【正文】 回訪情況記錄，設(shè)立值班電話(huà) 維修工程質(zhì)量合格率 100% 分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān) 綠化完好率 99% 實(shí)行專(zhuān)業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露 保潔率 99% 保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善， 33 監(jiān)督檢查得力 道路完好率 98% 落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢查檢修和定期維修保養(yǎng) 投訴處 理率 100% 加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見(jiàn)，及時(shí)排憂(yōu)解難。 三、電梯困（夾）人 當(dāng)有人被困（夾）電梯或發(fā)生電梯突然停電時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)知情者應(yīng)應(yīng)立即派人趕到現(xiàn)場(chǎng)或被困人用電梯應(yīng)急電話(huà)聯(lián)系設(shè)備部門(mén)； 設(shè)備部門(mén)電梯維修員接報(bào)后立刻趕赴現(xiàn)場(chǎng)救人，并應(yīng)確定困人的電梯編號(hào)、梯內(nèi)情況及所停位置； 用電梯內(nèi)電話(huà)或面對(duì)面與被困人保持聯(lián)絡(luò)，安撫業(yè)主； 派人到轎廂所停位置最接近樓層與被困人談話(huà)，是被困人可以安心； 當(dāng)被困人被救出后，要遞上一杯水，并請(qǐng)困梯人到服務(wù)處休息壓驚； 必須記錄事件從開(kāi)始到結(jié)束及被困者就出的時(shí)間，詳細(xì)情形及維修人員、安 全員、救護(hù)人員到達(dá)時(shí)間和離去時(shí)間，救護(hù)車(chē)的車(chē)牌號(hào)碼，查詢(xún)傷員送往何醫(yī)院等。 要聽(tīng)從統(tǒng)一指揮，根據(jù)險(xiǎn)情關(guān)閉閘門(mén)，避免水源外流，保存好管道內(nèi)現(xiàn)有水源以便應(yīng)急；同時(shí)啟動(dòng)各小組發(fā)電機(jī)到就近沒(méi)有造成破壞的水源取水，設(shè)立臨時(shí)飲水站以保證廣大生活用水；并立即組織進(jìn)行管網(wǎng)搶修，爭(zhēng)取最短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)管網(wǎng)的正常運(yùn)行，盡可能縮短停水時(shí)間。 第三節(jié) 處理各種緊急情況和各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備故障的應(yīng)急方案 為更有效的防范、控制生產(chǎn)及公共設(shè)施設(shè)備發(fā)生突發(fā)性事件，更好地維護(hù)好公司 和員工的利益，從中也提高員工隨此類(lèi)突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，特制定此預(yù)案。 每年檢查所有滅火器并按要求更換液體。 十三、消防設(shè)備 每季度檢查消防栓狀況。 十二、監(jiān)控 每月檢查電視監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行情況，包括攝像機(jī)、鏡頭、放錄機(jī)、傳輸信號(hào)、接收?qǐng)D像的清潔和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障報(bào)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司修理。 每季度對(duì)污水處理系統(tǒng)進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。 每月對(duì)污水處理控制箱及污水泵進(jìn)行保養(yǎng)工作。 每三天清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。 每年檢查各管、井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。 十、排水管道、衛(wèi)生設(shè)施 每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。 每半年清洗水箱一次。 每季對(duì)消防泵進(jìn)行試機(jī)一次，時(shí)間不低 10 分鐘。 每班巡視機(jī)房附屬設(shè)施狀況。 九、水泵、上水管道及水箱 每班巡視各水泵運(yùn)行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)聽(tīng)泵檢修。 