【正文】 本項(xiàng)目對(duì)售價(jià)的敏感程度較高，一方面價(jià)格過(guò)低將影響企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，另一方面價(jià)格過(guò)高將影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售，因此應(yīng)重點(diǎn)注意區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在價(jià)格方面的動(dòng)態(tài)，制定自身合理的價(jià)格體系。 建議項(xiàng)目采取分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展的模式開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可以接受的。第八部分 結(jié)論與建議 結(jié)論盡管成都市現(xiàn)階段政策、法規(guī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠積極，但成都市目前城市化水平低于規(guī)劃要求，今后幾年成都市城市化建設(shè)進(jìn)度將進(jìn)一步加快，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。3項(xiàng)目屬于住宅建設(shè)，與當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)文化、宗教信仰、民族風(fēng)俗習(xí)慣等不存在矛盾，是互相適應(yīng)的。龍城豪庭位于成都東區(qū)4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，毗鄰四川師范大學(xué)和規(guī)劃中的5000畝天鵝湖公園國(guó)際居住圈，將人文環(huán)境和自然環(huán)境完美結(jié)合。該項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)為龍泉驛區(qū)周邊的小型企、事業(yè)單位的職工提供高性價(jià)比的住宅和美好的生活居住環(huán)境。表 敏感性分析計(jì)算表自變量應(yīng)變量10%5%05%10%建設(shè)投資變化內(nèi)部收益率(%)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)7,5,3,2,靜態(tài)投資回收期(年)銷(xiāo)售價(jià)格變化財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1,2,6,8,靜態(tài)投資回收期(年)上表中可以看出，項(xiàng)目盈利能力對(duì)售價(jià)的敏感性略高于對(duì)建設(shè)投資的敏感性。說(shuō)明項(xiàng)目具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目的可變成本與產(chǎn)品銷(xiāo)售率及銷(xiāo)售收入相關(guān)，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)資料分析計(jì)算，、。 現(xiàn)金流量表項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011年2012年2013年2014年1現(xiàn)金流入0銷(xiāo)售收入　02現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷(xiāo)售稅金及附加0所得稅03凈現(xiàn)金流量（12）4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%凈現(xiàn)值：（%）靜態(tài)投資回收期：動(dòng)態(tài)投資回收期：（%）　 靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是計(jì)算投資回報(bào)率、投資利稅率、投資凈利潤(rùn)率、銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期等財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額（包括現(xiàn)金利潤(rùn)和保留資產(chǎn)）/總投資100% =%投資利稅率=利稅總額/總投資100%=%投資凈利潤(rùn)率=稅后現(xiàn)金利潤(rùn)/總投資100%=%銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率＝稅后現(xiàn)金利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入100% ＝%靜態(tài)投資回收期＝累計(jì)現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份－當(dāng)年的流量值/（當(dāng)年的流量值－上年的流量值）＝ 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR：∑(CICO)t(1+FIRR)t=0式中：CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量t第t年根據(jù)上式計(jì)算出內(nèi)部收益率為：FIRR（全部投資）=% 動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期=累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份－當(dāng)年的流量折現(xiàn)值/（當(dāng)年的流量折現(xiàn)值－上年的流量折現(xiàn)值） ＝ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)FNPV=∑（CICO）t(1+ic)t式中：FNPV財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量ic基準(zhǔn)收益率，此處ic =7%t第t年根據(jù)上式計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV（全部投資）=。