【正文】 煉項(xiàng)目至少三個(gè)以上的獨(dú)家買點(diǎn) ， 融合投資返租的戰(zhàn)術(shù) 三、 ⅩⅩ 小區(qū)營銷初步建議案 本方案是在貴司 04年 9月 2日提交的 “ ⅩⅩ 小區(qū)改建項(xiàng)目產(chǎn)品定位/市場定位策劃案 ” 認(rèn)可的基礎(chǔ)上細(xì)化的部分操作方案。新天地國際大酒店 項(xiàng)目定位： ⅩⅩ ⅩⅩ 商貿(mào)中心 首家五星級產(chǎn)權(quán)式休閑酒店 ⅩⅩ ⅩⅩ 商貿(mào)中心 首家品牌共創(chuàng)式特色商業(yè)城 ⅩⅩ ⅩⅩ 特色美食城 物業(yè)類型： 五星級產(chǎn)權(quán)式休閑型 （ 或娛樂型 ） 酒店 市內(nèi)娛樂休閑市外度假游玩 ， 財(cái)富 /健康 /休閑 /娛樂的投資回報(bào)組合 ， !+$投資收益方式 。 項(xiàng)目均價(jià)： 產(chǎn)權(quán)式酒店開盤均價(jià) 4500元 /平米（含全套五星級檔次精裝修、高檔家具電器）；產(chǎn)權(quán)式商鋪開盤均價(jià) 25000元 /平米 產(chǎn)權(quán)酒店： 是一種全新的物業(yè)形式 ， 是由開發(fā)商將酒店的每個(gè)單位分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者 ， 并聘請酒店專業(yè)人士為業(yè)主展開出租和理財(cái)服務(wù) ， 業(yè)主坐享可觀的固定回報(bào) 。 作為一種特殊投資和消費(fèi)模式 ， 產(chǎn)權(quán)式酒店符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則 ， 它使業(yè)主閑置的物業(yè)以酒店形式向社會(huì)開放 ， 對公眾推出一種既是消費(fèi)又是存儲(chǔ) ， 既是家產(chǎn)又是服務(wù) ，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品 ， 是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合 ， 是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物 。 招商面積： 850平米左右 經(jīng)營時(shí)段： 早餐 、 午餐 、 晚餐 、 夜宵 24小時(shí)晝夜多餐經(jīng)營 經(jīng)營格局： 整體項(xiàng)目日消費(fèi) +夜消費(fèi) 【蘭山國際大酒店基本情況一覽表】 【 ⅩⅩ ⅩⅩ 國際大酒店 基本情況一覽表】 【 ⅩⅩ ⅩⅩ 國際大酒店樣本價(jià)值測評指數(shù)】 【 可購買指數(shù)測評具體情況解析 】 測評項(xiàng)目 測評時(shí)間 數(shù)據(jù)來源 測評人員 ⅩⅩ 國際大酒店 2022年 9月 8日 市場調(diào)查 特別專案組 價(jià)格狀況 ⅩⅩ 國際大酒店投資估算 標(biāo)準(zhǔn)間 總價(jià) 首付 8年月供 月租金 月收益 8年凈收益 一套 60萬 三成為 18萬 元 元 元 地段 、 位置 、 交通 、 市政 地理位置圖 3 、 環(huán)境配套 商業(yè)步行街圖 【 ⅩⅩ 國際大酒店 投資潛力分析 】 生活配套 周邊的娛樂、休閑、購物設(shè)施應(yīng)有盡有。 如果低于 7％ 的回報(bào) ， 購房人心里購買欲望減輕 ， 這是下限；高于 10％ 上限的回報(bào)率對于經(jīng)營者又意味著巨大壓力 ， 會(huì)產(chǎn)生虧損的可能性 。二是公司希望業(yè)主們參與到酒店的管理中來 ， 讓他們關(guān)心酒店運(yùn)營 ， 提高參與度 。 先有管理才有酒店形式的經(jīng)營 由高水準(zhǔn)的酒店管理公司來運(yùn)營 ， 這既是其品質(zhì)檔次的體現(xiàn) ， 也是對客戶利益的有效保障 。 以歐洲酒店為例：經(jīng)濟(jì)型酒店客房占總面積比例： 80%中等級酒店客房占總面積比例： 77%高等級酒店客房占總面積比例： 7271%這樣的比例關(guān)系對投資人來說是最有利可圖的 ， 回報(bào)率高 。新天地國際大酒店?duì)I銷初步建議案 ” ， 是經(jīng)我司股東會(huì)認(rèn)可的主做出來的銷售方 案模式。 