【正文】 小區(qū)三個(gè)階段的開發(fā)策略，我們也會(huì)策劃出蕓溪小區(qū)三個(gè)階段的USP策略。房地產(chǎn)USP給產(chǎn)品一個(gè)獨(dú)特的銷售說辭，向消費(fèi)者提出購買理由，強(qiáng)勢品牌是促成購買的催化劑，是市場競爭致勝的關(guān)鍵手段，USP和品牌的運(yùn)用都要考慮長遠(yuǎn)目標(biāo)，最忌急功近利。房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工到營銷推廣，在各個(gè)環(huán)節(jié)，各個(gè)階段，發(fā)展商都要圍繞USP進(jìn)行硬件配套建設(shè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)用USP時(shí)，對其所提出的銷售主張，要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體去分析、挖掘和提升，最終找出項(xiàng)目本身“最美的一段”。USP廣告策略包括了兩個(gè)最基本的內(nèi)容： 每一個(gè)廣告都要向消費(fèi)者傳遞一個(gè)清晰的消費(fèi)利益主張； 每個(gè)主張都必須是獨(dú)特點(diǎn)，其他品牌無法提供或還沒有使用過。主要工作有以下幾方面：1. 追蹤客戶全面成交2. 減少廣告發(fā)布量，加強(qiáng)針對性宣傳3. 工程進(jìn)度形象包裝4. 配合其他銷售方式（促銷活動(dòng)、外企業(yè)宣傳、派發(fā)、郵寄）第四階段：再強(qiáng)銷期（2004年5月~2004年10月）此階段是經(jīng)過對前一階段的總結(jié)修正后開始的又一輪強(qiáng)銷階段，是時(shí)夏季又是房地產(chǎn)市場銷售的黃金季節(jié)，本階段無論是從工程進(jìn)度方面，還是項(xiàng)目整體形象及購房客戶的心理方面，都會(huì)促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，主要工作有以下幾方面：1. 工程整體形象包裝2. 參加秋季房展會(huì)3. 媒體方告宣傳4. 接待來電、來訪客戶5. 成交簽約6. 督促按揭及交款7. 促銷活動(dòng)8. 客戶情況調(diào)查分析9. 媒體情況調(diào)查分析及修正10. 銷售總結(jié)及銷售策略的隨時(shí)檢討第五階段：持續(xù)期及收尾期（2004年10月）本階段是在淡季的再次努力，同樣對整個(gè)銷售階段的業(yè)績起著關(guān)鍵作用。第二階段：開盤及強(qiáng)銷期（2003年10月1日~2004年2月）本階段是綜合介紹產(chǎn)品內(nèi)容，樹立項(xiàng)目形象并全力銷售、大力促進(jìn)成交的關(guān)鍵階段，計(jì)劃為期4個(gè)半月，可根據(jù)實(shí)際銷售情況進(jìn)行時(shí)間調(diào)整。 首推低端產(chǎn)品，容易損害項(xiàng)目整體形象，并對項(xiàng)目未來推出的高價(jià)高檔產(chǎn)品失去認(rèn)同感。第六部分 本項(xiàng)目分期銷售方法 將蕓溪小區(qū)劃分為8個(gè)不同檔次的組團(tuán)，并分3期以上推出，以便營造熱銷場景，激發(fā)客戶的購買欲望。第五部分 本項(xiàng)目銷控價(jià)格策略第一期：中高環(huán)境賣中等價(jià)格（預(yù)售許可證之前及正式入市時(shí)）——迅速塑造人氣。第二輪的主題為：山水。第二期順應(yīng)市場整體發(fā)展，強(qiáng)調(diào)整體社區(qū)及區(qū)域環(huán)境，打的是環(huán)境牌，第三期在項(xiàng)目知名度和社區(qū)環(huán)境逐漸成熟以后，不斷豐富品牌內(nèi)涵，挖掘項(xiàng)目含金量，打的是品牌戰(zhàn)役。第四部分 本項(xiàng)目分階段營銷戰(zhàn)略本項(xiàng)目可分三期八個(gè)組團(tuán)開發(fā)及營銷。建筑物的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)自然形態(tài)和大尺度，水景綠化園林空間中細(xì)膩的手法和小巧的尺度，豐富設(shè)計(jì)的層次，并把建筑物結(jié)合為有機(jī)的整體。