八、避雷裝置 每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測(cè)量絕緣電阻。 每年安排報(bào)請(qǐng)技監(jiān)局進(jìn)行一次年檢工作。 每?jī)芍芘浜?、監(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)維保商的設(shè)備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）。 每半年統(tǒng)計(jì)各類(lèi)燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選村方案。 六、照明燈具 每?jī)芍芤淮坞S公共區(qū)域各燈照明燈具的外觀和照明度進(jìn)行檢查。 每年對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行耐壓、絕緣及繼電氣試驗(yàn)。 每月統(tǒng)計(jì)用電量 及電壓變化。 五、電氣設(shè)備 每周對(duì)所有配電房巡檢一次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開(kāi)關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機(jī)房照明和附屬設(shè)施狀況。 每?jī)赡陮?duì)屋面的鐵制走道和避雷帶做一次油漆保養(yǎng)。 每?jī)赡陮?duì)樓梯的踢腳線重新油漆一遍。 三、內(nèi)部大堂、走道及樓梯 每年對(duì)大堂、電梯廳、走道和樓梯進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)地磚或墻磚損 壞，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。 二、轄區(qū)道路 每年對(duì)轄區(qū)外圍道路上的各種標(biāo)志、停車(chē)區(qū)域的劃線重新油漆一遍。統(tǒng)計(jì)整理設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)用易損件、備品備件、相關(guān)物資。 維修：對(duì)預(yù)繳房屋及附屬設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備完好狀態(tài)進(jìn)行設(shè)計(jì)，為保安提供管理依據(jù)。完成后，進(jìn)行鑰匙交接記錄，填寫(xiě)《鑰匙交接記錄表》雙方簽字確認(rèn)，貼驗(yàn)訖封條。 鑰匙交接分房屋、設(shè)備及設(shè)備房鑰匙。 對(duì)衛(wèi)生間防水進(jìn)行閉水試驗(yàn)，廚衛(wèi)設(shè)施進(jìn)行觀測(cè)和通水試驗(yàn)。 對(duì)上下水設(shè)施進(jìn)行通水試驗(yàn)，附件進(jìn)行功能性試驗(yàn)。 靜態(tài)設(shè)備逐臺(tái)（個(gè)）或隨機(jī)抽查現(xiàn)場(chǎng)檢查試驗(yàn)，也可根據(jù)實(shí)際情況，以交接方出具的合格證明為依據(jù)。 對(duì)運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)，通過(guò)一看二 聽(tīng)三摸查驗(yàn)，看設(shè)備狀態(tài)是否齊全良好，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)；聽(tīng)是否有雜音、異聲、噪音，摸設(shè)備溫度是否超標(biāo)。 準(zhǔn)備正式交接驗(yàn)收。 成立交接驗(yàn) 收小組（每組 4— 5 人）： a、組長(zhǎng)一名（可兼任） b、電氣一名：負(fù)責(zé)電氣專(zhuān)業(yè) c、土建一名：負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)、土建專(zhuān)業(yè) d、文秘一名：負(fù)責(zé)房屋鑰匙交接、記錄 交接前工作計(jì)劃 正式交接前，對(duì)交接驗(yàn)收人員進(jìn)行培訓(xùn)，并進(jìn)行實(shí)地模擬演練。 交接驗(yàn)收組織計(jì)劃 由項(xiàng)目應(yīng)提前一周提出預(yù)交接項(xiàng)目交接驗(yàn)收通知，明確與交接驗(yàn)收項(xiàng)目及詳細(xì)內(nèi)容，并提供交房標(biāo)準(zhǔn)及竣工圖紙資料。 1交接車(chē)庫(kù)、會(huì)所、商業(yè)街、小區(qū)內(nèi)等各種標(biāo)識(shí)。 1隱蔽工程的驗(yàn)收：包括防水、預(yù)埋管線以及其圖紙等各項(xiàng)目各個(gè)專(zhuān)業(yè)的隱蔽工程。 1土建工程的驗(yàn)收：包括各類(lèi)材料構(gòu)成的墻面、地面、門(mén)窗、廚衛(wèi)設(shè)施及其他各種室內(nèi)外建筑配套設(shè)施。 