【正文】 統(tǒng)進行管理，根據(jù)季節(jié)，時間變化，即時調(diào)整。 及時將信息反饋給信息員，確保信息的準確性、及時性。 負責(zé)協(xié)調(diào)和其它班組的關(guān)系。 每半年清洗水箱一次，并送防疫站化驗，記錄存檔。 根據(jù)所轄設(shè)備的實際運行狀況，提出對設(shè)備的維修養(yǎng)護技術(shù)改造方案報經(jīng)理審核，并作好零配件的采購計劃。發(fā)現(xiàn)違章及時跟蹤協(xié)調(diào)處理，并報經(jīng)理。 負責(zé)安排、落實顧客維修工作，并按程序文件規(guī)定要求進行客戶回訪，以確保維修質(zhì)量。 負責(zé)每月下旬對各類消防泵的試運行，并及時通知供電人員共同參與，并記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。建立設(shè)備管理機構(gòu)必須遵循的一般原則是： 在物業(yè)公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負責(zé)指導(dǎo)的原則 精兵簡政的原則 設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟三位一體的原則 符合實際的原則 職責(zé)職權(quán)對應(yīng)分明的原則 保持最佳管理幅度的原則 信息 反饋和調(diào)控的原則 6． 10． 3 工程管理規(guī)章制度基于上述思想，我們將根據(jù)我公司標準及項目實際情況制定下列制度、措施、規(guī)程等。工程部的工作牽涉到十幾個技術(shù)工種，工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、交叉與配合等，構(gòu)成一個復(fù)雜的系統(tǒng)，如果組織得不好，往往會出現(xiàn)大問題，甚至造成重大損失，因此，管理好這支隊伍要付出比其他部門更大的努力。同時，物業(yè)管理費用中的工程設(shè)備維修費用及能源消耗是主要開支項目之一；工程設(shè)備運行、維護費用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。物業(yè)工程部直接運行和管理這些設(shè)備，所以，工程部是為業(yè)主營造舒適、安全和方便，并直接給業(yè)主留下服務(wù)形象的部門。 6． 9． 6 編制管理項目部年度管理預(yù)算，提交 項目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商審核批準 6． 10 工程管理策劃物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的活動，宗旨是要在適當?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取客戶和使用人的最大滿意。 6． 9． 4 建立財務(wù)及資料貯存庫，以提供準確資料及財政狀況 預(yù)測。 6． 9 財務(wù)管理策劃 6． 9． 1 我公司將根據(jù) 項目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商要求，設(shè)立一套完善的會計財務(wù)制度，包括各級員工之財務(wù)權(quán)限及支出批準之程序，務(wù)求有效的，按制度管理收支。 6． 8． 1 執(zhí)行作業(yè)性程序文件《各專業(yè)崗位管理程序》《各專業(yè)崗位工作程序》《各專業(yè)崗位檢查等程序》 6． 8． 2 執(zhí)行作業(yè)的作業(yè)指導(dǎo)書《各專業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書》，如：游標卡尺操作作業(yè)指導(dǎo)書、 環(huán)境消殺作業(yè)指導(dǎo)書、發(fā)電機房值班指導(dǎo)書等。在正式運轉(zhuǎn)過程中，項目管理處將會按實際需要安排各部門專業(yè)培訓(xùn)，且受培訓(xùn)之員工必須通過考核方可上崗。 6． 6 人員到位安排根據(jù)架構(gòu)編制，我們預(yù)計前期主要到位人員是工程，行政，物管之主管級骨干人員，然后可根據(jù)入伙情況逐步增加人員，并按員工的專業(yè)及能力安排適當崗位及工作。 6． 5． 4 檢查崗位工作紀律：包括著裝標準，行為規(guī)范，工作規(guī)范，工作質(zhì) 量，具體事宜由人力資源部、行政部共同執(zhí)行。 6． 5． 2 員工到、離崗安排：包括報到、員工保險、離職規(guī)定，具體由行政部、財務(wù)部執(zhí)行。一經(jīng)確定，所有物業(yè)管理項目部員工須按有關(guān)規(guī)定切實執(zhí)行。 6． 4． 