【正文】 崗位 ,具有較強的組織協(xié)調(diào)能力及業(yè)務(wù)技能 ,能果斷處理一般應急事件。 重視節(jié)能的重要性 ,讓每位員工都要了解節(jié)能節(jié)耗的意義是物業(yè)管理的重要內(nèi)容 設(shè)備設(shè)施節(jié)能管理實施要點 : 工程部各級管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量和運行情況 了解各種能源的收費標準 指派專人負責節(jié)能工作的檢查 ,督促 推廣節(jié)能的觀念 ,意識和方法 不斷對用電 ,用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析 ,調(diào)查 ,使之不斷完善 應用樓宇自動化控制系統(tǒng)進行管理 ,根據(jù)季節(jié) ,時間變化 ,即時調(diào)整。 及時將信息反饋給信息員 ,確保信息的準確性、及時性。 負責 協(xié)調(diào)和其它班組的關(guān)系。 每半年清洗水箱一次 ,并送防疫站化驗 ,記錄存檔。 根據(jù)所轄設(shè)備的實際運行狀況 ,提出對設(shè)備的維修養(yǎng)護技術(shù)改造方案報經(jīng)理審核 ,并作好零配件的采購計劃。發(fā)現(xiàn)違章及時跟蹤協(xié)調(diào)處理 ,并報經(jīng)理。 負責安排、落實顧客維修工作 ,并按程序文件規(guī)定要求進行客戶回 訪 ,以確保維修質(zhì)量。 負責每月下旬對各類消防泵的試運行 ,并及時通知供電人員共同參與 ,并記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。 工程部崗位職責 每 日早上巡視一次配電房、泳池水泵房、消防設(shè)備中心等設(shè)備房 ,及時處理設(shè)備隱患 。 工程部的主要職責 對物業(yè)土建及所有機電設(shè)備的維修保養(yǎng) 日常運行管理 對使用者提供有償服務(wù) 對裝個工程進行監(jiān)督管理 對物業(yè)設(shè)施提出完善的整改方案 建立工程部組織機構(gòu)的原則建立合理的組織機構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保 證。在物業(yè)管理范疇中 ,工程管理是技術(shù)最復雜和管理難度相對比較高的一項工作。同時 ,物業(yè)管理費用中的工程設(shè)備維修費用及能源消耗是主要開支項目之一 。物業(yè)工程部直接運行和管理這些設(shè)備 ,所以 ,工程部是為業(yè)主營造舒適、安全和方便 ,并直接給業(yè)主留下服務(wù)形象的部門。 編制管理項目部年度管理預算 ,提交項目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商審核批準 工程管理策劃物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的活動 ,宗旨是要在適當?shù)某杀疽詢?nèi) ,盡可能獲取客戶和使用人的最大滿意。 建立財務(wù)及資料貯存庫 ,以提供準確資料及財政狀況預測。 財務(wù)管理策劃 我公司將根據(jù)項目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商要求 ,設(shè)立一套完善的會計財務(wù)制度 ,包括各級員工之財務(wù)權(quán)限及支出批準之程序 ,務(wù)求有效的 ,按制度管理收支。 執(zhí)行作業(yè)性程序文件《各專業(yè)崗位管理程序》《各 專業(yè)崗位工作程序》《各專業(yè)崗位檢查等程序》 執(zhí)行作業(yè)的作業(yè)指導書《各專業(yè)作業(yè)指導書》 ,如 :游標卡尺操作作業(yè)指導書、環(huán)境消殺作業(yè)指導書、發(fā)電機房值班指導書等。在正式運轉(zhuǎn)過程中 ,項目管理處將會按實際需要安排各部門專業(yè)培訓 ,且受培訓之員工必須通過考核方可上崗。 人員到位安排根據(jù)架構(gòu)編制 ,我們預計前期主要到位人員是工程 ,行政 ,物管之主管級骨干人員 ,然后可根據(jù)入伙情況逐步增加人員 ,并按員工的專業(yè)及能力安排適當崗位及工作。 檢查崗位工作紀律 :包括著裝標準 ,行為規(guī)范 ,工作規(guī)范 ,工作質(zhì)量 ,具體事宜由人力資源部、行政部共同執(zhí)行。 