【正文】 在６０萬(wàn)至７０萬(wàn)人，城市建設(shè)用地７０平方公里左右。以發(fā)展大學(xué)城、高級(jí)研發(fā)基地、旅游、度假設(shè)施，休閑娛樂(lè)，高檔居住為主，要求低強(qiáng)度、低密度開(kāi)發(fā)，注意保護(hù)地下水資源和自然環(huán)境?！度翘厣L(fēng)貌帶空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃研究》對(duì)泉城特色風(fēng)貌作出全面論述，在南起千佛山一帶山體，北至黃河及鵲山、華山，東起歷山路，西到順河街、生產(chǎn)路的特色風(fēng)貌帶中，山、泉、湖、河、城融為一體，成為維系名城的生命線和城市的品牌與標(biāo)志。附件一：濟(jì)南市城市規(guī)劃研究在《濟(jì)南市城市空間戰(zhàn)略及新區(qū)發(fā)展研究》中，專(zhuān)家們針對(duì)城市總體發(fā)展戰(zhàn)略提出了“西進(jìn)、東串、南控、北待、中疏”的十字方針，建議濟(jì)南城市新區(qū)應(yīng)選擇在城區(qū)西部，二環(huán)路以西、京福高速公路以東地區(qū)，包括經(jīng)十路南、北片區(qū)，其中北片為新區(qū)主要發(fā)展用地。（2）較完善的社區(qū)商業(yè)配套和必需的公建設(shè)施等。（二）建筑產(chǎn)品定位：花園洋房、中高檔公寓房、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)設(shè)施等（三）本區(qū)項(xiàng)目在鳳凰城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的角色與作用三、鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃建議（一）景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應(yīng)考慮的因素（二）本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設(shè)想：（三）本區(qū)規(guī)劃指標(biāo)建議四、鳳凰城二期項(xiàng)目的建筑策劃構(gòu)想（一）建筑類(lèi)型及其組合比例（二）景觀與建筑風(fēng)格（三）建筑戶型與面積設(shè)計(jì)五、鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)要求（構(gòu)想）（一）鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（二）鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求六、鳳凰城二期的市場(chǎng)推廣策略（設(shè)計(jì)框架）規(guī)劃建筑面積30~40萬(wàn)平米，平均住房市場(chǎng)價(jià)格在/平米之間，商業(yè)在元/平米左右。周邊自然環(huán)境和社區(qū)綠化關(guān)注度在這次調(diào)查中特別突出，另外小區(qū)環(huán)境和庭院綠化的關(guān)注也較高，由此可見(jiàn)人們對(duì)住宅區(qū)大小居住生活環(huán)境的日趨重視。但有一個(gè)基本問(wèn)題應(yīng)充分考慮，即交通。在20~60萬(wàn)元之間的合計(jì)達(dá)71%。14%的被調(diào)查者選擇了30~40萬(wàn)的住房總價(jià)。1．3被調(diào)查者希望的住房總價(jià)稍過(guò)一半的被調(diào)查者選擇了20~30萬(wàn)元的住房總價(jià)。80130的戶型面積選擇高達(dá)88%，可以看到適中實(shí)用戶型面積仍是普通公眾對(duì)住宅市場(chǎng)的主要需求。54%的購(gòu)房者選擇了三室廳，36%的選擇了二室廳。5．3文昌山莊：（三）市場(chǎng)需求和產(chǎn)品調(diào)查濟(jì)南居民居住需求概況調(diào)查（詳見(jiàn)附件五）濟(jì)南東部住宅需求調(diào)查，為隨機(jī)抽樣總體狀況認(rèn)知調(diào)查。配套不完善，房?jī)r(jià)太高，部分樓房外形可以但很不實(shí)用。◇ ◇營(yíng)銷(xiāo)宣傳：4W親水時(shí)尚社區(qū)；國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)5S◇◇社區(qū)配套：18洞72標(biāo)準(zhǔn)桿國(guó)際級(jí)標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)；五星級(jí)園林式酒店和健身娛樂(lè)城；雙語(yǔ)學(xué)校、幼兒園、大型超市、快餐廳等別墅西區(qū)占地420畝，分成春園、夏園、秋園、冬園四個(gè)園區(qū)，有215套別墅，16種經(jīng)典且流行的戶型。濟(jì)南郊區(qū)樓盤(pán)、類(lèi)似競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的調(diào)查5．