5 員工手冊員工手冊是人事管理中重要文件之一。 身體素質(zhì)要求：身體健康，無重大疾病及傳染性疾病，五官端正。每一個工作人員都必須樹立 “服務(wù)光榮 ”的思想，在服務(wù)工作中做到尊重客戶，讓客戶滿意，時刻具有服務(wù)的自覺性。 我公司將針對項目特點，組織進行人員招聘，進行公司內(nèi)部專業(yè)化培訓(xùn)，合格后上崗，確保項目管理處管理品質(zhì)及服務(wù)水平的持續(xù)穩(wěn)定與上升。 6． 4． 3 總公司對管理處人力資源支持 我公司將為 項目派出一名項目管理 處主任一名、副主任一名、工程主管一名、護衛(wèi)主管一名、保潔綠化主管一名，負責(zé)項目管理處日常管理工作。 6． 4． 1 行政管理的職能 行政管理部是負責(zé)物業(yè)管理處行政管理的專門機構(gòu)，與管理處各部門之間實現(xiàn)協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督及考核的功能。 總經(jīng)理熱線電話設(shè)立總經(jīng)理公眾投訴程序，以便改進服務(wù)，我公司將在管理處接待臺設(shè)立投訴熱線電話，由專人接聽，并記錄于的熱線電話投訴表格，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自跟蹤處理任何有關(guān)問題，投訴人的姓名會被保密。通常一年一次或半年一次。 處理投訴：所有客戶的投訴，必須記錄及妥善處理，同時要做定期分析及檢討客戶主要投訴項目。 安全防火制度（包括組織防火隊伍，及火警應(yīng)急處理辦法，火警演習(xí)） 員工交 接班制度 員工值班制度 貨梯使用管理制度 貨物進出小管理制度 文檔管理制度 樓宇巡視制度 客戶詢訪制度 工作跟蹤檢查制度 專業(yè)培訓(xùn)制度：物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn)超前的預(yù)防性保養(yǎng)計劃培訓(xùn)服務(wù)技巧的培訓(xùn)節(jié)約能源培訓(xùn)內(nèi)部考核制度培訓(xùn)系統(tǒng)財務(wù)管理培訓(xùn)對我公司管理的同類型物業(yè)項目進行個案分析 特約服務(wù)制度： 根據(jù) 項目的特點，我公司建議提供如下物約服務(wù)： 美容美發(fā)服務(wù) 商務(wù)服務(wù)：信件及報刊速遞、電話及訪客留言、代發(fā) 傳真、 24 小時秘書服務(wù)、代定飛機、火車、船票、預(yù)定酒店、安排 酒宴、會議 為客戶提供健身活動設(shè)施和服務(wù) 郵局信件收發(fā)服務(wù) 勞務(wù)服務(wù)：送餐服務(wù)、衣物洗熨、汽車美容清洗、自行車修理服務(wù) …… 鑒于篇幅原因，在此不予一一列舉。 完成主任交辦的其它工作。 負責(zé)監(jiān)督機電設(shè)備、消防設(shè)施及技防設(shè)施的檢查工作，參與重大項目維修施工，確保維修質(zhì)量。 負責(zé)小區(qū)各項工程質(zhì)量驗收、返修等管理工作，并及時與施工單位或發(fā)展商聯(lián)系、協(xié)調(diào)，確保住戶房屋質(zhì)量問題在短期內(nèi)得到圓滿解決。 負責(zé)小區(qū)公共預(yù)警信息公布的監(jiān)督工作，審核本部門消防演習(xí)計劃，并予以組織落實、實施，審核各類安全預(yù)案，協(xié)助經(jīng)理安排每月夜間查崗人員，并將查崗結(jié)果在部門內(nèi)通報。 負責(zé)每月 30 日前落實本月工作計劃完成情況，并匯總下一個月工作計劃，負責(zé)組織落實各項計劃工作內(nèi)容，提交月度工作總結(jié)評估報主任審閱。 健全并落實小區(qū)精神文明建設(shè)公約， 定期向住戶宣傳黨和政府的政策、法規(guī)、公共管理制度和消防法規(guī)等，并在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，監(jiān)督落實小區(qū)各項健康、有益的社區(qū)文化活動。 按公司質(zhì)量體系文件要求協(xié)助管理處經(jīng)理簽訂本部門的分承包合同，并監(jiān)督合同實施。 監(jiān)督管理處 各類文件、資料、表格、內(nèi)外來文等質(zhì)量記錄的管理工作和歸檔工作，督促檢查各類信息、例會紀要、工作計劃的整理、發(fā)送、落實工作。 根據(jù)管理處的經(jīng)營方向和目標，制定具體的經(jīng)營項目方案，策劃新的經(jīng)營項目，并組織實施，協(xié)助主任完成公司下達的經(jīng)濟指標。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 負責(zé)小區(qū)消防安全工作的管理與監(jiān)督，為小區(qū)消防第一責(zé)任人，并負責(zé)小區(qū)消防知識的宣傳教育工作的監(jiān)督管理，每年底舉行一次消防實戰(zhàn)演習(xí)并進行有效評估。 