建議三：酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)推薦： UAA 酒店管理公司： 酒店管理集團(tuán)公司 商業(yè) 策劃顧問：商業(yè)地產(chǎn)研究院 裝修設(shè)計(jì)公司：家裝設(shè)計(jì)公司 廣告設(shè)計(jì)公司：品牌策動(dòng)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 建議四：可實(shí)施銷售方案包括：項(xiàng)目評估方案、投資返租計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、營銷推廣方案四部分，上次所提 “ 再過一個(gè)月仍無法具備正式預(yù)售條件 ” 是指：截至 10月中旬主要是 “ 客戶前期積累 ” 和 “ 多項(xiàng)工作并舉 ” 的過程 ， 在預(yù)售前駐場總策劃服務(wù)過程中，進(jìn)行項(xiàng)目營銷方案的最終確定。 目錄： 一 、 酒店委托經(jīng)營管理合同范本 … 前期洽談酒店管理公司借鑒運(yùn)用 二 、 “ 世界旅游組織 ” 對酒店標(biāo)準(zhǔn)的最低要求 … 本案酒店標(biāo)準(zhǔn)借鑒運(yùn)用 三 、 國際酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)通行標(biāo)準(zhǔn)和慣例 … 本案酒店標(biāo)準(zhǔn)借鑒運(yùn)用 四 、 綠色飯店基本條件 …… 建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中增加綠色飯店作為營銷買點(diǎn) 五 、 經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) … 五星級酒店的檔次 /經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格 六 、 改造工程考慮事項(xiàng) …… 本案建筑改造過程中借鑒運(yùn)用 六、 ⅩⅩ 小區(qū)銷售返租方案示例 一 、 ⅩⅩ 小區(qū)銷售返租方案示例 1 各項(xiàng)投資費(fèi)用 銷售建筑面積： 20平米為例 開盤銷售均價(jià)： 4500元 /平米 年免費(fèi)入住期： 15天；其中旺季 7天 ， 淡季 8天 （ 淡旺季的解釋權(quán) 由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)其標(biāo)準(zhǔn)確定 ） 固 定 回報(bào)期：回報(bào)時(shí)段以 開 業(yè) 日 期 作 為 第 一 回 報(bào) 時(shí) 段 的 起 始 時(shí) 間 ， 每 一 回 報(bào) 時(shí) 段 為 5 年 。 投資回收年數(shù) 投資回收年數(shù)： (首期房款 35138元 +期房時(shí)間內(nèi)的按揭款按八個(gè) 月計(jì)算即 8)/【（ 150元 日 90元服務(wù) 費(fèi) ） 30天 （ 稅后月租金 ） 300元 /月配套設(shè)施 管理費(fèi) 按揭月供款 】 【 12 50%入住 率即 6個(gè)月 業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月 】 = 點(diǎn)評 1） ：本案對外營銷推廣中 ， 月收益完全可以只取酒店配套 設(shè)施管理費(fèi)即可 ， 即便加上每月 6%的租金稅收成 本即月收益 ， 經(jīng)過 投資成本 。 以上 （ 二 、 三項(xiàng) ） 每月 ， 每年 。 （ 五 ） 、 手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)客 房 40年產(chǎn)權(quán) 。 以上投資回報(bào)方案供于總和貴司參閱。 ⅩⅩ 獨(dú)有的 高投資回報(bào)特征和休閑居家享受型的產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店 。 2） ⅩⅩ 新天地特色美食城包括一層沿街近 200米大眾特色美食特產(chǎn)專賣一條街 ， 二層具有民族風(fēng)味的地方名菜特色 名吃 、 自助餐廳薈萃一條街 ， 三層中西餐廳 、 全國知名餐 飲名店一條街 3） ⅩⅩ 新天地娛樂城位于原 ⅩⅩ 商場 ， 匯聚歌舞廳夜總會(huì) 娛樂超市 、 SPA水療館及異邦桑拿浴 、 休躺式國際影院 、 情 調(diào)酒吧和咖啡吧 、 熏香足療與美容料理等 ， 是 24小時(shí)娛樂 休閑不夜城 。店面招商單 位面積建議為 35 平米左右，分布于近 200米 “ L”型的辦公樓為主。 