1濟(jì)南國(guó)科：◇◇概況：國(guó)科國(guó)際高爾夫廣場(chǎng)是北京國(guó)科集團(tuán)在山東齊河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)征地3000畝，投資18億元人民幣，開(kāi)發(fā)的集運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、度假、休閑、居住于一體的項(xiàng)目，它包括國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅，國(guó)科國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，國(guó)科酒店與國(guó)科健身娛樂(lè)城三個(gè)部分。該區(qū)段的商業(yè)設(shè)施有餐館（含酒店）42家，美發(fā)店14家、服裝店25家、小商店10家、網(wǎng)吧12家、音像點(diǎn)5家、茶社1家、書(shū)店3家、診所3家、洗衣店、照相館、郵局、鐵路售票1家，銀行3家。該路段長(zhǎng)約700米，主要為山東建筑工程、山師、山藝等院校學(xué)生和周邊居民服務(wù)。另建筑工程學(xué)院擬在萬(wàn)家隆東部遠(yuǎn)東校區(qū)建部分教職工宿舍來(lái)滿足學(xué)校東前后部分教職工的需要。學(xué)院教職工購(gòu)房可能存在一定的政策補(bǔ)助或市場(chǎng)優(yōu)惠，但目前大多數(shù)教職工仍眷戀便利的市區(qū)。單純就建工學(xué)院教職工分房來(lái)看，不考慮將來(lái)在新小區(qū)教學(xué)生活影響住房需求的情況下，則在 1~2年內(nèi)住分房條件較為寬松。03年將有一萬(wàn)人進(jìn)駐新校區(qū)。規(guī)劃一期建設(shè)可容納一萬(wàn)人，包括學(xué)生宿舍、教學(xué)樓、食堂，建筑面積為總建面的1/5。由于二期開(kāi)發(fā)預(yù)見(jiàn)工學(xué)院新校區(qū)的特殊關(guān)聯(lián)性，特進(jìn)行建工學(xué)院的專(zhuān)題調(diào)查。山東建筑工程學(xué)院專(zhuān)題調(diào)查鳳凰城二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊位于泉港路以東，鳳凰山以北，西南角近鄰建工學(xué)院，東南角近鄰一期花園洋房。計(jì)劃從2003年3月起，在200畝土地上投資3200萬(wàn)美元完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，建成設(shè)計(jì)先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、配置齊全、格調(diào)高雅的豪華商居小區(qū)。二期工程為美景商業(yè)中心廣場(chǎng)的建設(shè)。3．5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司調(diào)查（1）美港湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：是由美國(guó)賽富集團(tuán)與美景湖實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司及濟(jì)南高新區(qū)國(guó)有資本營(yíng)運(yùn)公司于02年9月合資注冊(cè)成立。（2）現(xiàn)在環(huán)保科技園推出的商用寫(xiě)字樓售價(jià)2190元/平米起，位于工業(yè)南路。該廣場(chǎng)集酒店、辦公、商場(chǎng)、銀行、證券、會(huì)議、娛樂(lè)等多功能于一體，已于9月19日在高新區(qū)破土動(dòng)工。整個(gè)工程投資1億美元，將在5年內(nèi)分三期完成整個(gè)工程建設(shè)。其中A座為五星級(jí)酒店、B座為高檔寫(xiě)字樓、C座為綜合樓。3．4高新區(qū)商業(yè)用房、寫(xiě)字樓（1）商業(yè)——美景商業(yè)中心廣場(chǎng)：由美港湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獨(dú)資興建，總建面近8萬(wàn)平方米。但該區(qū)存在拆遷問(wèn)題，建設(shè)條件較差，估計(jì)12年內(nèi)不會(huì)啟動(dòng)。該區(qū)計(jì)劃于明年3月開(kāi)工，住宅計(jì)劃售價(jià)2700元/平米。計(jì)劃從2003年3月起，土地200畝，投資3200萬(wàn)美元。1電子軟件工業(yè)園主要搞集成電路計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)ＣＤＡ中心，亞微米級(jí)集成電路芯片制造、集成電路封裝、ＰＣ板卡組裝，最終建成全國(guó)微電子產(chǎn)品生產(chǎn)基地。家電系列產(chǎn)品：依托小鴨電器集團(tuán)，以生產(chǎn)全自動(dòng)洗 衣機(jī)為主，開(kāi)辟多品種、多規(guī)格、多系列的家電產(chǎn)品?；w材料工業(yè)園區(qū)：以化纖總廠為依托，力爭(zhēng)發(fā)展成全國(guó)２０個(gè)大型化纖產(chǎn)業(yè)基地之一。“生物醫(yī)藥園區(qū)以三株工業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品為主任，發(fā)展生物制品及新藥、新醫(yī)藥中間體。