【正文】 有維修任務(wù)，接維修工作單后，必須在15分鐘內(nèi)作出反應(yīng)。在工作中，千方百計(jì)節(jié)約原材料和元器件。絕對(duì)保證人身及設(shè)備的安全，嚴(yán)禁帶電操作，注重文明施工。嚴(yán)格執(zhí)行本工種所規(guī)定的操作程序及規(guī)章制度。熟悉本系統(tǒng)設(shè)備的情況，本工種技術(shù)精良，能獨(dú)立完成維修任務(wù)，協(xié)助各級(jí)主管對(duì)所轄系統(tǒng)或樓盤進(jìn)行日常維護(hù)及系統(tǒng)整改。有困難時(shí)，園藝工要有凝聚力，要有以全局為重的思想，齊心一致，克服困難，服從調(diào)配。積極配合物業(yè)主管搞好所屬樓盤的綠化工作，結(jié)合樓盤綠化特點(diǎn)積極有效地做好季節(jié)調(diào)整工作，以達(dá)到最佳觀賞效果。任何植物布置力求整齊、美觀，發(fā)現(xiàn)枯枝及時(shí)剪修，同時(shí)對(duì)樓盤植物品種及數(shù)量必須全面了解，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)上報(bào)物業(yè)主管，做到及時(shí)處理。每位綠化工，必須樹立強(qiáng)烈的責(zé)任心和自覺性，嚴(yán)格按綠化管理制度來管理和操作，以環(huán)境綠化為主體，盡心盡責(zé)，發(fā)揮自已的主觀能動(dòng)性。注意個(gè)人儀表，保持儀容整潔，注意禮貌。愛護(hù)小心保管公物及所配備用具、用品。服從上級(jí)指揮，認(rèn)真學(xué)習(xí)。1每天下班之前寫好交班簿。每天做好清潔用具、用品、用劑等發(fā)放回收工作。學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，提高管理水平。帶領(lǐng)做好本班工作，越是困難越要挺身而出。根據(jù)員工的工作能力，合理安排工作。每天檢查員工出勤、上班情況、儀表儀容、工作效率。1執(zhí)行上級(jí)所指派的其他任務(wù)。填寫各崗位所規(guī)定記錄并保存完好。參與物業(yè)主管所執(zhí)行培訓(xùn)。巡邏時(shí)留意各樓情況，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)馬上向上級(jí)匯報(bào)，檢查公共地方設(shè)施，如有損壞，填寫巡邏報(bào)告，由管理處派人修理。愛護(hù)通訊器材及崗位上設(shè)施。熟悉各崗位任務(wù)及要求。1執(zhí)行公司所委派的其他任務(wù)。負(fù)責(zé)監(jiān)管保安人員巡邏情況。經(jīng)常巡視正在裝修的單位，確保消防及治安情況符合要求。配合對(duì)保安人員培訓(xùn)工作。按管理員或物業(yè)主管要求對(duì)保安人員作出調(diào)配。協(xié)助管理員管理保安人員工作。小區(qū)經(jīng)理應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和房地產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，配合相關(guān)部門做好社區(qū)管理工作。七、對(duì)業(yè)主之間、使用人之間及業(yè)主與使用人之間在物業(yè)使用中發(fā)生的爭(zhēng)議進(jìn)行協(xié)調(diào)。五、定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)。三、明確內(nèi)部管理制度，規(guī)范居住物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)人員的行為，及時(shí)處理管理服務(wù)人員的違規(guī)行為。一、依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，組織落實(shí)人員做好小區(qū)內(nèi)樓宇管理、日常維修、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、門衛(wèi)保安、衛(wèi)生消毒、車輛管理、依法制止違規(guī)裝修和違章搭建等具體管理服務(wù)工作。組織專業(yè)技術(shù)人員參加接管小區(qū)前管理驗(yàn)收工作。每月組織召開一次組長(zhǎng)例會(huì)，及時(shí)檢查和布置工作。負(fù)責(zé)對(duì)管理小區(qū)工程技術(shù)資料的整理存檔。負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)修業(yè)務(wù)工作，落實(shí)維修人員及時(shí)修復(fù)，做到收費(fèi)公開合理，維修保證質(zhì)量，并對(duì)業(yè)主及時(shí)做好回訪工作。在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管保安組、清潔組、工程組、綠化養(yǎng)護(hù)的工作。負(fù)責(zé)各小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)工作，督促財(cái)務(wù)人員及相關(guān)人員按標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)收費(fèi)。負(fù)責(zé)簽訂業(yè)主管理的公約、各種租房協(xié)議、新接管小區(qū)協(xié)議的工作。負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)系和來信、來訪的接待事宜，負(fù)責(zé)各小區(qū)業(yè)主接待報(bào)修業(yè)務(wù)，并按規(guī)定及時(shí)送交管理部人員修復(fù)。