【正文】 為公司優(yōu)選合作單位提供支持； — 對工程資料進行收集整理并及時歸檔； — 做好工程竣工資料的收集、整理、歸檔工作。 C、設(shè)計管理 — 配合市場營銷部進行市場調(diào)研和客戶群、市場、產(chǎn)品的定位，參與成本分析、經(jīng)濟測算與風(fēng)險評估； — 收集設(shè)計單位信息，組織設(shè)計單位資格審查； — 負(fù)責(zé)擬定設(shè)計招標(biāo)文件，組織選擇設(shè)計單位的發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)； — 組織設(shè)計合同的洽談、評審或會簽； — 根據(jù)市場、產(chǎn)品定位以及公司成本控制計劃，組織系統(tǒng)配置條件，編制設(shè)計任務(wù)書； 19 — 負(fù)責(zé)向綜合管理部提供相關(guān)手續(xù)辦理中需要的技術(shù)資料、技術(shù)支持和服務(wù)； — 負(fù)責(zé)建筑設(shè)計管理和園林景觀設(shè)計管理； — 精裝樣板間設(shè)計管理； — 負(fù)責(zé)設(shè)計進度和質(zhì)量的監(jiān)控和設(shè)計過程中的成本管理，組織相關(guān)部門對各設(shè)計階段成果進行評審； — 確保施工圖符合設(shè)計規(guī)范和產(chǎn)品定位； — 負(fù)責(zé)提供項目建設(shè)中的技術(shù)支持和服務(wù)，解決現(xiàn)場提出的技術(shù) 問題，參與項目各種技術(shù)交底和答疑； — 負(fù)責(zé)設(shè)計變更的技術(shù)把關(guān)，組織相關(guān)部門進行設(shè)計變更論證。 工程部工作職責(zé) A、工程管理 — 負(fù)責(zé)做好項目現(xiàn)場的各項前期準(zhǔn)備工作，包括項目周邊情況了解、地質(zhì)勘察和三通一平等工作； — 負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細(xì)則，監(jiān)督其計劃執(zhí)行情況，并對監(jiān)理工作進行定期檢查； 18 — 組織施工組織設(shè)計以及施工方案的評審； — 組織現(xiàn)場按施工進度計劃施工，監(jiān)控施工進度計劃的實施，針對具體問題及時提出進度整改措施并落實執(zhí)行； — 負(fù)責(zé)對項目現(xiàn)場施工進行日常巡視以及定期不定期檢查，督促項目按施工進度執(zhí)行，對現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量安全隱患問題、進度滯后及時提出整改； — 組織處理現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量安全事故， 對重大質(zhì)量安全事故形成案例； — 組織現(xiàn)場簽證的及時處理； — 負(fù)責(zé)組織項目例會，溝通、協(xié)調(diào)施工過程中各類問題； — 對項目現(xiàn)場施工情況，編制月度報告，進行月度總結(jié)分析； — 組織施工各階段的工程驗收； — 負(fù)責(zé)對工程進度款和材料設(shè)備款項支付的審核； — 督促施工單位搞好現(xiàn)場安全管理，監(jiān)督監(jiān)理單位作好安全監(jiān)理工作； — 對安監(jiān)部門及公司提出的整改意見跟蹤監(jiān)理和施工單位落實。 C、前期物業(yè)管理 — 項目前期物業(yè)管理； — 項目物業(yè)跟蹤、顧問、協(xié)調(diào)； — 入住前物業(yè)籌備及其驗收接管工作； — 受理房屋保修申請，協(xié)調(diào)有關(guān)部門完成房屋維修工作； — 商戶物業(yè)服務(wù)。 B、銷售管理 — 目標(biāo)管理：制定公司年度銷售目標(biāo)和銷售計劃，并予以跟蹤控制； — 銷售流程、回款管理：根據(jù)政策變化，不斷優(yōu)化銷售流程，對銷售代理公司進行督 17 導(dǎo)管理，同時協(xié)調(diào)銀行、律師、房地局、建委等單位，保證銷售流程的順暢、回款指標(biāo)及時完成； — 銷控及價格管理：制訂銷售總體、分期價格方案及價格調(diào)整方案； — 庫存管理：根據(jù)市場情況，整 理可售資源，調(diào)整銷售策略； — 信息及檔案管理：組織完成銷售信息統(tǒng)計工作及銷售檔案管理工作； — 銷售現(xiàn)場管理：對銷售現(xiàn)場進行管理，解決銷售過程中出現(xiàn)的問題； — 培訓(xùn)管理：要求銷售代理公司根據(jù)市場及項目進展情況定期培訓(xùn)；同時對物業(yè)公司人員進行階段性禮儀及項目培訓(xùn)。 — 公務(wù)車輛的運行、維護與保養(yǎng)； — 負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)和電話運行管理； — 公司文檔資料的歸集、整理、保存； — 其他后勤工作，包括辦公區(qū)秩序維護，保安、保潔管理。 H、報批報建與設(shè)計配合 — 負(fù)責(zé)土地出讓、用地許可證、開發(fā)資質(zhì)等非工程類前期報批報建； — 配合辦理項目實施所必須的其他各項報批報建工作； — 負(fù)責(zé)必要的對外協(xié)調(diào)、溝通工作，維持社會關(guān)系，及時反饋政府征詢意見。 — 協(xié)助、配合組織公司的對外宣傳工作； — 組織部門、員工文宣稿件的收發(fā)、整理； — 協(xié)助審查公司對外宣傳文稿； — 負(fù)責(zé)企業(yè)經(jīng)營信息管理體系的建立，改進信息收集、溝通方式； — 制訂并組織實施公司信息化建設(shè)（自動化辦公）、信息系統(tǒng)改進等方案。 — 建立健全逐級保密工 作責(zé)任制度。 D、檔案管理 — 負(fù)責(zé)起草檔案管理辦法； — 統(tǒng)籌、組織、檢查各部門文件管理、歸檔； — 負(fù)責(zé)公司檔案的保存、整理、歸類、鑒定、銷毀等檔案管理工作（磁介質(zhì)、紙介質(zhì)）； — 負(fù)責(zé)檔案借閱、調(diào)用登記、管理。 B、人力資源管理 — 負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行、維護人事管理制度； — 組織新員工的招聘工作； 15 — 組織內(nèi)部員工的游轉(zhuǎn)調(diào)配； — 勞動合同管理； — 組織實施員工培訓(xùn)工作； — 組織公司部門及員工績效考核工作； — 按人力資源管理規(guī)定實施薪酬管理。 在公司第一期開始銷售前 2 個月，需另組建一支大約 8 人左右的銷售團隊。 審批確定營銷服務(wù)商 負(fù)責(zé)營銷服務(wù)商的選擇 運營監(jiān)控 對項目公司的運營項目目標(biāo)實行全面考核和監(jiān)控； 配合公司的監(jiān)察工作，根據(jù)整改要求進行整改 對發(fā)現(xiàn)的問題要求限期整改并跟蹤整改效果。 對項目的目標(biāo)成本和影響項目經(jīng)濟指標(biāo)的重大成本變動進行審批，并對項目目標(biāo)成本執(zhí)行情況進行監(jiān)察和考核。 負(fù)責(zé)設(shè)計變更的常規(guī)管理及權(quán)限內(nèi)設(shè)計變更的審批，對重大變更及時報備集團并參與論證。 運營管理及監(jiān)控 設(shè)計管理 監(jiān)督項目設(shè)計管理、設(shè)計單位的選擇； 負(fù)責(zé)項目設(shè)計管理、設(shè)計單位的選擇。 監(jiān)控項目公司績效管理的執(zhí)行情況 項目決策 項目拓展和 論證 負(fù)責(zé)公司目標(biāo)區(qū)域的信息搜集和基礎(chǔ)研究，為公司發(fā)展提供新的項目建議；組織項目可行性論證，編制報告； 收集分析本區(qū)域內(nèi)的項目信息為總部提供新項目建議； 組織專家團隊（戰(zhàn)略與投資委員會）對項目論證分析結(jié)論進行聽證 參與本區(qū)域內(nèi)的項目可行論證；配合論證測算并提出本區(qū)域內(nèi)拓展項目主要經(jīng)濟指標(biāo)。 組織結(jié)構(gòu)管理 論證、審核和審批項目公司組織結(jié)構(gòu)及定崗定編方案 提出組織結(jié) 構(gòu)的設(shè)計和調(diào)整方案及定崗定編方案 薪酬管理 審批項目公司薪酬實施方案； 按照集團統(tǒng)一的薪酬框架制定項目公司的薪酬實施方案及年度薪酬總額預(yù)算； 對項目公司的薪酬總額進行核定； 執(zhí)行薪酬方案并接受集團專業(yè)指導(dǎo) 監(jiān)控薪酬制度的執(zhí)行情況。 項目公司中層管理人員（部門經(jīng)理及以上）及關(guān)鍵崗位人員調(diào)配 項目公司中層管理人員任免的核準(zhǔn)； 提供中層管理人員考察評價信息，決定項目公司中層及以下人員的任免。 高層管理人員任免 任免項目公司高層管理者。 進行整改 人力資源管 及組織管理 人力資源規(guī)劃 制定公司人力資源規(guī)劃（包括項目公司中層管理人員）；審核項目公司人力資源規(guī)劃。 