895元，%。∶∶1。2011年成都市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為5945億元，%；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額13767億元，%，存貸款增速回升。財(cái)政收入和民生財(cái)政支出保持較快增長，%；公共財(cái)政支出中，%；，%；，%。②商貿(mào)活動(dòng)活躍都的商貿(mào)活動(dòng)十分活躍，輻射范圍較廣，擁有年成交額上億元的商品交易市場(chǎng)31個(gè)，超10億元的市場(chǎng)8個(gè)。會(huì)展業(yè)也是成都重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一。2006年，%。2009年3月，國務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，成都被確定為21個(gè)全國性物流節(jié)點(diǎn)城市之一。2010年10月，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立成都高新綜合保稅區(qū)。成都市區(qū)的核心商圈有春熙路商