負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核工作。協(xié)助經(jīng)理處理分管部門的日常工作，當(dāng)好經(jīng)理的參謀和助手，做好分管部門之間的協(xié)調(diào)工作。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及公司董事會(huì)交辦的其他工作任務(wù)。批準(zhǔn)行政人員的公出及假期安排。負(fù)責(zé)編制公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)審核監(jiān)督，并積極做好雙增雙節(jié)工作。負(fù)責(zé)健全公司各種規(guī)章制度，定期檢查和督促各部門工作，保證公司各方面工作的順利進(jìn)行。注：配備人數(shù)63人，其中：管理人員6人 水電維修3人保安 31人 保潔8人泥工維修2人 保綠5人 車位管理人員8人第五章 員工崗位責(zé)任制和職責(zé)在公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)規(guī)定和董事會(huì)決議，負(fù)責(zé)全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。 保綠員48歲以下，初中以上學(xué)歷，熟悉花木的培育和剪裁，相貌端正，細(xì)致認(rèn)真。人員配備、聘用標(biāo)準(zhǔn)（二）保安員45歲以下，初中以上學(xué)歷，身體健康，品行端正、責(zé)任性強(qiáng)，退伍軍人優(yōu)先。管理部主任：1人，45歲以下，高中以上學(xué)歷，熟悉、了解給排水、電氣、電梯、弱電，達(dá)到上述某工種的應(yīng)知、應(yīng)會(huì)，持有上崗證，能按工作規(guī)程和質(zhì)量要求獨(dú)立進(jìn)行工作。人員配備、聘用標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理：1人，45歲以下，大專以上學(xué)歷，有較強(qiáng)獨(dú)立指揮工作能力，對(duì)本職專業(yè)有一定理論和實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)，曾在企業(yè)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作經(jīng)歷的優(yōu)先。我們提出的口號(hào)是“工種有不同，工作不分家”。（三）關(guān)系協(xié)調(diào)現(xiàn)代管理理論的重要內(nèi)容之一是系統(tǒng)理論，一個(gè)機(jī)構(gòu)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門有機(jī)結(jié)合而成，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)體系?？己耍嚎己耸菣z驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段，公司重視對(duì)員工的考核，制定了一系列的考核制度和實(shí)施辦法。（三）培訓(xùn)計(jì)劃簽約后根據(jù)綠地某項(xiàng)目具體情況另定。理論研討或?qū)ｎ}討論 針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請(qǐng)有關(guān)專家同管理層舉行專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的管理途徑或管理措施。外派學(xué)習(xí)培訓(xùn) 管理處管理人員每年安排數(shù)次外派專業(yè)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)人員及服務(wù)人員選派參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。本公司非常重視和鼓勵(lì)員工業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)考等，公司在時(shí)間上給予照顧和安排。第四章 綠地某項(xiàng)目員工配備及培訓(xùn)（一）培訓(xùn)目標(biāo)為了充分保證綠地某項(xiàng)目的物業(yè)管理高質(zhì)量、高水準(zhǔn)完成，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。電梯工：堅(jiān)守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報(bào)修及時(shí)。維修員：約時(shí)不誤，便民利民，工完料清，住戶簽收。：管理員：敬業(yè)愛崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于協(xié)調(diào)，管理有序。公開投訴電話，發(fā)放服務(wù)聯(lián)系卡，方便業(yè)主報(bào)修及投訴。365天，天天24小時(shí)受理居民房屋報(bào)修。：公開辦事制度，公開社會(huì)承諾，公開收費(fèi)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)常走訪業(yè)主，走訪被服務(wù)的對(duì)象，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。需安排工程修理的，應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。