開(kāi)發(fā)管理費(fèi)以銷(xiāo)售收入的2%計(jì)，；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的2%計(jì)，；。 “龍城豪庭”，其資金來(lái)源渠道主要有：企業(yè)自有資金、銀行借款和售房款轉(zhuǎn)投入。企業(yè)計(jì)劃向銀行貸款10000萬(wàn)元，%的年利率( 13年期銀行貸款基準(zhǔn)利率)上浮20%計(jì)息，%。本次測(cè)算按成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)平均水平并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，按建筑安裝工程費(fèi)的2%考慮。根據(jù)成都市的政策及龍城豪庭項(xiàng)目的具體情況，如下表所示： 序號(hào)項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）工程量（平方米）標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）1城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 2文物勘探發(fā)掘費(fèi) 3工程定額測(cè)定費(fèi) 4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 5新建房屋白蟻防治費(fèi) 6異地綠化建設(shè)費(fèi) 7新型墻體材料專項(xiàng)基金 8散裝水泥專項(xiàng)基金 合計(jì) 5建筑安裝工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。經(jīng)過(guò)測(cè)算。 主力客戶群定位①項(xiàng)目周邊以及城區(qū)的畢業(yè)不久的年輕人、新婚夫婦、23口年輕家庭，25—35歲；②城東退休老年人：5065歲；③項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的拆遷戶：無(wú)明顯年齡限制；④投資者：無(wú)明顯的年齡限制 產(chǎn)品定位（1）住宅戶型及面積區(qū)間 50—70m2 一室一廳：30%8090m2 兩室一廳：70% （2）功能定位集多層住宅、小型購(gòu)物中心等多項(xiàng)物業(yè)的城市綜合體①根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，將一樓打造成區(qū)域商業(yè)中心。（Threats）1該項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，會(huì)形成較大的競(jìng)爭(zhēng)。②經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好成都也是中國(guó)西部吸引外資最多的城市。隨著成都市五環(huán)路和地鐵2號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，大面的交通環(huán)境將更加優(yōu)越，這使得該片區(qū)域價(jià)值大幅攀升。3大面鎮(zhèn)區(qū)域發(fā)展速度較慢，項(xiàng)目周邊無(wú)完善的生活配套，尤其缺乏綜合性醫(yī)院和大型購(gòu)物超市。 項(xiàng)目配套面積18133平米的地下車(chē)庫(kù)，有車(chē)位507個(gè)。成都地鐵2號(hào)線將于2012年年底通車(chē)，通車(chē)后該地到成都市去的交通將更方便快速。項(xiàng)目還位于規(guī)劃中的5000畝天鵝湖公園國(guó)際生活居住圈，湖面面積達(dá)300余畝。注定了龍泉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的巨大潛力。近年來(lái)，隨著川師成龍校區(qū)的進(jìn)入以及驛都大道改造，龍泉驛整個(gè)片區(qū)發(fā)展迅速。自然條件獨(dú)特，地理文化鮮明，區(qū)域定位明晰。在這樣的背景下， 中國(guó)香港九龍倉(cāng)、香港世茂，新加坡信和、陽(yáng)光100等房企巨頭紛紛在城東布局，也昭示著城東未來(lái)價(jià)值的重要性。城東的價(jià)值巨變有目共睹。212自然人龍泉LGG201017(DM06)位于大面街辦經(jīng)開(kāi)新區(qū)六線以東、十二線以北168成都大旗聚業(yè)投資有限責(zé)任公司≥(建筑單層高度大于8米時(shí),按兩層計(jì)算容積率)龍泉LGG201021（DM07）位于大面街辦經(jīng)開(kāi)新區(qū)六線以東、九線以南180成都住電汽車(chē)線束有限公司≥(建筑單層高度大于8米時(shí),按兩層計(jì)算容積率)龍泉201072LGG201022(DM08)位于大面街辦經(jīng)開(kāi)新區(qū)七線以東、十六線以南20000150≥(建筑單層高度大于8米時(shí),按兩層計(jì)算容積率)龍泉驛區(qū)龍泉街辦老成渝路以北、玉龍路以東成交地塊位于三環(huán)外，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，被四川省銀河投資集團(tuán)有限公司拿下，溢價(jià)率為142%。