【正文】 壓力完全放到后幾期的工作上，給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的不確定因素。同時(shí)，綜合控制開發(fā)和營(yíng)銷節(jié)奏，就像交響樂(lè)的指揮一樣。 蕓溪小區(qū)精心打造三性三化；唯一性：領(lǐng)先同安市場(chǎng)，人無(wú)我有國(guó)際性：演繹國(guó)際流行的“新市鎮(zhèn)主義尊貴性：同安最好的高尚生活區(qū)全景化：大景+小景+房景小康化：倡導(dǎo)同安第一小康環(huán)境智能化：建設(shè)成為現(xiàn)代化智能小區(qū)第二部分 本項(xiàng)目總體開發(fā)策略 挑戰(zhàn)市場(chǎng)巔峰第一步——引進(jìn)名校名校，是青蛙真的可以變?yōu)榍嗤芡踝拥哪д?，是消除距離障礙的強(qiáng)大引力、是忽略物質(zhì)要求的精神食糧。然而，從社區(qū)發(fā)展的角度，一定的人口和構(gòu)成必然要求一定的配套，這樣才能保證基本的生活需求，避免社區(qū)吸引力的下降。背負(fù)大手筆的社區(qū)和學(xué)區(qū)規(guī)模，整合大環(huán)境，我們開始昂然前行，并將社區(qū)終極目標(biāo)測(cè)定為：創(chuàng)廈門第一生活環(huán)境?。ㄒ?yàn)樯钪_發(fā)商的總體開發(fā)策略，作為營(yíng)銷策劃人，我們更懂得發(fā)揚(yáng)光大，乃至震撼整個(gè)樓市！）第三部分 本項(xiàng)目建筑形態(tài)策略在建筑形態(tài)上，住宅造型強(qiáng)調(diào)其現(xiàn)代感兼顧地方特色，不同組團(tuán)以外立面顏色區(qū)分，各色石材與磚飾面結(jié)合，大面積玻璃窗，有部分凸窗和八角窗，突出傳統(tǒng)特色并兼顧現(xiàn)代時(shí)尚。第一期為迅速集聚人氣，部分須走價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)路線。第三輪的主題為：完全小康生活大社區(qū)。在首期推盤時(shí)推出總價(jià)中等的中偏低產(chǎn)品，理由有二點(diǎn)： 首推高檔產(chǎn)品會(huì)給客戶產(chǎn)生本項(xiàng)目?jī)r(jià)格過(guò)高的錯(cuò)覺(jué)，并產(chǎn)生價(jià)格抗性，容易失去后期提價(jià)空間。前提：工作內(nèi)容：開盤期工作內(nèi)容：1. 開盤前項(xiàng)目及發(fā)展商形象宣傳2. 展銷會(huì)前期準(zhǔn)備3. 接待來(lái)電、來(lái)訪客戶4. 媒體反饋統(tǒng)計(jì)5. 修正廣告及媒體方案6. 客戶調(diào)查分析強(qiáng)銷期工作內(nèi)容：1. 接待來(lái)電、來(lái)訪客戶2. 客戶追蹤3. 成交簽約4. 全方位廣告支持5. 客戶調(diào)查分析（成交、未成交）6. 廣告、媒體修正7. 促銷活動(dòng)的組織8. 業(yè)務(wù)人員再培訓(xùn)9. 每日業(yè)務(wù)人員工作總結(jié)及例會(huì)第三階段：持續(xù)期（2004年2月~2004年4月30日）由于廈門房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)受季節(jié)因素影響，每年春季為銷售的一個(gè)淡季時(shí)期，故本階段將前期的工作進(jìn)行總結(jié)及修正。USP使無(wú)數(shù)產(chǎn)品從平庸走向輝煌，對(duì)整個(gè)廣告界、營(yíng)銷界和企業(yè)界產(chǎn)生了無(wú)比巨大的推動(dòng)作用。如果沒(méi)有相應(yīng)的硬件支持，即使其主張很有獨(dú)特性，USP也只會(huì)變成一句空洞的廣告口號(hào)，無(wú)法達(dá)到提升產(chǎn)品“銷售力”的目的，從而不能成為USP。第九部分 促進(jìn)郊區(qū)大盤房地產(chǎn)發(fā)展的社區(qū)活動(dòng)策略社區(qū)活動(dòng)、廣告與銷售的三位一體新模式根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w傳播率較低的情況，我們認(rèn)為：市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度和人氣聚集，必須通過(guò)開展參與性強(qiáng)的互動(dòng)或活動(dòng)，結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)對(duì)有效目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行滲透，才能從根本上解決注目率與單純硬性廣告所面臨的有效傳播的難題，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)活動(dòng)、廣告與銷售一體化。