產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)是納米科技和機(jī)電產(chǎn)品。前該區(qū)由商用辦公間在售，起價(jià)在2300元/平米左右。該區(qū)對(duì)區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)行“免稅、保稅、退稅”的優(yōu)惠政策。廠房8萬(wàn)平米，倉(cāng)儲(chǔ)23萬(wàn)平米。出口加工區(qū)，北臨濟(jì)王公路，西靠繞城高速公路。該區(qū)規(guī)劃有建面40萬(wàn)平米的住宅小區(qū)——東方家園。主要以環(huán)保、節(jié)能、新材料、新能源、數(shù)字機(jī)電等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在正在積極創(chuàng)建國(guó)家級(jí)科技園區(qū)。該院2001年計(jì)劃內(nèi)招生500人，2002年計(jì)劃內(nèi)招生3000人，5年達(dá)到入校生10000人。主要建筑有齊魯軟件園大廈，齊魯軟件市場(chǎng)大廈，軟件研發(fā)、生產(chǎn)大樓和培訓(xùn)中心大樓?，F(xiàn)有一個(gè)軟件產(chǎn)業(yè)基地，三個(gè)軟件園分園，一個(gè)軟件學(xué)院和八個(gè)軟件人才培訓(xùn)基地。齊魯軟件園位于高新區(qū)東區(qū)，現(xiàn)為核心區(qū)。重點(diǎn)建設(shè)以金融、中介服務(wù)、行政辦公、文化娛樂(lè)、IT行業(yè)為主的辦公用房。3．2高新區(qū)工業(yè)園區(qū)調(diào)查資料：（詳見(jiàn)附件）成立十年來(lái)，高新區(qū)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資額41億元，進(jìn)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目302項(xiàng)，開(kāi)工面積242萬(wàn)平方米?？傊瑬|部發(fā)展會(huì)在實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下會(huì)迅猛發(fā)展，將會(huì)成為濟(jì)南市最具活力和發(fā)展動(dòng)力的一區(qū)。根據(jù)上述人們對(duì)城市發(fā)展的中心人士以及高新區(qū)建設(shè)實(shí)際，可以預(yù)測(cè)高新區(qū)員工存在將生活居住地進(jìn)一步東移的可能，所以看好高新區(qū)，可以堅(jiān)定我鳳凰城建設(shè)的信心，也更能看到我彩石花園的光明前景。在科技園區(qū)建設(shè)達(dá)到一定成熟度后，可以預(yù)見(jiàn)高新區(qū)或附件區(qū)域?qū)?huì)有一個(gè)住宅開(kāi)發(fā)的小高潮，這個(gè)機(jī)會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)在2年后。從規(guī)劃和資金以及建設(shè)力量的投入等因素看，住宅開(kāi)發(fā)商沒(méi)有形成高新區(qū)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。根據(jù)高新區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，本區(qū)用地規(guī)劃主要滿足于其核心——高新科技，住宅用地規(guī)劃的很少。該區(qū)的周邊已建條件：道路水電管道等關(guān)于項(xiàng)目周邊區(qū)域的建設(shè)情況泉港路：花園洋房：南洋中學(xué)：山東建筑工程學(xué)院：該區(qū)周邊土地征辦與轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開(kāi)發(fā)等現(xiàn)狀鳳凰城周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體調(diào)查3．1濟(jì)南高新區(qū)調(diào)查印象高新區(qū)正在成為濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力基地，尤其是彰顯現(xiàn)代工業(yè)文化的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。西臨泉路，北接中心區(qū)環(huán)線，東鄰起步區(qū)的洋房北區(qū)，中間有一河溝自東南向西北方向蜿蜒而過(guò)?！　榱舜龠M(jìn)城市發(fā)展，濟(jì)南市決定抓緊完善東部城區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，并力爭(zhēng)今年年底前完成經(jīng)十東路兩側(cè)重點(diǎn)區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃。以發(fā)展高新技術(shù)、冶煉、化工、出口加工、國(guó)際信息、空港型工業(yè)為主。在對(duì)城市總體規(guī)劃完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，濟(jì)南的城市空間結(jié)構(gòu)將形成“一城（包括老城和城市新區(qū)）、一區(qū)（指長(zhǎng)清片區(qū)）