【正文】 權(quán)管理，設(shè)計(jì)管理實(shí)行部分放權(quán)，工 程建設(shè)業(yè)務(wù)操作層面全面放權(quán)。這樣，才能既保證了企業(yè)運(yùn)營(yíng) 的高效，又保證了投資者的可控性。 第四，確保盈利，將本項(xiàng)目打造成當(dāng)?shù)貥?biāo)桿“ 精品”樓盤，為公司取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，或者說(shuō)爭(zhēng)取項(xiàng)目利益最大化。新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成 5 功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作 。 目前，大的地產(chǎn)商已形成完整的產(chǎn)業(yè)組合，在成本管理上具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)；一些經(jīng)過(guò)成功營(yíng)銷建立了品牌的地產(chǎn)商，已形成氣候、規(guī)模，對(duì)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷構(gòu)成了壓力。萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭雖然在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)份額并沒(méi)有占據(jù)絕對(duì)多的權(quán)重，但是它的行為會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的導(dǎo)向作用。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來(lái)企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向 旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級(jí)開(kāi)發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊(duì)建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢(shì)，在調(diào)控中的經(jīng)營(yíng)策略非常合理，既重視擴(kuò)張，也注重規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。從房?jī)r(jià)來(lái)看，據(jù)中房網(wǎng)全國(guó)一手房交易價(jià)格指數(shù)顯示，截止到 2020年 3月，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8 個(gè)月，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到調(diào)控前水平。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的企業(yè)重新洗牌期。 本方案并非基于具體土地、 具體團(tuán)隊(duì)、具體 市場(chǎng)研判的市場(chǎng)報(bào)告 ，也有別于正式的制度設(shè)計(jì) 。 本方案不是最終運(yùn)營(yíng)方案， 本方案 僅是 集團(tuán)介入房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的概 要性指導(dǎo)意見(jiàn)。 2020年 — 2020年，一方面是以中國(guó)快速城鎮(zhèn)化為核心驅(qū)動(dòng)力的房地產(chǎn)剛性需求，刺激著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的硬性發(fā)展；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)正在新一波經(jīng)濟(jì)的調(diào)整中迎來(lái)新的高強(qiáng)度的沖擊。 限購(gòu)的一線城市房?jī)r(jià)回暖力度顯然大于中小城市。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)商把產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷手段都做到位時(shí)，市場(chǎng)已開(kāi)始回歸理性，購(gòu)買人群的觀望情緒占了主導(dǎo)地位、市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入相對(duì)時(shí)間、相對(duì)地域的蕭條期。 房地產(chǎn)企業(yè)在大的 氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過(guò)暴利時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。新地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要開(kāi)發(fā)成功，就必須尋找一個(gè)差異化的突破點(diǎn)，那我們拼什么，其實(shí)就是拼運(yùn)營(yíng)管理，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與洗牌所正在激戰(zhàn)的 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理是在相對(duì)“低迷”時(shí)期各個(gè)開(kāi)發(fā)商正在“埋頭苦干”的事情。 三、 集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo) 基于股東的投資目標(biāo)，并為達(dá)成股東投資目標(biāo)； 建議開(kāi)始介入的地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)可明確為以下幾點(diǎn)： 第一，構(gòu)建在項(xiàng)目 所在地突出的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，保證本地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可控、高效；構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式，明確“責(zé)、權(quán)、利”，真正將個(gè)人利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤，杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為集團(tuán)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理探索一條可行的模式。