員工到、離崗安排 :包括報到、員工保險、離職規(guī)定 ,具體由行政部、財務(wù)部執(zhí)行。一經(jīng)確定 ,所有物業(yè)管理項目部員工須按有關(guān)規(guī)定切實執(zhí)行。 員工手冊員工手冊是人事管理中重要文件之一。 身體素質(zhì)要求 :身體健康 ,無重大疾病及傳染性疾病 ,五官端正。每一個工作人員都必須樹立 “服務(wù)光榮”的思想 ,在服務(wù)工作中做到尊重客戶 ,讓客戶滿意 ,時刻具有服務(wù)的自覺性。 我公司將針對項目特點 ,組織進行人員招聘 ,進行公司內(nèi)部專業(yè)化培訓 ,合格后上崗 ,確保項目管理處管理品質(zhì)及服務(wù)水平的持續(xù)穩(wěn)定與上升。 總公司對管理處人力資源支持 我公司將為項目派出一名項目管理處主任一名、副主任 一名、工程主管一名、護衛(wèi)主管一名、保潔綠化主管一名 ,負責項目管理處日常管理工作。 行政管理的職能 行政管理部是負責物業(yè)管理處行政管理的專門機構(gòu) ,與管理處各部門之間實現(xiàn)協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導、監(jiān)督及考核的功能。 總經(jīng)理熱線電話設(shè)立總經(jīng)理公眾投訴程序 ,以便改進服務(wù) ,我公司將在管理處接待臺設(shè)立投訴熱線電話 ,由專人接聽 ,并記錄于的熱線電話投訴表格 ,由物業(yè)公司總經(jīng)理親自跟蹤處理任何有關(guān)問題 ,投訴人的姓名會被保密。通常一年一次或半年一次。 處理投訴 :所有客戶的投訴 ,必須記錄及妥善處理 ,同時要做定期分析及檢討客戶主要投訴項目。 安全防火制度 (包括組織防火隊伍 ,及火警應急處理辦法 ,火警演習 ) 員工交接班制度 員工值班制度 貨梯使用管理制度 貨物進出小管理制度 文檔管理制度 樓宇巡 視制度 客戶詢訪制度 工作跟蹤檢查制度 專業(yè)培訓制度 :物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓超前的預防性保養(yǎng)計劃培訓服務(wù)技巧的培訓節(jié)約能源培訓內(nèi)部考核制度培訓系統(tǒng)財務(wù)管理培訓對我公司管理的同類型物業(yè)項目進行個案分析 特約服務(wù)制度 : 根據(jù)項目的特點 ,我公司建議提供如下物約服務(wù) : 美容美發(fā)服務(wù) 商務(wù)服務(wù) :信件及報刊速遞、電話及訪客留言、代發(fā)傳真、 24 小時秘書服務(wù)、代定飛機、火車、船票、預定酒店、安排 酒宴、會議 為客戶提供健 身活動設(shè)施和服務(wù) 郵局信件收發(fā)服務(wù) 勞務(wù)服務(wù) :送餐服務(wù)、衣物洗熨、汽車美容清洗、自行車修理服務(wù) ?? 鑒于篇幅原因 ,在此不予一一列舉。 完成主任交辦的其它工作。 負責監(jiān)督機電設(shè)備、消防設(shè)施及技防設(shè)施的檢查工作 ,參與重大項目維修施工 ,確保維修質(zhì)量。 負責小區(qū)各項工程質(zhì)量驗收、返修等管理工作 ,并及時與施工單位或發(fā)展商聯(lián)系、協(xié)調(diào) ,確保住戶房屋質(zhì)量問題在短期內(nèi)得到圓滿解決。 負責小區(qū)公共預警信息公布的監(jiān)督工作 ,審核本部門消防演習計劃 ,并予以組織落實、實施 ,審核各類安全預案 ,協(xié)助經(jīng)理安排每月夜間查崗人員 ,并將查崗結(jié)果在部門內(nèi)通報。 負責每月 30 日前落實本月工作計劃完成情況 ,并匯總下一個月工作計劃 ,負責組織落實各項計劃工作內(nèi)容 ,提交月度工作總結(jié)評估報主任審閱。 健全并落實小區(qū)精神文明建設(shè)公約 ,定期向住戶宣傳黨和政府的政策、法規(guī)、公共管理制度和消防法規(guī)等 ,并在管理處主任領(lǐng)導下 ,監(jiān)督落實小區(qū)各項健康、有益的社區(qū)文化活動。 按公司質(zhì)量體系文件要求協(xié)助管理處經(jīng)理簽訂本部門的分承包合同 ,并監(jiān)督合同實施。 監(jiān)督管理處各類文件、資料、表格、內(nèi)外來文等質(zhì)量記錄的管理工作和歸檔工作 ,督促檢查各類信息、例會紀要、工作計劃的整理、發(fā)送、落實工作。 