燃?xì)庀到y(tǒng)的驗(yàn)收：包括管線、 燃?xì)獗?、氣截門(mén)、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備資料。 弱電系統(tǒng)的驗(yàn)收：包括衛(wèi)星地面站、電視天線系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及其設(shè)備說(shuō)明書(shū)。 供熱設(shè)施的驗(yàn)收：包括熱力管網(wǎng)、開(kāi)關(guān)室、各種閥門(mén)、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 衛(wèi)生設(shè)備的驗(yàn)收：包括冷熱水龍頭、馬桶、面盆、水龍頭、其他附屬衛(wèi)生設(shè)備。 九、接管驗(yàn)收 準(zhǔn)備 a) 《接管驗(yàn)收方案》 b) 《房屋交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 c) 《公共設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 d) 《竣工資料清單》 e) 《供方資料交接清單》 f) 《工程質(zhì)量問(wèn)題處理程序》 十、嚴(yán)守范圍及內(nèi)容 各項(xiàng)目、各系統(tǒng)交接范圍和內(nèi)容如下： 接管驗(yàn)收應(yīng)提交驗(yàn)收的資料（《竣工資料清單》） 給水設(shè)備的驗(yàn)收：電源控制箱、直飲水泵、水泵、給水管網(wǎng)以及相關(guān)設(shè)備、相關(guān)圖紙。供水系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、電視接收系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、公共照明、道路、水景觀等項(xiàng)目。 22 交接驗(yàn)收房屋本體，按幢整體交接，每幢預(yù)交樓室（幢）內(nèi)各專(zhuān)業(yè)全部竣工。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同，它將直接影響到物業(yè)管理企業(yè)的管理水平及運(yùn)作成本。 物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收工作是在工程竣工驗(yàn)收以后進(jìn)行的，通過(guò)政府主管部門(mén)驗(yàn)收后，工程已經(jīng)由總承包商移交給項(xiàng)目的發(fā)展商了，因此物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工 作中提出的問(wèn)題如何讓發(fā)展商接受，如何整改并加以解決，都會(huì)直接影響今后物業(yè)的運(yùn)行。物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收階段難免會(huì)與他們發(fā)生矛盾，如何妥善解決是工作中的難點(diǎn)。在新項(xiàng)目的人員配備上，要重視新老搭配，從老項(xiàng)目上選骨干從事接管驗(yàn)收工作，從社會(huì)上招聘專(zhuān)業(yè)技工，這樣老員工拓寬了知識(shí)面，新員工也通過(guò)接管驗(yàn)收鍛煉成為一名符合企業(yè)要求的員工。 四、人員培訓(xùn)并組織接管驗(yàn)收的實(shí)施，在新項(xiàng)目啟動(dòng)之前，要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，主要分為入職 培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。物業(yè)管理企業(yè)與招標(biāo)方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問(wèn)題的整改，物業(yè)管理企業(yè)藥力爭(zhēng)得到招標(biāo)方的支持，因?yàn)檫@將對(duì)樓宇今后的運(yùn)作起到深遠(yuǎn)的影響。另 外，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)招標(biāo)方入住的時(shí)間要求及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，組織專(zhuān)業(yè)人員編制接管驗(yàn)收工作計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、各專(zhuān)業(yè)職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間安排，若有條件還應(yīng)繪制接管驗(yàn)收統(tǒng)籌圖，加 20 強(qiáng)工作的計(jì)劃性及嚴(yán)肅性，使接管驗(yàn)收工作有條不紊的進(jìn)行。 