這是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的最終目標(biāo)。 運(yùn)營(yíng)管理的基本要點(diǎn) (1)、執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)總部或股東負(fù)責(zé)； (2)、總部或股東與項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子簽訂責(zé)任狀，明確責(zé)、權(quán)、利； (3)、項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子與項(xiàng)目部門經(jīng)理簽訂責(zé)任狀，明確部門職責(zé)，將利益與部分的權(quán)力和責(zé)任掛鉤。 這樣既保證能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，又保證了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高效。 ?制定權(quán)責(zé)手冊(cè)， ，詳細(xì)地規(guī)定項(xiàng)目公司的權(quán)限范圍。財(cái)務(wù)總監(jiān)定期向集團(tuán)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)報(bào)告公司的資產(chǎn)運(yùn)作和資金收支情況； ?項(xiàng)目公司總經(jīng)理每月向集團(tuán)進(jìn)行述職。 10 集團(tuán)公司與地產(chǎn)項(xiàng)目公司之間關(guān)鍵權(quán) 責(zé)劃分框架 集團(tuán)公司與地產(chǎn)項(xiàng)目公司的關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分是業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)之一，也是實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目公司的有效管控模式的重要內(nèi)容之一，下表是集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)劃分框架，具體事項(xiàng)劃分需要分項(xiàng)細(xì)分。 擬定項(xiàng)目公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。 協(xié)助總部進(jìn)行土地儲(chǔ)備信息的收集； 配合土地儲(chǔ)備可行性研究及立項(xiàng)申報(bào)。 根據(jù)項(xiàng)目需求進(jìn)行融資分析與決策，并組織融資。 進(jìn)行整改 人力資源管 及組織管理 人力資源規(guī)劃 制定公司人力資源規(guī)劃（包括項(xiàng)目公司中層管理人員）；審核項(xiàng)目公司人力資源規(guī)劃。 項(xiàng)目公司中層管理人員（部門經(jīng)理及以上）及關(guān)鍵崗位人員調(diào)配 項(xiàng)目公司中層管理人員任免的核準(zhǔn)； 提供中層管理人員考察評(píng)價(jià)信息，決定項(xiàng)目公司中層及以下人員的任免。 監(jiān)控項(xiàng)目公司績(jī)效管理的執(zhí)行情況 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目拓展和 論證 負(fù)責(zé)公司目標(biāo)區(qū)域的信息搜集和基礎(chǔ)研究，為公司發(fā)展提供新的項(xiàng)目建議；組織項(xiàng)目可行性論證，編制報(bào)告； 收集分析本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目信息為總部提供新項(xiàng)目建議； 組織專家團(tuán)隊(duì)（戰(zhàn)略與投資委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目論證分析結(jié)論進(jìn)行聽(tīng)證 參與本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目可行論證；配合論證測(cè)算并提出本區(qū)域內(nèi)拓展項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的常規(guī)管理及權(quán)限內(nèi)設(shè)計(jì)變更的審批，對(duì)重大變更及時(shí)報(bào)備集團(tuán)并參與論證。 審批確定營(yíng)銷服務(wù)商 負(fù)責(zé)營(yíng)銷服務(wù)商的選擇 運(yùn)營(yíng)監(jiān)控 對(duì)項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)行全面考核和監(jiān)控； 配合公司的監(jiān)察工作，根據(jù)整改要求進(jìn)行整改 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要求限期整改并跟蹤整改效果。 B、人力資源管理 — 負(fù)責(zé)編制、執(zhí)行、維護(hù)人事管理制度； — 組織新員工的招聘工作； 15 — 組織內(nèi)部員工的游轉(zhuǎn)調(diào)配； — 勞動(dòng)合同管理； — 組織實(shí)施員工培訓(xùn)工作； — 組織公司部門及員工績(jī)效考核工作； — 按人力資源管理規(guī)定實(shí)施薪酬管理。 — 建立健全逐級(jí)保密工 作責(zé)任制度。 H、報(bào)批報(bào)建與設(shè)計(jì)配合 — 負(fù)責(zé)土地出讓、用地許可證、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等非工程類前期報(bào)批報(bào)建； — 配合辦理項(xiàng)目實(shí)施所必須的其他各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建工作； — 負(fù)責(zé)必要的對(duì)外協(xié)調(diào)、溝通工作，維持社會(huì)關(guān)系，及時(shí)反饋政府征詢意見(jiàn)。 