【正文】 了項(xiàng)目開發(fā)的高效。 集團(tuán)（投資者）與項(xiàng)目公司控制關(guān)系 A、指標(biāo)控制 8 B、權(quán)限控制 C、人員控制 控制內(nèi)容 指標(biāo)控制 權(quán)限控制 人員控制 信息控制 控制內(nèi)容 指標(biāo)控制 權(quán)限控制 人員控制 信息控制 ?通過 “資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任書 ”下達(dá)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)； ?收入、利潤兩項(xiàng)指標(biāo)為主； ?對流動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量實(shí)行指標(biāo)監(jiān)控、考核管理。對項(xiàng)目公司的應(yīng)收帳款、其他應(yīng)收款、預(yù)付貨款、存貨（四項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)）實(shí)行壓縮指標(biāo)控制，完成情況列入資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任獎(jiǎng)懲考核范圍； ?控制指標(biāo)還包括費(fèi)用、工資總額等。 項(xiàng)目公司的工資總額由集團(tuán)公司統(tǒng)一核定，每月報(bào)送工資報(bào)表清冊 。 ?制定權(quán)責(zé)手冊， ，詳細(xì)地規(guī)定項(xiàng)目公司的權(quán)限范圍。項(xiàng)目公司在權(quán)限范圍內(nèi)自主經(jīng)營，超過權(quán)限的或未予明確的，由集團(tuán)審批決策； ?項(xiàng)目公司資金使用、資產(chǎn)購買與處 置、貸款擔(dān)保、對外投資、技術(shù)改造、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、收購兼并、招投標(biāo)等重大決策均由總部審批； ?項(xiàng)目公司的審計(jì)部由總經(jīng)理與財(cái)務(wù)總監(jiān)雙重領(lǐng)導(dǎo)； ?預(yù)算：期初項(xiàng)目公司向集團(tuán)財(cái)務(wù)部門上報(bào)預(yù)算。財(cái)務(wù)部門審批，并依此對項(xiàng)目公司進(jìn)行年終考核； ?資產(chǎn)管理：非經(jīng)營性資產(chǎn)的購置、處置、報(bào)廢在限額以上報(bào)集團(tuán)審批。 9 D、信息控制 (３ )、集團(tuán)公司與地產(chǎn)項(xiàng)目公司之間關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分框架控制內(nèi)容 指標(biāo)控制 權(quán)限控制 人員控制 信息控制 ?每月初，項(xiàng)目公司向集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)狀況說明書； ?項(xiàng)目公司每季上報(bào)四項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)（應(yīng)收帳款、其他應(yīng)收款、預(yù)付貨款、存貨）單項(xiàng)業(yè)務(wù)占用情況； ?各公司每月報(bào)送工資報(bào)表清冊； ?集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)審核項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)告，并報(bào)送集團(tuán) 董事會(huì)。財(cái)務(wù)總監(jiān)定期向集團(tuán)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)報(bào)告公司的資產(chǎn)運(yùn)作和資金收支情況； ?項(xiàng)目公司總經(jīng)理每月向集團(tuán)進(jìn)行述職。 ?重大事項(xiàng)，進(jìn)行專題匯報(bào)。 ? 控制內(nèi)容 指標(biāo)控制 權(quán)限控制 人員控制 信息控制 ?項(xiàng)目公司董事由集團(tuán)（投資者）委派。項(xiàng)目公司 CEO由集團(tuán)委派； ?集團(tuán)或公司董事會(huì)派駐財(cái)務(wù)總監(jiān)或?qū)徲?jì)特派員往所屬企業(yè) ,實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)控； ?所屬項(xiàng)目公司的總會(huì)計(jì)師、 財(cái)務(wù)經(jīng)理實(shí)行集團(tuán)總部委派制； ?項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的任免、考核、獎(jiǎng)懲需事先征求財(cái)務(wù)總監(jiān)意見； ?總部人力資源部會(huì)同財(cái)務(wù)部對項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行任免考核獎(jiǎng)懲。 10 集團(tuán)公司與地產(chǎn)項(xiàng)目公司之間關(guān)鍵權(quán) 責(zé)劃分框架 集團(tuán)公司與地產(chǎn)項(xiàng)目公司的關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分是業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)之一，也是實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司對地產(chǎn)項(xiàng)目公司的有效管控模式的重要內(nèi)容之一，下表是集團(tuán)對項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)劃分框架，具體事項(xiàng)劃分需要分項(xiàng)細(xì)分。 