資金管理 批準(zhǔn)預(yù)算外資金的使用；監(jiān)控資金使用狀況，并監(jiān)督、審計 資金使用計劃申請報備，資金的使用管理 審計管理 實施常規(guī)審計和專項審計； 接受審計，配合提供相關(guān)資料及信息。 根據(jù)項目需求進行融資分析與決策，并組織融資。 組織實施和管理項目運作的全過程，確保實現(xiàn)項目投資效益目標(biāo)。 協(xié)助總部進行土地儲備信息的收集； 配合土地儲備可行性研究及立項申報。 按照集團要求提供客觀的經(jīng)營業(yè)績信息數(shù)據(jù)，并對公司中層及以下人員進行獎懲。 擬定項目公司年度經(jīng)營計劃。 為集團制定和調(diào)整項目公司戰(zhàn)略規(guī)劃提供支持。 10 集團公司與地產(chǎn)項目公司之間關(guān)鍵權(quán) 責(zé)劃分框架 集團公司與地產(chǎn)項目公司的關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分是業(yè)務(wù)流程設(shè)計的主要依據(jù)之一，也是實現(xiàn)集團公司對地產(chǎn)項目公司的有效管控模式的重要內(nèi)容之一，下表是集團對項目公司的權(quán)責(zé)劃分框架，具體事項劃分需要分項細(xì)分。 ? 控制內(nèi)容 指標(biāo)控制 權(quán)限控制 人員控制 信息控制 ?項目公司董事由集團（投資者）委派。財務(wù)總監(jiān)定期向集團董事會、監(jiān)事會報告公司的資產(chǎn)運作和資金收支情況； ?項目公司總經(jīng)理每月向集團進行述職。財務(wù)部門審批，并依此對項目公司進行年終考核； ?資產(chǎn)管理：非經(jīng)營性資產(chǎn)的購置、處置、報廢在限額以上報集團審批。 ?制定權(quán)責(zé)手冊， ，詳細(xì)地規(guī)定項目公司的權(quán)限范圍。對項目公司的應(yīng)收帳款、其他應(yīng)收款、預(yù)付貨款、存貨（四項流動資產(chǎn)）實行壓縮指標(biāo)控制，完成情況列入資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任獎懲考核范圍； ?控制指標(biāo)還包括費用、工資總額等。 這樣既保證能對風(fēng)險的控制，又保證了項目開發(fā)的高效。 五、團隊及管理 團隊的組織設(shè)計 (1)、項目公司組織管理概述 公司經(jīng)營管理實行董事會授權(quán)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制：董事會由投資股東構(gòu)成 ,對經(jīng)營目標(biāo)、重大投資事項及重大的經(jīng)營 管理事項享有最高決策權(quán)；在董事會授權(quán)下，總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營管理事務(wù)；公司根據(jù)工作需要設(shè)立若干副總（或其他高管）協(xié)助總經(jīng)理工作；總經(jīng)理由董事會任命；副總經(jīng)理由總經(jīng)理提名，董事會批準(zhǔn)。 運營管理的基本要點 (1)、執(zhí)行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項目經(jīng)理對總部或股東負(fù)責(zé)； (2)、總部或股東與項目經(jīng)理或項目經(jīng)營班子簽訂責(zé)任狀，明確責(zé)、權(quán)、利； (3)、項目經(jīng)理或項目經(jīng)營班子與項目部門經(jīng)理簽訂責(zé)任狀，明確部門職責(zé)，將利益與部分的權(quán)力和責(zé)任掛鉤。 ”這一中國房地產(chǎn)開發(fā)運營管理趨勢下，為達(dá)成前述的運營管理目標(biāo)，無論是是現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)，還是即將邁入這個行業(yè)的新企業(yè)，如果想在中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得一條可持續(xù)發(fā)展的模式， 企業(yè) 必須走市場化道路， 管理要在規(guī)范化的基礎(chǔ)上追求精細(xì)化，團隊也必須是專業(yè)化、職業(yè) 6 化的團隊。這是項目運營管理的最終目標(biāo)。 第三，初步樹立集團地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力，為集團地產(chǎn)在區(qū)