（3） 自覺的社區(qū)發(fā)展——制定社區(qū)終極目標(biāo)學(xué)校是大社區(qū)的第一景觀，學(xué)子們是本大社區(qū)的第一景觀，學(xué)校的活動(dòng)是整個(gè)社區(qū)的典禮，年青的活力，非工業(yè)區(qū)的街區(qū)環(huán)境，回歸樹香與回味書香、山水共鳴……這種獨(dú)特的學(xué)校與城鎮(zhèn)融合的環(huán)境、氣質(zhì)，遠(yuǎn)離現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)的環(huán)境，使得學(xué)校更廣闊，書香更醇厚，大社區(qū)更富于一種寧靜致遠(yuǎn)、麗質(zhì)天生的魅力。因此結(jié)合“同安最大的人文教育山水社區(qū)”的定位，我們將做到配套提前考量——2003年：小學(xué)，中央公園，步行街南端，南入口廣場，主要道路開工。（2） 持續(xù)發(fā)展的提前考量——配套配合策略作為社區(qū)發(fā)展的物質(zhì)條件，蕓溪小區(qū)的配套設(shè)施先行開發(fā)的難度較大。第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)，同安人心目中的“小清華”，從開發(fā)商手中接過這把“魔杖”，營銷策劃小組有能力讓它指點(diǎn)同安房地產(chǎn)的“江山”。從某種方面來說，它是最科學(xué)的開發(fā)和營銷方略。只有這樣，總譜和樂章才能得到完美的演繹。項(xiàng)目的開發(fā)和營銷始終有著精彩的題材，在同構(gòu)競爭達(dá)到白熱化的市場上脫穎而出，成為市場領(lǐng)先者。所以，必須從策劃和規(guī)劃開始，為未來的營銷準(zhǔn)備一個(gè)又一個(gè)的題材，以源源不絕的賣點(diǎn)吸引市場持續(xù)性高度關(guān)注。本項(xiàng)目這樣的大項(xiàng)目，一、忌就是沒有引導(dǎo)市場的題材，二、忌在首期開發(fā)時(shí)絕招出盡，使后期開發(fā)無題材可做。本世紀(jì)前二十年，全民最大的話題就是小康。二、蕓溪小區(qū)總體營銷策劃思路第一部分 總體策劃理念本項(xiàng)目毋庸置疑是一個(gè)大盤。（5） 現(xiàn)代都市的田園生活概念：現(xiàn)代小區(qū)的居民要求即能享受都市生活的活躍、安全，又能體驗(yàn)田園生活的舒適、寧靜、情調(diào)。（3） 均質(zhì)空間和均好景觀：社區(qū)的均質(zhì)空間和均好景觀體現(xiàn)了個(gè)個(gè)平等的原則，符合和諧共生的可持續(xù)發(fā)展理念，均好的環(huán)境景觀也有助于樓盤的整體營銷。（2） 生態(tài)理念：從社區(qū)的角度來講，要建立起完整的自然生態(tài)體系，并與周邊生態(tài)緊密聯(lián)系，充分保護(hù)和利用社區(qū)綠地與水環(huán)境空間，形成和諧共生的生態(tài)環(huán)境?！叭诵曰臻g、親水性社區(qū)、最優(yōu)化房型”的現(xiàn)代都市的田園生活概念。（4） 風(fēng)格：新市鎮(zhèn)主義的設(shè)計(jì)，是自始至終貫穿一個(gè)特定的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代田園情調(diào)。做到居民能夠步行到區(qū)內(nèi)的任何一個(gè)功能空間；根據(jù)自然地形狀況，內(nèi)部道路采用彎曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低機(jī)動(dòng)車的車速；內(nèi)部道路設(shè)計(jì)好像樹干與樹枝的關(guān)系，樹干是通往外部的干道，樹枝是社區(qū)內(nèi)部通往住宅的不貫通車道。（2） 中心：新市鎮(zhèn)社區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)中心區(qū)，為本社區(qū)的住戶提供生活、工作的方便，包括辦公、商業(yè)、交通樞紐，形成一個(gè)相對自給自足的社區(qū)，減少對外部的依靠，從而減少交通流量，在區(qū)內(nèi)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。康茲編輯整理的，闡述新市鎮(zhèn)主義的專門論著—《新市鎮(zhèn)主義THE NEW URBANISM》的出版。新市鎮(zhèn)主義形成于20世紀(jì)90年代的西方國家，特別是美國。因?yàn)樽鳛樯谒归L于斯的房產(chǎn)策劃人，我深知：同安片區(qū)歷風(fēng)霜而傲然，傳數(shù)世而恒青，在學(xué)府書香的熏陶下，在青山秀水的浸潤下愈見底蘊(yùn)與智性。完 全 小 康 社 區(qū)幸 福 生 活 的