B、銷售管理 — 目標(biāo)管理：制定公司年度銷售目標(biāo)和銷售計(jì)劃，并予以跟蹤控制； — 銷售流程、回款管理：根據(jù)政策變化，不斷優(yōu)化銷售流程，對(duì)銷售代理公司進(jìn)行督 17 導(dǎo)管理，同時(shí)協(xié)調(diào)銀行、律師、房地局、建委等單位，保證銷售流程的順暢、回款指標(biāo)及時(shí)完成； — 銷控及價(jià)格管理：制訂銷售總體、分期價(jià)格方案及價(jià)格調(diào)整方案； — 庫(kù)存管理：根據(jù)市場(chǎng)情況，整 理可售資源，調(diào)整銷售策略； — 信息及檔案管理：組織完成銷售信息統(tǒng)計(jì)工作及銷售檔案管理工作； — 銷售現(xiàn)場(chǎng)管理：對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理，解決銷售過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題； — 培訓(xùn)管理：要求銷售代理公司根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目進(jìn)展情況定期培訓(xùn)；同時(shí)對(duì)物業(yè)公司人員進(jìn)行階段性禮儀及項(xiàng)目培訓(xùn)。 工程部工作職責(zé) A、工程管理 — 負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目周邊情況了解、地質(zhì)勘察和三通一平等工作； — 負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則，監(jiān)督其計(jì)劃執(zhí)行情況，并對(duì)監(jiān)理工作進(jìn)行定期檢查； 18 — 組織施工組織設(shè)計(jì)以及施工方案的評(píng)審； — 組織現(xiàn)場(chǎng)按施工進(jìn)度計(jì)劃施工，監(jiān)控施工進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施，針對(duì)具體問(wèn)題及時(shí)提出進(jìn)度整改措施并落實(shí)執(zhí)行； — 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)行日常巡視以及定期不定期檢查，督促項(xiàng)目按施工進(jìn)度執(zhí)行，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的質(zhì)量安全隱患問(wèn)題、進(jìn)度滯后及時(shí)提出整改； — 組織處理現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的質(zhì)量安全事故， 對(duì)重大質(zhì)量安全事故形成案例； — 組織現(xiàn)場(chǎng)簽證的及時(shí)處理； — 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目例會(huì)，溝通、協(xié)調(diào)施工過(guò)程中各類問(wèn)題； — 對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工情況，編制月度報(bào)告，進(jìn)行月度總結(jié)分析； — 組織施工各階段的工程驗(yàn)收； — 負(fù)責(zé)對(duì)工程進(jìn)度款和材料設(shè)備款項(xiàng)支付的審核； — 督促施工單位搞好現(xiàn)場(chǎng)安全管理，監(jiān)督監(jiān)理單位作好安全監(jiān)理工作； — 對(duì)安監(jiān)部門及公司提出的整改意見(jiàn)跟蹤監(jiān)理和施工單位落實(shí)。 E、工程資料管理 — 及時(shí)收集國(guó)家地方相關(guān)法律法規(guī)、工程技術(shù)規(guī)范規(guī)程等相關(guān)資料，為工程開(kāi)發(fā)正常有序進(jìn)行提供政策法規(guī)支持； — 廣泛收集新材料、新技術(shù)、新工藝資料，為公司相關(guān)決策提供技術(shù)支持； — 廣泛收集施工、監(jiān)理、咨詢等相關(guān)單位信息，為公司優(yōu)選合作單位提供支持； — 對(duì)工程資料進(jìn)行收集整理并及時(shí)歸檔； — 做好工程竣工資料的收集、整理、歸檔工作。 C、預(yù)、結(jié)算管理 — 參與設(shè)計(jì)評(píng)審，編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算修正書 、施工圖預(yù)算書、《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》； — 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目工程的預(yù)算、結(jié)算； — 如果預(yù)結(jié)算外包，則負(fù)責(zé)組織外包方的招投標(biāo)和合同談判； — 組織協(xié)調(diào)造價(jià)咨詢公司與甲方及承包單位的預(yù)、結(jié)算工作，組織本部人員審核咨詢?cè)靸r(jià)公司的設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算； 對(duì)于合同外的簽證、洽商變更根據(jù)合同 進(jìn)行分類，嚴(yán)格控制不合理的簽證及洽商進(jìn)入結(jié)算。 — 及時(shí)更新供應(yīng)商信息庫(kù)，對(duì)于不符合公司要求的供應(yīng)商，列入不被考慮的黑名單，對(duì)于服務(wù)好、信譽(yù)好的供應(yīng)商，可建議公司與之建立戰(zhàn)略合同伙伴關(guān)系 G、材料管理 — 組織乙供材料的 合理限價(jià)工作，對(duì)建議的乙供材的價(jià)格進(jìn)行復(fù)核； — 參與對(duì)施工單位材料進(jìn)度報(bào)量的審核； — 參加材料設(shè)備選型定板，并提出成本意見(jiàn)； — 建立材料設(shè)備管理臺(tái)賬； — 配合工程部門編制甲供材料的供應(yīng)計(jì)劃，嚴(yán)格控制甲供材料的管理，甲供材料超過(guò)預(yù)算用量時(shí)提出預(yù)警； — 配合招標(biāo)小組開(kāi)展材料的招標(biāo)工作。 — 根據(jù)資金計(jì)劃，合理調(diào)度、籌集資金，保證工程資金的需要； — 組織開(kāi)展融資工作，拓展融資渠道，提升及維護(hù)公司信用等級(jí)； — 審核各類款項(xiàng)的支付