集團(tuán)與項(xiàng)目公司責(zé)權(quán)劃分的框架 項(xiàng)目 項(xiàng)目內(nèi)容 集 團(tuán) 項(xiàng)目公司 戰(zhàn)略規(guī)劃 集團(tuán)總體戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃制定 確定集團(tuán)對項(xiàng)目公司的發(fā)展戰(zhàn)略，對執(zhí)行情況進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控 提出項(xiàng)目公司的發(fā)展建議 項(xiàng)目公司戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃 制定和調(diào)整項(xiàng)目公司戰(zhàn)略規(guī)劃。 為集團(tuán)制定和調(diào)整項(xiàng)目公司戰(zhàn)略規(guī)劃提供支持。 年度經(jīng) 營計(jì)劃制定 審批項(xiàng)目公司年度經(jīng)營計(jì)劃。 擬定項(xiàng)目公司年度經(jīng)營計(jì)劃。 經(jīng)營計(jì)劃實(shí)施結(jié)果考核 組織考核項(xiàng)目公司經(jīng)營計(jì)劃實(shí)施結(jié)果并對相關(guān)責(zé)任者進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 按照集團(tuán)要求提供客觀的經(jīng)營業(yè)績信息數(shù)據(jù)，并對公司中層及以下人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 投資管理 土地儲(chǔ)備投資 土地儲(chǔ)備可行性研究及立項(xiàng)申報(bào)。 協(xié)助總部進(jìn)行土地儲(chǔ)備信息的收集； 配合土地儲(chǔ)備可行性研究及立項(xiàng)申報(bào)。 項(xiàng)目投資管理 投融資項(xiàng)目決策論證，監(jiān)控項(xiàng)目運(yùn)行情況，對項(xiàng)目實(shí)施審計(jì)并考核。 組織實(shí)施和管理項(xiàng)目運(yùn)作的全過程，確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益目標(biāo)。 財(cái)務(wù)金融 管 理 項(xiàng)目融資管理 審批項(xiàng)目公司的融資計(jì)劃，為項(xiàng)目公司融資提供支持。 根據(jù)項(xiàng)目需求進(jìn)行融資分析與決策，并組織融資。 預(yù)算管理 審核和審批項(xiàng)目公司的預(yù)算提案，考核和評(píng)價(jià)執(zhí)行情況 預(yù)算編制、調(diào)整和執(zhí)行，對執(zhí)行效果的分析和建議。 資金管理 批準(zhǔn)預(yù)算外資金的使用；監(jiān)控資金使用狀況，并監(jiān)督、審計(jì) 資金使用計(jì)劃申請報(bào)備，資金的使用管理 審計(jì)管理 實(shí)施常規(guī)審計(jì)和專項(xiàng)審計(jì)； 接受審計(jì)，配合提供相關(guān)資料及信息。根據(jù)審計(jì)意見 11 審計(jì)整改意見的落實(shí)和監(jiān)督。 進(jìn)行整改 人力資源管 及組織管理 人力資源規(guī)劃 制定公司人力資源規(guī)劃（包括項(xiàng)目公司中層管理人員）；審核項(xiàng)目公司人力資源規(guī)劃。 根據(jù)公司的總體規(guī)劃，制定項(xiàng)目公司人力資源規(guī)劃，并組織實(shí)施。 高層管理人員任免 任免項(xiàng)目公司高層管理者。 提供考察信息，提供業(yè)績評(píng)價(jià)信息。 項(xiàng)目公司中層管理人員（部門經(jīng)理及以上）及關(guān)鍵崗位人員調(diào)配 項(xiàng)目公司中層管理人員任免的核準(zhǔn)； 提供中層管理人員考察評(píng)價(jià)信息，決定項(xiàng)目公司中層及以下人員的任免。 財(cái)務(wù)系列垂直管理。 組織結(jié)構(gòu)管理 論證、審核和審批項(xiàng)目公司組織結(jié)構(gòu)及定崗定編方案 提出組織結(jié) 構(gòu)的設(shè)計(jì)和調(diào)整方案及定崗定編方案 薪酬管理 審批項(xiàng)目公司薪酬實(shí)施方案； 按照集團(tuán)統(tǒng)一的薪酬框架制定項(xiàng)目公司的薪酬實(shí)施方案及年度薪酬總額預(yù)算； 對項(xiàng)目公司的薪酬總額進(jìn)行核定； 執(zhí)行薪酬方案并接受集團(tuán)專業(yè)指導(dǎo) 監(jiān)控薪酬制度的執(zhí)行情況。 績效管理 對項(xiàng)目公司及項(xiàng)目公司高層進(jìn)行績效考核； 擬定項(xiàng)目公司的績效管理制度；并按總部審批后的方案執(zhí)行績效管理 審批項(xiàng)目公司績效管理制度； 提供中高層的績效相關(guān)信息，配合總部進(jìn)行考核。 監(jiān)控項(xiàng)目公司績效管理的執(zhí)行情況 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目拓展和 論證 負(fù)責(zé)公司目標(biāo)區(qū)域的信息搜集和基礎(chǔ)研究，為公司發(fā)展提供新的項(xiàng)目建議；組織項(xiàng)目可行性論證，編制報(bào)告； 收集分析本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目信息為總部提供新項(xiàng)目建議； 組織專家團(tuán)隊(duì)（戰(zhàn)略與投資委員會(huì)）對項(xiàng)目論證分析結(jié)論進(jìn)行聽證 參與本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目可行論證；配合論證測算并提出本區(qū)域內(nèi)拓展項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目定位策劃 組織項(xiàng)目定位研究，審批項(xiàng)目策劃 參與項(xiàng)目策劃，提出項(xiàng)目策劃建議。 