【正文】 第九部分 附表評估表1：項目總投資估算表序號項 目 名 稱總投資(萬元)單方成本額(元/平方米)占比（%）1土地費用/ 2前期工程費用/ 3建筑安裝工程費/4公用配套設(shè)施費/5報建費/ 6其他費用/7不可預(yù)見費/8管理費用/9財務(wù)費用/10銷售費用/合計/　 評估表2：土地費用估算表單位:萬元序號項目金額(萬元)技術(shù)經(jīng)濟指標計費工程量單位單位指標土地費用1土地價款元/平米5999,22土地契稅3土地交易手續(xù)費評估表3：前期工程費估算表序號項目金額(萬元)技術(shù)經(jīng)濟指標計費工程量單位單位指標前期工程費用元/平方米571總平設(shè)計、建筑工程設(shè)計元/平方米182規(guī)劃可研費、地勘、測量、打井降水費元/平方米203環(huán)境景觀設(shè)計費元/平方米114臨時設(shè)施費元/平方米8評估表4：建筑安裝工程費用估算表序號項 目投資額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟指標單位工程量單位指標（元）一地下建筑工程平方米18113 2720二地上建筑工程平方米 19801土建工程平方米 12502裝飾工程平方米 3503給排水工程 平方米 804強電工程 平方米 405弱電工程 平方米 406消防工程平方米 607外墻保溫平方米 808室外工程平方米 80三合 計平方米 　評估表5：公用配套設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元序號項 目金額估算說明1供氣工程 ，單位指標8元/平方米2光纖電視 ，3小區(qū)配套設(shè)施 ，單位指標10元/平方米4小區(qū)道路655小區(qū)園林景觀工程260合計公用配套設(shè)施 評估表6：報建費用估算表 序號項 目金額（萬元）工程量（平方米）標準（元/平方米）1城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費 2文物勘探發(fā)掘費 3工程定額測定費 4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費 5新建房屋白蟻防治費 6異地綠化建設(shè)費 7新型墻體材料專項基金 8散裝水泥專項基金 合計 評估表7：其他費用估算表 單位：萬元序號項目金額估算說明1臨時用地費按成都市龍泉驛區(qū)行業(yè)數(shù)據(jù)為每平方米（建筑面積）38元估算2臨時建設(shè)費3工程造價咨詢費4承包管理費5合同公證費6工程監(jiān)理費7施工執(zhí)照費8工程質(zhì)量監(jiān)督費9竣工圖編制費10工程保險費評估表8：投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項 目合 計占比(%)項目總投資1自有資金120002借貸資金100003售房款轉(zhuǎn)投入 評估表9：項目效益指標表 序號指標名稱單位數(shù)值1銷售收入萬元2項目總投資萬元3利潤總額萬元4凈利潤萬元5總投資利潤率%6總投資凈利潤率%7銷售利潤率%8銷售凈利潤率%9項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%10項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（i=7%）萬元11項目靜態(tài)投資回收期年12項目動態(tài)投資回收期年評估表10：項目全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項目合計2011年2012年2013年2014年1現(xiàn)金流入0銷售收入　02現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷售稅金及附加0所得稅03凈現(xiàn)金流量（12）4累計凈現(xiàn)金流量5計算指標財務(wù)內(nèi)部收益率：%凈現(xiàn)值：（%）靜態(tài)投資回收期：動態(tài)投資回收期：（%）　評估表11：借款還本付息表 單位：萬元序號年份項目 合計開發(fā)建設(shè)期20112012201320141年初借款700000　700002當期借款20000070003000100003本年應(yīng)計利息(r= ％)03994本年付息03995本年還本10000000100006本年還本付息合計0103997還本資金來源0。應(yīng)協(xié)調(diào)好與政府各部門的關(guān)系，盡快與市政供水、供電、供氣、排污等部門簽訂相關(guān)協(xié)議，確保項目的立項、設(shè)計和后續(xù)工作順利進行，從而保證項目的開發(fā)建設(shè)順利進展。項目實施過程中應(yīng)精心策劃、安排各分期工程的建設(shè)，保證項目滾動模式有效運行。本項目有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿土己玫耐顿Y價值和可觀的社會經(jīng)歷效益。社會評價分析表明項目具有較好的社會效益和較小的社會風險。說明項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)投資是合理可行的。目前項目區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨成熟，區(qū)域價值日漸凸顯，項目價值提升的空間較大，項目具有很好的市場前景。通過對項目的社會影響分析、社會互適性分析和社會風險分析后，綜合各項分析結(jié)果，我們的出結(jié)論：該項目的建設(shè)具有較好的社會效益。同時項目的建設(shè)對區(qū)域醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)建設(shè)、交通事業(yè)具有促進作用。根據(jù)成都市城市發(fā)展規(guī)劃，城東將是未來主要的發(fā)展方向，龍城豪庭的落戶必然會帶動該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。該項目符合成都市總體發(fā)展戰(zhàn)略，有利于促進成都東區(qū)的城市發(fā)展。成都未來的發(fā)展規(guī)劃是建設(shè)城鄉(xiāng)一體化、全面現(xiàn)代化、充分國際化的世界生態(tài)田園城市。同時還為該地區(qū)的退休老人提供一個良好舒心的環(huán)境。近些年來隨著四川師范法大學成龍校區(qū)的進入及驛都大道的改造，整個龍泉驛區(qū)的發(fā)展都極為快速，而且發(fā)展?jié)摿O大?？捎嬎愠?，%，%，項目的收益率將低于基準收益率；%，%，項目的收益率將低于基準收益率。10%時對項目財務(wù)內(nèi)部收益率、靜態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值影響的程度見表。 敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有商品房銷售價格和建設(shè)投資，各單因素變化177。BEP（銷售量）=BEP（銷售率）=%從盈虧平衡分析可以看出，%，項目就可以保本。分析項目產(chǎn)品開發(fā)成本構(gòu)成，其中管理費用、銷售費用、不可預(yù)見費等為可變成本，其他為固定成本。分析上述財務(wù)指標，相對4年的開發(fā)周期而言投資回收期限較短、投資回收較快；%，高于基準收益率7%，大于零；上述分析說明項目的盈利能力較強，項目從財務(wù)上講是可行的。項 目 收 入 測 算 表序號項目名稱建筑面積(m2)售 價(元/m2)銷售金額(萬元)1高層住宅7500 2商業(yè)用房15500 3地下車位507個12萬6084 4合　計 53 項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目合計2012201220132013201320132014201420143季4季1季2季3季4季1季2季3季1銷售收入（萬元）總銷售比例高層住宅（萬元）可銷售面積(平方米)36625．264069．54069．54069．54069．54069．54069．54069．54069．54069．5單位售價(元/平方米)7500750075007500750075007500750075007500銷售比例商業(yè)用房（萬元）0可銷售面積(平方米)6462．90840．2840．2840．2840．2840．2840．2840．1581．6單位售價(元/平方米)15500155001550015500155001550015500155001550015500銷售比例地下車位（萬元）6084000015121512151215480可銷售車位數(shù)(個)50700001261261261290單位售價(萬元/個)121212121212121212