二、注重現(xiàn)場(chǎng)考察，根據(jù)招標(biāo)文件及管理委托合同編制承接和驗(yàn)收工作計(jì)劃，并強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。 八、承接驗(yàn)收方案 2020 年 6 月 8 日國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署 379 號(hào)國(guó)務(wù)院令，物業(yè)管理行業(yè) 期待已久的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）誕生了，《條例》中第二十八條至第三十一條內(nèi)容明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收的內(nèi)容及相關(guān)要求，規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)承接和驗(yàn)收的行為。入伙的熱烈場(chǎng)景仍在持續(xù)，工作人員依舊有條不紊的忙碌著。就此而言，入伙流程的結(jié)束， 19 只是整個(gè)入伙過(guò)程的前奏曲開(kāi)始響起，更多的工作則在后面。尤其是收樓是發(fā)現(xiàn) 的問(wèn)題，應(yīng)立即歸類(lèi)并迅速提交相關(guān)方予以解決。至此，入伙流程結(jié)束。 物業(yè)管理要求事事有記錄，從入伙中的各項(xiàng)流程中已充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)，這樣做會(huì)免除許多不必要的麻煩。 在整個(gè)收樓過(guò)程中，收樓人員決不得以任何理由怠慢業(yè)主或催促業(yè)主。 收樓人員還應(yīng)注意，對(duì)一些不能當(dāng)時(shí)解決的問(wèn)題不可自作主張，一定要遵循相關(guān)規(guī)程，向管理處 轉(zhuǎn)達(dá)意見(jiàn)。陪同人員應(yīng)體現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)、禮貌和耐心，并切實(shí)作好相關(guān)記錄，以避免以后出現(xiàn)矛盾時(shí)利于區(qū)分責(zé)任。 既是業(yè)主收樓，就 應(yīng)體現(xiàn)業(yè)主的主體地位，收樓人員應(yīng)明確自己的服務(wù)地位。準(zhǔn)備工作做好了，入伙工作也就成功了 80%。 業(yè)主走進(jìn)收樓現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，售樓組已做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作：如各類(lèi)鑰匙（房屋、信箱）分棟分層分戶(hù)集中整齊擺放。這也是業(yè)主與物業(yè)公司第一次打交道，第一印象至關(guān)重要，如果因一點(diǎn)點(diǎn)小小的失誤引起業(yè)主的不滿(mǎn)，繼而把這種不快 將是物業(yè)公司付出巨大的努力也可能彌補(bǔ)不了的。接待流程完畢。對(duì)極個(gè)別拒絕簽署文件者，則有公司經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通和解釋?zhuān)疽暺湓蚯闆r給予具體的處理辦法。 17 業(yè)主如有疑問(wèn)者，將被帶領(lǐng)到咨詢(xún)組單獨(dú)辦公場(chǎng)地，避免因此造成對(duì)其他業(yè)主的影響。根據(jù)業(yè)主房產(chǎn)資料，財(cái)務(wù)組已準(zhǔn)備每戶(hù)在入伙時(shí)應(yīng)繳納的費(fèi)用清單，方便入伙時(shí)接待組根據(jù)清單直接告之。 簽到后，業(yè)主直接面對(duì)接待組，由接待組完成文件簽約、財(cái)務(wù)收費(fèi)、資訊講解等工作。為業(yè)主發(fā)放小禮物也是為了物業(yè)公司與業(yè)主間的合作有一個(gè)良好的開(kāi)端。 請(qǐng)業(yè)主簽到的目的是為了第一次業(yè)主資料備案和核對(duì)當(dāng)日入伙人數(shù)。 業(yè)主在進(jìn)入物業(yè)公司入伙接待處、由接待人員核對(duì)身份后，在《業(yè)主簽到表》登記，并領(lǐng)取資料袋和小禮物。 “收樓介紹信”作為發(fā)展商工作結(jié)束的憑證，也是物業(yè)公司認(rèn)可的唯一證據(jù)。 業(yè)主憑《入伙通知書(shū)》在發(fā)展商辦公處辦理完相關(guān)手續(xù)后，由發(fā) 16 展商開(kāi)具“收樓介紹信” 。 入伙地點(diǎn)，有入伙流程圖擺放在顯眼的位置；辦公臺(tái)面有工作組標(biāo)識(shí)；根據(jù)實(shí)際工作場(chǎng)地和預(yù)計(jì)客戶(hù)流量，將場(chǎng)地隔離，財(cái)務(wù)收費(fèi)處單獨(dú)隔離，保證安全。