特色服務(wù)廊 ：以酒店自身的配套設(shè)施和商務(wù)中心服務(wù)為主：票務(wù) 中心、銀行、國內(nèi)國際直撥電話、文字傳真、復(fù)印 打字、數(shù)碼照相、文件裝訂、出租電腦、汽車出租 、預(yù)訂飛機(jī)、火車票、外幣兌換、國內(nèi)行李托運(yùn)、 代售郵票、代發(fā)信件、代購交通票務(wù)和代購影劇、 參觀等票務(wù)服務(wù)區(qū)。 二層招商定位 ： 針對駐酒店客戶結(jié)合區(qū)域內(nèi)客戶，形成具有風(fēng) 味的地方名菜特色名吃、自助餐廳薈萃一條街（內(nèi) 街）。分 布于賓館 /辦公樓 /新商場，建議面積為 100— 300平米為主。 如情調(diào)酒吧 餐吧 、 咖啡廳 、 茶餐吧 、 美容料理 、 熏香足療兼顧購物等 。 會(huì)議設(shè)施分布于 ⅩⅩ 賓館四層 ， 包括大多功能廳 、 貴賓廳和接見廳 ， 若干中小會(huì)議廳 。 宴會(huì)廳、多功能廳、 VIP包房（高檔次）多功能宴會(huì)廳：設(shè)有四國同聲傳譯設(shè)備，進(jìn)口燈光、音響及舞臺裝置，適應(yīng)多方位需求。 行政客房的面積要比普通客房大一些 ， 套房多一些 ， 房間內(nèi)提供良好的辦公條件 。 投資返租計(jì)劃 ： 一是 交給酒店管理公司的 投資托管型 ， 與酒店管理公司簽訂 《 委托租賃合同 》 ， 分為每年固定回報(bào)和酒店經(jīng)營利潤回報(bào)兩種； 二是 業(yè)主可以隨時(shí)入住 ， 不定時(shí)將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租 ， 獲得出租回報(bào)； 三是節(jié)約住其他酒店資金開支 ， 實(shí)際享受自主產(chǎn)權(quán)酒店利益 ， 生意生活就地平衡的自娛自住型； 四是投資收益自主經(jīng)營型 （ 適用于商鋪 ） ； —— 產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店投資回報(bào)率為 %，產(chǎn)權(quán)式商鋪為10%左右；本案銷售以酒店管理公司托管和商業(yè)管理公司托管的投資固定返租回報(bào)方式為主。銷售戰(zhàn)術(shù)上分為售樓處自然客戶和業(yè)務(wù)員主動(dòng)上門型客戶，通過項(xiàng)目對火車站商圈的主力帶動(dòng)預(yù)期，形成與周邊商家主動(dòng)互動(dòng)的咨詢體系，為預(yù)售做穩(wěn)定鋪墊。包括房地產(chǎn)拍賣公司 —— 提議項(xiàng)目采取拍賣型開盤策略、知名餐飲娛樂公司、家裝公司、建材供應(yīng)商等，以投資客和商家為主對象，屬告知型廣告。如： 運(yùn)用電話預(yù)約、傳真、短信、 Email、 郵寄、上門洽談等多種方式進(jìn)行公關(guān)。 11） 投資型業(yè)主在房產(chǎn)委托經(jīng)營期間 ， 免交物業(yè)費(fèi) 、 水電費(fèi)及經(jīng)營房產(chǎn)所發(fā)生的全部稅費(fèi)； 12） 持卡在大酒店所屬的其它娛樂項(xiàng)目消費(fèi)時(shí) ， 均可享有與產(chǎn)權(quán)酒店相同的優(yōu)惠待遇； 13） 購買開發(fā)商的其它產(chǎn)權(quán)酒店時(shí) ， 一律享受內(nèi)部最惠價(jià)格； 14）投資收益即購即返，是五年還是兩年需要探討。 九、 ⅩⅩ 新天地大酒店創(chuàng)新拍賣式開盤策劃綱要 （正式開盤期） 在立體新聞造勢 ， 客戶初步積累半個(gè)月左右的時(shí)間進(jìn)行后 ，趁熱打鐵步入內(nèi) 部認(rèn)購期 。 拍賣知識：農(nóng)行 、 建行 、 工行等都加入了辦理拍賣房屋按揭的行列中 。 競買程序 （略） 拍賣起價(jià) 保密形式：密封拍賣 ， 以出價(jià)最高中標(biāo) 。 現(xiàn)將有關(guān)事宜公告如下： 1） 、 拍賣標(biāo)的： 市 ⅩⅩ 新天地 號樓 戶型 ， 建筑面積 平方米 ， 起拍價(jià)人民幣 萬元 。 2）舉牌競拍。） 銷售均價(jià) （元 /平米） 銷售金額 （千萬元） 累計(jì) 04年 10月 31日 25% 9500 商業(yè)25000 酒店 4500 商業(yè) 7125 酒店 2992 25% 至 05年 1月 31日 05年 2月 1日 40% 15200 商業(yè)28000 酒店 4800 商業(yè)12768 酒店 2188 65% 至 05年 5月 31日 05年 6月 1日 35% 13300 商業(yè)30000 酒店 5000 商業(yè)11970 酒店 4655 100%