運(yùn)營管理及監(jiān)控 設(shè)計(jì)管理 監(jiān)督項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)單位的選擇； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)單位的選擇。負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)管理 12 負(fù) 責(zé)按圖組織施工及施工過程中的技術(shù)管理； 對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)、產(chǎn)品定位功能等有影響的重大設(shè)計(jì)變更，組織論證和審批。 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的常規(guī)管理及權(quán)限內(nèi)設(shè)計(jì)變更的審批，對重大變更及時(shí)報(bào)備集團(tuán)并參與論證。 項(xiàng)目工程管理 工程管理規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的建立； 負(fù)責(zé)按照公司制定的工程管理規(guī)范組織施工項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度、質(zhì)量和成本目標(biāo) 對項(xiàng)目的施工重大施工責(zé)任問題進(jìn)行審查，對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行懲罰 項(xiàng)目成本管理 建立成本管理體系，審核目標(biāo)成本； 按目標(biāo)成本體系實(shí)施成本動(dòng)態(tài)管理，確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)；編制目標(biāo)成本。 對項(xiàng)目的目標(biāo)成本和影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重大成本變動(dòng)進(jìn)行審批，并對項(xiàng)目目標(biāo)成本執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)察和考核。 對項(xiàng)目成本實(shí)施進(jìn)行后評(píng)估 招標(biāo)采購管理 制定招投標(biāo)采購管理制度、建立供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫 負(fù)責(zé)項(xiàng)目采購計(jì)劃和預(yù)算的制定 審批項(xiàng)目公司組織的招標(biāo)文件，參與并審批項(xiàng)目公司組織的定標(biāo)工作 按照公司的招投標(biāo)采購管理制度，組織項(xiàng)目公司權(quán)限內(nèi)的招標(biāo)管理及采購工作；制定項(xiàng)目的采購計(jì)劃和預(yù)算 組織項(xiàng)目公司權(quán)限外的招投標(biāo)采購工作 收集本區(qū)域內(nèi)供應(yīng)商和價(jià)格信息，豐富公司供應(yīng)商和價(jià)格信息庫 對采購過程中的違規(guī)、 違紀(jì)事項(xiàng)進(jìn)行查處 營銷管理 審批項(xiàng)目營銷策劃方案、銷售方式、價(jià)格策略并監(jiān)控銷售過程中價(jià)格執(zhí)行情況 組織制定項(xiàng)目營銷策劃，確定銷售方式，制定價(jià)格策略，負(fù)責(zé)銷售管理，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 審批確定營銷服務(wù)商 負(fù)責(zé)營銷服務(wù)商的選擇 運(yùn)營監(jiān)控 對項(xiàng)目公司的運(yùn)營項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)行全面考核和監(jiān)控； 配合公司的監(jiān)察工作，根據(jù)整改要求進(jìn)行整改 對發(fā)現(xiàn)的問題要求限期整改并跟蹤整改效果。 13 團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu) (1)、項(xiàng)目公司組織架構(gòu) (2)、項(xiàng)目公司 各部門主要職能規(guī)劃 項(xiàng)目工程部 設(shè)計(jì)管理 工程管理 項(xiàng)目合約部 成本管理 合同管理 招標(biāo)采購管理 項(xiàng)目銷售部 營銷管理 銷售管理 客服管理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)管理 項(xiàng)目辦公室（綜合部） 行政管理 人力資源管理 計(jì)劃管理 企業(yè)文化管理 團(tuán)隊(duì)各部門人員控制及部門職責(zé) 市場營銷部 （ 4） 總經(jīng)理（ 1） 副總（ 3） 工程部（ 5） 合約部（ 4） 綜合管理部（ 3） 財(cái)務(wù)部（ 4） 項(xiàng)目董事會(huì) 14 (1)、團(tuán)隊(duì)各部門人員控制 在不考慮開發(fā)中期組建銷售團(tuán)隊(duì)的前提下，開發(fā)本項(xiàng)目需要的是在房地產(chǎn)開發(fā)（甲方）工作過 5年以上的，各專業(yè)的精英，大致需要一支 25 人左右的團(tuán)隊(duì)，計(jì)為：工程 5人（土建 水電 市政園林資料商務(wù) 1），市場營銷 4 人（策劃管理 銷售管理 2），成本 5人（土建預(yù)算 2 人，安裝預(yù)算 2 人、商務(wù)及招標(biāo)管理 1 人），財(cái)務(wù) 4人（財(cái)務(wù)經(jīng)理及資本統(tǒng)籌 1人、會(huì)計(jì) 2 人、出納 1 人）、人力資源 1 人、行政及檔案管理 2 人、后勤 1 人，高層管理 3人（ 1人負(fù)責(zé)全面并分管工程、成本， 1 人負(fù)責(zé)行政、人力團(tuán)隊(duì)、開發(fā)報(bào)建，