根據(jù)管理處的經(jīng)營方向和目標 ,制定具體的經(jīng)營項目 方案 ,策劃新的經(jīng)營項目 ,并組織實施 ,協(xié)助主任完成公司下達的經(jīng)濟指標。 完成公司領(lǐng)導交辦的其他工作。 負責小區(qū)消防安全工作的管理與監(jiān)督 ,為小區(qū)消防第一責任人 ,并負責小區(qū)消防知識的宣傳教育工作的監(jiān)督管理 ,每年底舉行一次消防實戰(zhàn)演習并進行有效評估。 負責落實每半年對管理及專業(yè)技術(shù)人員的培訓考核 ,每季度對員工的培訓考核。 負責小區(qū)社區(qū)文化活動計劃的監(jiān)督 ,實施及檢查工作 ,確保小區(qū)社區(qū)文化活動豐富多彩并與日常管理工作緊密結(jié)合。 負責每月對部門質(zhì)量記錄抽查一次 ,確保質(zhì)量記錄的真實性、完整性。 負責審批本部門每月的培訓計劃及安排、組織工作 ,監(jiān)督各類員工之培訓是否有效。 每周組織落實管理處工作例會 ,及時掌握人員 狀態(tài)、工作中存在的不足、疑點、難點 ,檢查、總結(jié)和布置工作。 負責管理處日常經(jīng)營管理有關(guān)工商、稅務(wù)、管理報告等的規(guī)范化、公開化等工作 ,并對結(jié)果負責。 負責 CI 工程的具體落實、組織及監(jiān)督 ,并提出合理化建議。 負責簽訂本部門的各類合同、分承包方合同、寫字樓管理協(xié)議書、租賃合同和長 期家庭服務(wù)協(xié)議書。 負責組織與住戶、開發(fā)公司之間的溝通 ,準確把握顧客需求 ,及時認真地解決業(yè)主提出的合理要求。 負責對外協(xié)調(diào)有關(guān)單位、部門的公共關(guān)系 ,確保各項工作順利開展。 綜上所訴 ,我公司根據(jù)已成型的崗位職責和項目的管理特點 ,特別設(shè)計適合的物業(yè)管理項目管理處的工作崗位 ,并制定詳細的崗位職責和工作標準。 物業(yè)管理項目管理處各崗位職責 于項目進入正常運行管理時期 ,項目管理處的崗位職責主要包括主持開展物業(yè)管理服務(wù)中的各項樓宇巡視、監(jiān)控中心、消防中心、交通疏導、大堂接待、 客戶溝通、收管理費等工作的正常運行。在此期間 ,我公司將按照策劃籌備階段制定的物業(yè)管理策劃方案 ,一一落實到位。 物業(yè)及設(shè)施設(shè)備驗收調(diào)試 遺漏工程的跟進 現(xiàn)場 :清點、驗收共用設(shè)施、設(shè)備 與開發(fā)商結(jié)清接管前的所有費用 項目的工程竣工圖紙和技術(shù)資料 物業(yè)保修期內(nèi)維修事宜與開發(fā)商簽訂維保協(xié)議。 必須知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡(luò)人、電話及地址 。 接收所有合同副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說明書、維修手冊、調(diào)試報告 ,收齊后必需建立檔案。 在驗收過程中 ,著重從將來運行及維修角度考慮 ,如發(fā)現(xiàn)問題 ,提交開發(fā)商 ,以便于開發(fā)商及時督促相關(guān)施工單位處理 ,并做出記錄 。 C. 驗收程序 所有工程驗收都應由開發(fā)商基建部門負責牽頭 。 排水系統(tǒng) :測試排水是否正常、通暢 。 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) :檢查各組件安裝情況 ,接線是否牢固 ,信號是否暢通 。 護衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng) :現(xiàn)場試驗及測試訊號分貝 。 強電系統(tǒng) :根據(jù)強電系統(tǒng)檢查程序進行 。 各貯水池 :根據(jù)貯水測試程序進行 。 各機器組件 :根據(jù)測 試報告及安裝標準進行 。 冷水、采暖及熱水管 :察看壓力測試報告及每個水閥是否操作正常 ,支撐件是否足夠及抹上防銹油 ,管道保溫是否良好 。 各給水、排水、采暖水、空調(diào)水閥門是否可全關(guān)全開 ,是否有漏水現(xiàn)象 。 所有玻璃幕墻是否完整無瑕 ,瓷磚、石材、梯階是否完整 ,可有劃痕 。 公共地方玻璃、欄桿是否完整 。 各墻身、地面