國(guó)賓首府也將不定期推出特惠房，答謝業(yè)主的長(zhǎng)期支持；中德英倫聯(lián)邦推出了歲末關(guān)愛(ài)大行動(dòng)；保利地產(chǎn)歲末促三大文化盛宴，以十大項(xiàng)目，千套房源，千萬(wàn)優(yōu)惠，感恩成都……一些開(kāi)發(fā)商還趁機(jī)加推房源，如萬(wàn)科C商品房的交易價(jià)格呈現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，小幅回落的態(tài)勢(shì)。從3月到12月，主城區(qū)成交量低位徘徊，月度成交量最高不超過(guò)60萬(wàn)方。%。如圖4：②市場(chǎng)特征A商品房市場(chǎng)在限購(gòu)政策下降溫2011成都主城區(qū)共新增預(yù)售證527張，（含商業(yè)與車(chē)位）。C商品房成交均價(jià)分析從2007年初開(kāi)始成都房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，在2008年2月達(dá)到高位。如圖2:在經(jīng)歷了一段時(shí)間的低谷，商品房的供給又開(kāi)始回升，在11年4月至11年10月間整體呈上升態(tài)勢(shì)，有所回暖。（2）主城區(qū)商品住宅①數(shù)據(jù)指標(biāo)A主城區(qū)商品住宅交易分析圖1 成都2011年全市商品住宅樓盤(pán)成交數(shù)據(jù)根據(jù)上圖，2011年，樓市“金九銀十”的特征依然明顯，樓市連續(xù)四個(gè)月走高持平。（1）政策相關(guān)2010年初，保障性住房相關(guān)政策成為對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的另一只手，根據(jù)市場(chǎng)供需原理，供給的增加會(huì)對(duì)價(jià)格造成較大影響。本年度各郊縣區(qū)土地市場(chǎng)分化嚴(yán)重，其中溫江區(qū)及新都區(qū)供需基本持平，而龍泉驛及雙流縣則是流拍成風(fēng)，需求不足供應(yīng)的60%。而就各個(gè)區(qū)域而言，住宅用地可開(kāi)發(fā)量有所增長(zhǎng)的為城西及城南區(qū)域，%%；城北、城東及城中則有所減少，%%%；。圖2：2011年成都市主城區(qū)各環(huán)域區(qū)域市場(chǎng)住宅用地供需（畝）受調(diào)控影響，今年土地價(jià)格較去年有所下降，底價(jià)成交居多，但由于主城區(qū)土地價(jià)格較為堅(jiān)挺，下跌趨勢(shì)明顯但降幅有限，2011年，成都市主城區(qū)住宅用地整體成交均價(jià)為686萬(wàn)元/畝，較2010年的911萬(wàn)元/%；住宅樓面地價(jià)為2875元/平米，同比2011年3578元/%?！吧踢M(jìn)住退”趨勢(shì)明顯，其他混合類用地1宗、。目前開(kāi)發(fā)商大多執(zhí)行的“積極買(mǎi)樓，謹(jǐn)慎拿地”的政策，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)各方都在靜待國(guó)家發(fā)布最新政策或者政策的調(diào)整。在國(guó)家組合拳的密集調(diào)控下，土地交易市場(chǎng)不論是從成交量還是成交金額都大幅下降，相當(dāng)于為市場(chǎng)注入資金近4000億元，但從宏觀環(huán)境上分析，這4000億元資金的流向難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，不少開(kāi)發(fā)商仍然面臨資金短缺的危險(xiǎn)。成都市區(qū)的核心商圈有春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，區(qū)域商圈有紅牌樓商圈、雙楠商圈、城南商圈、老會(huì)展中心商圈、西大街商圈、光華商圈、錦華路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商圈和建設(shè)路商圈等。會(huì)展業(yè)也是成都重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一。∶∶1。①工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，%。成都是外資公司投資西部的首選之地，眾多跨國(guó)公司落戶成都，截止2011年6月共有200家世界500強(qiáng)公司在蓉設(shè)立分公司或辦事處，其中境外世界500強(qiáng)企業(yè)153家，中國(guó)內(nèi)地世界500強(qiáng)企業(yè)47家，居中西部城市首位。①經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展良好2011年，位居西部地區(qū)省會(huì)城市第一位（第二、三為陜西省西安市和云南昆明市），非沿海城市第三位(僅次于直轄市重慶和湖北省武漢市，僅較武漢市低數(shù)十億人民幣），并超越了南京、福州、濟(jì)南、沈陽(yáng)等為代表的沿海省份省會(huì)城市；全市人口人均生產(chǎn)總值達(dá)48787元，位居西部十二省（自治區(qū)、直轄市）各城市第一，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居中西部地區(qū)省會(huì)城市第二（第一位為長(zhǎng)沙市）。未來(lái)地鐵發(fā)展：成都市地鐵2號(hào)線一期工程，東起于大面街道的經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院（繞城高速內(nèi)側(cè)），西止三環(huán)路外側(cè)成灌客運(yùn)站，線路全長(zhǎng)約23公里，2007年開(kāi)工建設(shè)，2012年竣工通車(chē)，僅比地鐵1號(hào)線晚1年通車(chē)。以下是項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：項(xiàng)目用地技術(shù)指標(biāo)一、凈用地面積（平方米）24畝二、規(guī)劃總建筑面積（平方米）（一