負責(zé)落實每半年對管理及專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核，每季度對員工的培訓(xùn)考核。 負責(zé)小區(qū)社區(qū)文化活動計劃的監(jiān)督，實施及檢查工作，確保小區(qū)社區(qū)文化活動豐富多彩并與日常管理工作緊密結(jié)合。 負責(zé)每月對部門質(zhì)量記錄抽查一次，確保質(zhì)量記錄的真實性、完整性。 負責(zé)審批本部門每月的培訓(xùn)計劃及安排、組織工作，監(jiān)督各類員工之培訓(xùn)是否有效。 每周組織落實管理處工作例會，及時掌握人員狀態(tài)、工作中存在的不足、疑點、難點，檢查、總結(jié)和布置工作。 負責(zé)管理處日常經(jīng)營管理有關(guān)工商、稅務(wù)、管理報告等的規(guī)范化、公開化等工作，并對結(jié)果負責(zé)。 負責(zé) CI 工程的具體落實、組織及監(jiān)督，并提出合理化建議。 負責(zé)簽訂本部門的各類合同、分承包方合同、寫字樓管理協(xié)議書、租賃合同和長期家庭服務(wù)協(xié)議書。 負責(zé)組織與住戶、開發(fā)公司之間的溝通，準確把握顧客需求，及時認真地解決業(yè)主提出的合理要求。 負責(zé)對外協(xié)調(diào)有關(guān)單位、部門的公共關(guān)系，確保各項工作順利開展。 綜上所訴，我公司根據(jù)已成型的崗位職責(zé)和 項目的管理特點，特別設(shè)計適合的物業(yè)管理項目管理處的工作崗位，并制定詳細的崗位職責(zé)和工作標準。 物業(yè)管理項目管理處各崗位職責(zé)于 項目進入正常運行管理時期，項目管理處的崗位職責(zé)主要包括主持開展物業(yè)管理服務(wù)中的各項樓宇巡視、監(jiān)控中心、消防中心、交通疏導(dǎo)、大堂接待、客戶溝通、收管理費等工作的正常運行。在此期間，我公司將按照策劃籌備階段制定的物業(yè)管理策劃方案，一一落實到位。 D．物業(yè)竣工及驗收 物業(yè)及設(shè)施設(shè)備驗收調(diào)試 遺漏工程的跟進 現(xiàn)場：清點、驗收共用設(shè)施、設(shè)備 與開發(fā)商結(jié)清接管前的所有費用 項目的工程竣工圖紙和技術(shù)資料 物業(yè)保修期內(nèi)維修事宜與開發(fā)商簽訂維 保協(xié)議。 C. 驗收程序 所有工程驗收都應(yīng)由開發(fā)商基建部門負責(zé)牽頭； 所有系統(tǒng)必須于調(diào)試正常情況下，同時連續(xù)運行一段時間，以便盡量找出一些隱患，才能進行驗收； 在驗收過程中，著重從將來運行及維修角度考慮，如發(fā)現(xiàn)問題，提交開發(fā)商，以便于開發(fā)商及時督促相關(guān)施工單位處理，并做出記錄； 作為驗收合格的必要條件之一，是收到所有有關(guān)政府部門的合格證、使用證； 接收所有合同副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說明書、維修手冊、調(diào)試報告，收齊后必需建立檔案。 6． 2． 1 物業(yè)管理前期介入服務(wù)策劃通常情況下，我們的物業(yè)管理前期介入服務(wù)策劃工作主要包括以下內(nèi)容： 參照整個項目不同部分的設(shè)計功能，建議項目綜合發(fā)展所必需的工程設(shè)施及安裝規(guī)范； 根據(jù)項目特點，協(xié)助開發(fā)商制定物業(yè)裝修方案； 從使用者的角度，協(xié)助開發(fā)商工程部門檢查基本設(shè)計及設(shè)施施工，以達到特殊使用管理的要求； 根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會議，務(wù)求一切設(shè)施達到設(shè)計要求及安裝規(guī)范的在要求，并能順利移交達到使用管理的要求； 根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會議，務(wù)求一切設(shè) 施達到設(shè)計要求及安裝規(guī)范的要求，并能順利移交管理； 向項目開發(fā)商匯報一切承包商在安裝工程上達不到設(shè)計要求的事項； 列出遺漏工程及存在的問題供開發(fā)商基建部門參考跟進； 建議可以改善的工程及增減工程項目，以節(jié)省工程費用及達致最高經(jīng)濟效益； 從物業(yè)管理角度，檢查項目的設(shè)計圖例，建議一切必須改善及改良工程； 提供改善主要設(shè)備及改良服務(wù)的意見。 6． 1． 1 物業(yè)管理項目前期介入策劃在 項目入住前期，我