2005年龍巖盛世名都項目營銷企劃方案-文庫吧資料
2025-05-16 23:36本頁面
【正文】 ，針對性強，同時實現(xiàn)對目標(biāo)客戶群的全面覆蓋，達(dá)到小投入大產(chǎn)出的目的，綜合本案特征定位，與當(dāng)?shù)孛襟w情況，我們制訂出廣告看板 +外墻噴繪布幔 +廣告橫幅 +DM 投遞為主的媒體組合。 3．市場預(yù)熱，口碑先行，造成社會轟動效應(yīng)。 這要求在現(xiàn)場裝飾、用材、道具（如沙盤模型）現(xiàn)場 POP 等方面精益求精，做到豪華氣派，時尚現(xiàn)代。另外，從目前漳平房地產(chǎn)項目案名來看，本案名較為新穎、時尚、具有強烈時代感，容易被廣泛傳誦與記憶。 第四章 項目市場推廣策略 一、案名建議 我們?yōu)楸景冈O(shè)計的案名為：東方銀座 內(nèi)涵詮釋：“銀座“在國內(nèi)房地產(chǎn)項目中廣泛應(yīng)用，一般適用于高品質(zhì)的高層、帶有較強商業(yè)色彩的項目，與本案定位完全吻合。從目標(biāo)客戶職類分別，有下列幾類人群： a) 私營企業(yè)主、公司、個體工商業(yè)主 b) 行政、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、干部 c) 企業(yè)、廠礦較為富裕的中層干部與職工 d) 所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)較為富裕的人士 3．目標(biāo)客戶群定位 根據(jù)以上品 牌及產(chǎn)品定位，我們認(rèn)為本案的目標(biāo)客戶群將是本地的頂級人群，他（她）們一方面掌握著大量資本，另一方面具備與本案相匹配的地位、價值觀與社會影響力。 2．產(chǎn)品定位 我們?yōu)楸景冈O(shè)計的產(chǎn)品定位為： 本案是漳平首個商住兩用小高層項目，高規(guī)格、高品質(zhì)，是漳平的地標(biāo)建筑。 說明：在前言中，我們提出了“高屋建瓴 締造經(jīng)典”的口號。 二、項目市場定位策略 準(zhǔn)確的市場定位是項目運營成功的基礎(chǔ)，是市場營銷的核心部分，我們經(jīng)過仔細(xì)分析與研究，對本案建議做如下定位。 （ 3） （ 4）龍巖面臨大盤時代到來，單純的單幢高層住宅組合 而成的社區(qū)受到極大競爭和挑戰(zhàn)，且商場的面積較小，較難規(guī)劃； 5．小結(jié) 綜合上述各點分析，本案推廣最大挑戰(zhàn)來自對手的競爭威脅，而對于開發(fā)商而言，在短期去化項目是最大需求。 （ 3） 龍巖目前的產(chǎn)品營銷推廣大多數(shù)處于被動營銷的初級階段，即使是部分代表外地較高水平的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其整體的市場運作，營銷策劃力還是不夠，本案將在本地市場創(chuàng)新、突破，以獨特的差異化營銷策略，搶占市場份客額，最大化改變市場營銷狀況，引導(dǎo)潮流； 4．威脅 （ 1）從今年起，市場供應(yīng)量急劇增長，競爭將越來越激烈。 （ 4） 客群對本地段（城鄉(xiāng)結(jié)合部）的價值認(rèn)知度還不夠，價格抗性與敏感度高； （ 5）項目目前戶型結(jié)構(gòu)不盡合理，一房戶型比例過大占 85%，客廳沒有光線，暗衛(wèi) 3．機會 （ 1）本案住宅盤量不大，只要把握時機，運用優(yōu)勢營銷策略，抓住目標(biāo)客戶，容易達(dá)到迅速銷售的局面。 （ 2）本案相配套的周邊干道北二環(huán)路目前尚未開通，對項目的商業(yè)銷售帶來不利的影響。 （ 4）本案所處地段人流量眾多，將給本案銷售聚集必要的人氣。 （ 2）本案置處閩西交易城內(nèi)核心地段，與人們生活相關(guān)的生活配套設(shè)施完善。 