【正文】 膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂 膄芅蚄袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂 蒂蒞袂膄芅蚄 袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃 膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄 袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂 膄芅蚄袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂 蒂蒞袂膄芅蚄 袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂 膄芅蚄袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂 蒂蒞袂膄芅蚄 袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂 膄芅蚄袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂 蒂蒞袂膄芅蚄 袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈 肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄 袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂 膄芅蚄袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂 蒂蒞袂膄芅蚄 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膄芅蚄袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂 蒂蒞袂膄芅蚄 袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂 膄芅蚄袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂 蒂蒞袂膄芅蚄 袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂 膄芅蚄袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂 蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄 袁襖蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肅羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄蒃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿 。 二、解決外部問(wèn)題的途徑和方法 19 1 、公司或管理處接到業(yè)主的有效投訴時(shí)，視問(wèn)題的輕重緩急，限期整改，整改后并將整改結(jié)果上報(bào)到公司，由公司相關(guān)部門把處理結(jié)果反饋給業(yè)主，并由管理處回訪業(yè)主，簽署《處理意見(jiàn)表 》。 2 、公司有關(guān)職能部門每月會(huì)同管理處對(duì)工作進(jìn)行例行的檢查 ，并聽(tīng)取員工的內(nèi)部投訴，就存在的問(wèn)題進(jìn)行記錄，分析并及時(shí)反饋給管理處主任。 一、解決內(nèi)部問(wèn)題的途徑和方法 1 、公司在管理處設(shè)有投訴電話號(hào)碼，上至公司本部人員，下至物業(yè)項(xiàng)目主任及每位員工，對(duì)于投訴問(wèn)題當(dāng)天及時(shí)向有關(guān)職能部門進(jìn)行有效的反映，公司有關(guān)職能部門按相關(guān)的程序進(jìn)行處理。 （二） 二年內(nèi)達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá) 標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)；三年內(nèi) 達(dá) 到溫州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 ５、 規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，隨著接管專業(yè)大樓的增多，專業(yè)人才的積累，養(yǎng)護(hù)成本將大幅下降。 ３、 加強(qiáng)員工各項(xiàng)培訓(xùn)，招聘優(yōu)秀管理人才。 （二） 提高自身發(fā)展后勁 的計(jì)劃和措施 １、 進(jìn)行企業(yè)制度改革，激發(fā)員工創(chuàng)業(yè)激情。 ４、 同保健機(jī)構(gòu)合作，開(kāi)展醫(yī)療保健服務(wù)。 ２、 積極開(kāi)展家居衛(wèi)生、保姆服務(wù)等家政服務(wù)。 （五） 定期向業(yè)主或業(yè)委會(huì)公開(kāi)基金支出情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 （三） 進(jìn)行科學(xué)的工程決算，以節(jié)約支出。 二、 維修基金的效能管理 （一） 嚴(yán)格遵守維修基金使用的各項(xiàng)規(guī)章制度。對(duì)不合格項(xiàng)，按照 《糾正和預(yù)防措施秩序》 執(zhí)行，執(zhí)行結(jié)果由公司有關(guān)職能部門記錄存檔。 二、服務(wù)改進(jìn)方案 公司將不斷的完善質(zhì)量管理體系，通過(guò)制定糾正和預(yù)防措施消除管理過(guò)程中不合格的因 素，以防問(wèn)題再度發(fā)生，從而根本上改進(jìn)質(zhì)量管理。 第九節(jié) 服務(wù)人員培訓(xùn)防范及服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)方案 一、員工培訓(xùn) 員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。 第八節(jié) 節(jié)能減排措施方案 一、雨水收集循環(huán)利用 使用雨水收集系統(tǒng)收集，利用建筑物屋頂及道路，廣場(chǎng)等硬化地表匯集的降雨徑流，經(jīng)收集 — 輸水 — 凈化 — 儲(chǔ)存等渠道積蓄利用雨水為綠化、洗滌及地下水水源提供雨水補(bǔ)給。 （三） 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查 1 次；消防監(jiān)控室實(shí)施 ２４ 小時(shí)監(jiān)控。遇到突發(fā)事件 有步驟、有次序地實(shí)施各項(xiàng)緊急措施，以維護(hù)小區(qū)業(yè)主（住戶）的 生活財(cái)產(chǎn)安全。 15 （三）模擬演習(xí)：我們每年安排二次消防模擬演習(xí)，訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)員救護(hù)能力，提高業(yè)主的消防意識(shí)，增強(qiáng)自救能力。 第七節(jié) 消防、安保管理應(yīng)急方案 一、消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有： （一）宣傳教育：開(kāi)展消防安全教育，樹(shù)立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”工作方針的前提，設(shè)消防宣傳欄、散發(fā)宣傳材料等向業(yè)主宣傳消防知識(shí)。 （一） 免費(fèi)服務(wù)：代辦有線電線開(kāi)通、代辦車輛保險(xiǎn)、代辦電話開(kāi)戶、代辦煤氣開(kāi)戶、代辦收訂報(bào)刊雜志等。營(yíng)造文化的氛圍，增強(qiáng)社區(qū)業(yè)主（住戶）的親 和力、凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的效果。 二、精神文明建設(shè) 我們通過(guò)宣傳欄、報(bào)紙、發(fā)放宣傳 小手冊(cè)等形式，以點(diǎn)帶面，傳播 時(shí)尚信息和精神文明，物業(yè)管理政策法規(guī)等。結(jié)合“博鰲錦苑”的實(shí)際情況，制訂業(yè)主精神文明 規(guī) 約。 （四）經(jīng)常舉辦學(xué)習(xí)講座、書畫講座，家政講座等； （五）接受住戶保健咨詢、簡(jiǎn)易醫(yī)療咨詢、房產(chǎn)法律咨詢等； （六）義務(wù)服務(wù)：敬老服務(wù)、家電維修服務(wù)、家庭綠化養(yǎng)護(hù)； （七）在管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展多種多樣的業(yè)主及管理處聯(lián)誼活動(dòng)，創(chuàng)造一個(gè)高品位的居住氛圍。如春節(jié)在小區(qū)舉辦集體年夜飯、中秋晚會(huì)（ 由 小區(qū)業(yè)主自編自導(dǎo)節(jié)目表演 ）、 重陽(yáng)節(jié)組織小區(qū)老人們登山比賽等活動(dòng) （三）重大節(jié)日的活動(dòng)。 第六節(jié) 社區(qū)文化、精神文明建設(shè)及特約服務(wù) 一、社區(qū)文化 （一）舉辦“共建和諧家園”的入伙儀式。所增加的收入用于小區(qū)公共設(shè)備的維護(hù)及清潔、綠化，更好的為業(yè)主服務(wù)。 二、增收節(jié)支措施 以優(yōu)質(zhì)的管理、服務(wù)水平采取業(yè)主認(rèn)可，在此基礎(chǔ)上，通過(guò)全方位、多項(xiàng)目 特約或?qū)ｍ?xiàng)服務(wù)方式，實(shí)行預(yù)算外的維修、服務(wù)