例如：根據(jù)“完全小康，幸福生活的樂(lè)園”的理念，特別策劃了“贊同安文化藝術(shù)節(jié)”，每年舉辦一次，為項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)銷售高潮，成為同安區(qū)獨(dú)有的、特色化的社區(qū)節(jié)日。第十一部分 不同時(shí)期不同的公關(guān)策略若干思路在今年國(guó)慶節(jié)期間，針對(duì)同安部分客戶對(duì)特工公司不甚了解心存猶豫的情況策劃《特工輝煌成就展》，展示特工二十年來(lái)的輝煌成就。在2004年下半年創(chuàng)辦不定期公關(guān)宣傳刊物《蕓溪旅游雜志》，欄目設(shè)置可能會(huì)有：每期特稿、景點(diǎn)人氣指數(shù)表、樓型戶型星級(jí)點(diǎn)將臺(tái)、一日游套餐、售樓日記、蕓溪美景大擂臺(tái)、欣賞美麗景點(diǎn)的竅門等。第十二部分 本項(xiàng)目廣告創(chuàng)新企劃思路本項(xiàng)目廣告邏輯動(dòng)線：埋優(yōu)期——公開期——成長(zhǎng)期——成熟期本項(xiàng)目廣告文案采用原創(chuàng)性、自述性的表現(xiàn)方式，乃至用詩(shī)歌這種古今中外最為打動(dòng)人心的文學(xué)表現(xiàn)方式。公園式物業(yè)管理以其周到、親切、安全著稱，她讓業(yè)主真正感受到社區(qū)的溫曖、找到真正的精神樂(lè)園。文化、自然、健康是“蕓溪居住公園”的業(yè)主引以為豪的三大財(cái)富，只有公園式物業(yè)管理才能將這三大財(cái)富完美地呈現(xiàn)給業(yè)主。泛會(huì)所水街→水吧→水畔閱覽室→露天音樂(lè)歌舞廳→水畔茶屋→游藝健身→棋牌→兒童撒野天地→水畔琴鍵音樂(lè)天地→書畫室→練琴室→展覽室泛博物館以文化帶動(dòng)社區(qū)建設(shè)，以文化奠定樓盤的品味和檔次，并真正使消費(fèi)者能感受到文化的熏陶和慰藉。老年人愛(ài)運(yùn)動(dòng)多是為了安享晚年，年青人則是工作之余的舒緩神經(jīng)，兒童則是為了從中得到樂(lè)趣。具體的包裝及各階段推廣于策劃合同簽訂后，將竭盡十二年策劃功力，報(bào)效識(shí)貨的各位特工領(lǐng)導(dǎo)。從現(xiàn)代人的眼光看，社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不僅滿足社區(qū)居民的衣、食、住、行，還要娛（休閑娛樂(lè)）、學(xué)（學(xué)校、文化中心）、康（醫(yī)院）等所有功能。作為特工蕓溪小區(qū)的開發(fā)商——特工，就是要通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，有意識(shí)地去實(shí)現(xiàn)從“造房子”到“造生活”的脫變。只有擺脫無(wú)序發(fā)展?fàn)顟B(tài)，進(jìn)入統(tǒng)一策劃的主題時(shí)代，才能盡快進(jìn)入良性有序、“年年有魚”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)！商業(yè)街命名——時(shí)尚文化走廊清華、北大是中國(guó)真正意上的時(shí)尚天堂，因?yàn)樗齻兊呐e手投足都反映了中國(guó)的未來(lái)，并受中國(guó)乃至世界的矚目。同安原是閩南之首府，具有悠久的文化歷史和深厚的文化底蘊(yùn)。這些時(shí)尚體現(xiàn)在生活文化和消費(fèi)文化。科技和文化是時(shí)尚走廊的二大主題，將科技型和富有文化氣息的行業(yè)引入。經(jīng)營(yíng)范圍：電腦、商務(wù)通、掌中寶、相機(jī)、攝相機(jī)、音響、電視、VCD機(jī)、CD機(jī)、影碟、手機(jī)、等數(shù)碼產(chǎn)品以及高品味的書店或書吧。經(jīng)營(yíng)種類：川菜、閩菜、潮菜、馬來(lái)西亞特色菜、日本特色菜、新加坡特色菜、印度特色菜、西式餐點(diǎn)等。 經(jīng)營(yíng)概要：（1）具有俱樂(lè)部的相應(yīng)配套（2）婚紗攝影（3）婚宴慶典（4）咖啡廳（5）白領(lǐng)舞會(huì)中心等。（2） 事件傳播活動(dòng)本商業(yè)街的造勢(shì)要很好地利用政府公告及新聞報(bào)道這種渠道，借題發(fā)揮，充分炒作，從東部發(fā)展同安與安溪公路等級(jí)升級(jí)，同安區(qū)全天候步行街，到商圈，地段，規(guī)模，經(jīng)營(yíng)特色，商鋪投資前景。