本案物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議： ① 二十四小時保安、消防和車輛管理； ② 公共場所保潔； ③ 住宅生活垃圾收集和清倒； ④ 公共設(shè)施的維修與保養(yǎng)； ⑤ 景觀綠化園藝保養(yǎng)與培植； ⑥ 代收繳水電費； ⑦ 代收繳有線電視費； ⑧ 代辦報刊訂閱和收發(fā)郵件； ⑨ 代定飛機、火車票等； ⑩ 代叫出租車； ? 代請鐘點工、保姆、家教等； ? 業(yè)主留話和訪客留言轉(zhuǎn)告； ? 住宅煤氣報警系統(tǒng)維護(hù)； ? 組織業(yè)主聯(lián)誼活動； ? 部分有償服務(wù)，如鐘點清潔、機動車輛清潔、住宅水電設(shè)施維修等。 24 小時保安巡邏、電子巡邏系統(tǒng) 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 智能刷卡門禁 樓盤各入口，公共走道，樓梯入口等重要通道均設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)，并設(shè)監(jiān)控中心 24 小時影像監(jiān)控 ② 如有可能，建議鋪設(shè)煤氣管道系統(tǒng)，它既可提高項目的檔次，又可增加本案的銷售賣點。 ③ 四層的景觀設(shè)計考慮防水等原因，建議以樹木綠化配以小品景觀為主，做到層次分明，錯落有致，方便住宅業(yè)主休閑玩賞（同時建議住宅電梯可在四層?？浚煞奖阕≌瑯I(yè)主欣賞景觀）。 4．景觀規(guī)劃 ① 整體景觀的設(shè)計風(fēng)格建議趨于簡潔明朗，同整個樓盤風(fēng)格相一致，富予現(xiàn)代時尚風(fēng)格。 3．地下車庫 ① 位于東北角的地下車庫入口遷置本案的南側(cè)。 2．二、三層商鋪 ① 位于二、三層的電影廳，如果規(guī)劃設(shè)計條件允許，建議將格局遷移至靠中的位置，沿和平路邊的位置作為商鋪市場，商業(yè)價值要比靠里位置來得高。 ③ 從本案的整體規(guī)劃與周邊道路規(guī)劃考量，估計靠稅務(wù)宿舍一邊道路人流量要比靠銀豐大廈道路來的大，所以建議位于東北角的地下車庫入口更改至在本案南側(cè)靠銀豐大廈一邊，這樣一來可以減少地下車庫進(jìn)入對人流的影響，二來值班室與消防控制室相應(yīng)遷置西邊，原址作為商鋪規(guī)劃，提高相應(yīng)商業(yè)價值。 〈二〉商鋪 1．一層商鋪 ① 沿和平路街面部分商鋪面積較大（近 100 ㎡），總售價較高，建議重新進(jìn)行調(diào)整分割，減少單元面積，增加單元數(shù)量。戶型根據(jù)目前目標(biāo)客戶群消費情況，以及受單元售價較高原因的影響，建議本案的戶型配比作出調(diào)整，增加 65 ㎡～ 70 ㎡兩房的比例，減少一房戶型的比例；建議一房戶型占總戶型配比的 40%左右，二房戶型面積控制在 70㎡左右，占 40%左右，三房戶樓中樓若是由于規(guī)劃等方面原因，無法調(diào)整，建議減少面積體量，調(diào)整在 200 ㎡以內(nèi)。 第二章 項目產(chǎn)品研究 一、項目基本資料 項目名稱：盛世名都（暫定名） 地址：龍巖市閩西交易城內(nèi)雙洋路和北二環(huán)路交界處 規(guī)劃用地面積： ㎡ 建筑面積： 14042 ㎡（其中住宅 9242 ㎡，商業(yè) 4800 ㎡） 容積率： 建筑密度 :% 基底面積 :1670 ㎡ 控制高度 :50 米 住宅戶數(shù) :213 戶 停車位 :55 個 (其中地下 50 個 ,地上 5 個 ) 二、項目產(chǎn)品分析及建議 〈一〉住宅 從現(xiàn)規(guī)劃戶型統(tǒng)計，共有三房二廳、一房一廳等單元戶型計213 戶，各戶型配比如下表： 戶型 建筑面積 單元數(shù) 配比 一房一廳 29 ㎡～ 45 ㎡ 181 戶 85% 二房二廳 73 ㎡ 12 戶 % 四戶二廳② 95 ㎡～ 101 ㎡ 20 戶 % 1．從圖表可知 ,45 ㎡以下一房單
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