維修及時(shí)，急修項(xiàng)目1小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對(duì)居民作出限時(shí)修復(fù)的承諾。要公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)場(chǎng)有告示：公開辦事紀(jì)律，即嚴(yán)禁“吃、拿、卡、要”的行為，嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥、推諉、刁難現(xiàn)象，嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律；公開收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)，告示不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。員工在崗時(shí)要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員持證上崗。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。1建立員工工作規(guī)范及崗位標(biāo)準(zhǔn)。1管理處接到業(yè)主書面投訴，3天內(nèi)給予書面回復(fù)。每月由物業(yè)主管，物業(yè)助理拜訪業(yè)主，聽取管理意見。綠化工作做到根據(jù)草木特性，適時(shí)休整。檔案資料齊全，有專人整理保管，應(yīng)用計(jì)算機(jī)歸檔。24小時(shí)保安站崗不定時(shí)巡查服務(wù)。實(shí)行365天24小時(shí)全天候受理業(yè)務(wù)報(bào)修。1檔案建立完好率100%。1無重大投訴，一般投訴在2‰以下，滿意率95%以上。1消除火災(zāi)事故，杜絕火災(zāi)事故苗子。設(shè)備資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱；設(shè)備完好率95%以上。環(huán)境整潔，四季常青。房屋零修及時(shí)率98%以上，零修合格率100%以上，并有回訪制度和回訪記錄。小區(qū)照明和管道完好率96%以上。小區(qū)竣工交房當(dāng)年各項(xiàng)管理達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。為了保證進(jìn)駐綠地某項(xiàng)目的工作有序，迅速開展各項(xiàng)管理工作，為住戶提供快捷、完善的服務(wù)。⑹建立與開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)正常溝通渠道，定期每月工作匯報(bào)制度，使開發(fā)商的要求、建議及時(shí)傳遞到物業(yè)公司，從而確保整個(gè)物業(yè)管理運(yùn)行的有效、高質(zhì)。⑷保潔管理實(shí)行檢查與抽查制并用，每天物業(yè)管理員進(jìn)行檢查，由物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行抽查，雙重保證其質(zhì)量。⑶技防和人防兩手抓，群防群治一體化，確保一方平安，執(zhí)行24小時(shí)值班不定時(shí)巡更制、定崗定人、站崗服務(wù)。實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)的措施⑴抓培訓(xùn)入手，層層培訓(xùn)、崗前和在崗培訓(xùn)相結(jié)合，使人人明白，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)、任務(wù)、工作程序、要求和標(biāo)準(zhǔn)，熟悉掌握國家和地方有物業(yè)管理和本職崗位的法規(guī)、政策，按照培訓(xùn)要求嚴(yán)格實(shí)施，從嚴(yán)考核，考核不合格者不得上崗，上崗后違背崗位工作程序和標(biāo)準(zhǔn)者必須待崗補(bǔ)課或按情節(jié)予以辭退。在合同期內(nèi)參加并力爭(zhēng)達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“文明小區(qū)”稱號(hào)的標(biāo)準(zhǔn)。管理始終要有透明度，作為業(yè)主的“管家”，隨時(shí)歡迎開發(fā)商和業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的檢查指導(dǎo)，做到定時(shí)公布帳目，定期發(fā)放業(yè)主征詢表。第三章 綠地某項(xiàng)目管理總體思路按照上海市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)“綠地某項(xiàng)目”實(shí)施管理，以此定位為準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大手筆開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作?！娦艑拵ЬW(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)?！T磁開關(guān)及天然氣泄漏探測(cè)器：各住戶設(shè)有門磁開關(guān)及天然氣泄漏探測(cè)器，并將該設(shè)防信息傳至小區(qū)管理計(jì)算機(jī)，實(shí)現(xiàn)設(shè)防報(bào)警系統(tǒng)。——室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)：在每戶住戶的室內(nèi)安