業(yè)主的位置處設(shè)在方便走動(dòng)的中央地帶，本次入伙將業(yè)主活動(dòng)范圍設(shè)定在環(huán)形區(qū)域內(nèi)，并備有桌椅、飲料等物品，方便業(yè)主填寫(xiě)資料。物業(yè)公司可充分配合發(fā)展商與政府相關(guān)部門(mén)聯(lián)系，集中時(shí)間段統(tǒng)一利用資源，為日后的業(yè)主申辦減 少麻煩。 入伙期間采用“一條龍”服務(wù)模式，發(fā)展商、政府公共事業(yè)部門(mén)、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場(chǎng)辦公。 此時(shí)，因物業(yè)管理服務(wù)人員與業(yè)主彼此互不熟悉，加之各種承攬裝修、工程業(yè)務(wù)及兜售各種產(chǎn)品的公司人員，是現(xiàn)場(chǎng)魚(yú)龍混雜，安全工作必須高度重視。 熱烈的場(chǎng)面、精心的布置、悠揚(yáng)的樂(lè)音和動(dòng)感的畫(huà)面，以及物業(yè)管理公司服務(wù)人員的至誠(chéng)服務(wù)，烘托出一種“喜”的氛圍，將給業(yè)主 15 帶來(lái)十分愉快的心情。 入伙現(xiàn)場(chǎng)要營(yíng)造出喜慶的氛圍。沿路上，恭候多時(shí)的接待人員不斷的引領(lǐng)介紹；業(yè)主經(jīng)過(guò)禮賓員身邊時(shí)禮賓員立正敬禮；業(yè)主迎面走來(lái)時(shí)，服務(wù)人員報(bào)以微笑。小區(qū)內(nèi)溫馨、悠閑的風(fēng)景讓人心曠神怡；溫馨輕巧的路標(biāo)指示格外醒目。向業(yè)主的通知發(fā)放后，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)組建引導(dǎo)組、接待組、收樓組以及咨詢(xún)組等入伙工作的相關(guān)組織，并由小組長(zhǎng)負(fù)責(zé)相關(guān)的培訓(xùn)和指導(dǎo)工作。 入伙程序其實(shí)并不復(fù)雜，但業(yè)主情緒的好壞、準(zhǔn)備是否充分等因素將會(huì)直接影響入伙流程嗯嗯順利與否。 七、入伙方案和流程 入伙亦稱(chēng)入住，是指入住人收到書(shū)面入 住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙迌?nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，亦視為入住。為此，從樓盤(pán)銷(xiāo)售開(kāi)始，管理處人員將做好以下工作： 協(xié)調(diào)配合 售樓中心工作人員做好售樓咨詢(xún)服務(wù)工作； 做好售樓中心、樣板房、車(chē)場(chǎng)和花園廣場(chǎng)的保潔及花圃綠化的管理服務(wù)工作； 做好售樓中心、樣板房和花園廣場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作，做好前來(lái)看樓買(mǎi)房客戶(hù)的指揮疏導(dǎo)工作； 做好銷(xiāo)售中心、樣板房和花園廣場(chǎng)的維護(hù)管理工作。 記錄 《臨時(shí)用電申請(qǐng)表》 《裝修違章整改通知書(shū)》 《動(dòng)火許可證》 六、配合銷(xiāo)售方案 一、協(xié)助做好銷(xiāo)售工作，力爭(zhēng)物業(yè)管理成為樓盤(pán)銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn) 管理處將在前期介入期配合 售樓部做好銷(xiāo)售工作。 施工結(jié)束管理 裝修管理人員應(yīng)配合當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收，督促施工單位整改不合格項(xiàng)。 ，需到相關(guān)部門(mén)辦理出門(mén)手續(xù)。 裝修管理人員應(yīng)按規(guī)定頻次對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面巡視檢查，裝修工每次至少一次巡視檢查，安管員每一小時(shí)至少巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)要求施工單位當(dāng)場(chǎng)整改，重大問(wèn)題應(yīng)向部門(mén)負(fù)責(zé)人報(bào)告并開(kāi)具《裝修違章整改通知書(shū)》；檢查內(nèi)容包括： a) 施工人員情況； b) 現(xiàn)場(chǎng)安全情況（消防設(shè)施設(shè)備、消防通道、東 或操作、臨時(shí)用電、危險(xiǎn)物品、煙頭等）； c) 現(xiàn)場(chǎng)擠公共區(qū)域清潔情況； d) 建筑主體結(jié)構(gòu)（梁、柱、墻、地面等）。 施工過(guò)程用電，施工部門(mén)填寫(xiě)《臨時(shí)用電申請(qǐng)表》（