【正文】 設(shè)置并公示 24 小時(shí)服務(wù)電話、投訴電話、監(jiān)督電話。 34 綜合管理服務(wù) 客戶服務(wù) 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)設(shè)置 接待場(chǎng)所 ，物業(yè)管理用房面積不低于總建筑面積的 ‰，工作時(shí)間有客服接待，配置基本辦公設(shè)備和獨(dú)立檔案柜。 7 電梯應(yīng)急救援演練記錄。 5 電梯及其附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄 。 3 電梯的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查的記錄 。 安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1 特種設(shè)備使用注冊(cè)登記表。 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。 《消防控制室值班記錄》和《建筑消防設(shè)施巡查記錄》的存檔時(shí)間不應(yīng)少于 1 年 ；《建筑消防設(shè)施單項(xiàng)檢查記錄》、《建筑消防設(shè)施聯(lián)動(dòng)檢查記錄》、《建筑消防設(shè)施故障處理記錄》的存檔時(shí)間不應(yīng)少于 3 年。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù) 。 32 6 住宅物業(yè) 管理 服務(wù) 質(zhì)量 二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的 權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 31 特約服務(wù) 借助云物業(yè)平臺(tái)，提供 戶內(nèi)維修服務(wù)、家庭服務(wù) 、日用品配送 等 2 項(xiàng)以上特約服務(wù)。 巡邏崗 每天不定時(shí)在 物 業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)巡邏。 對(duì) 進(jìn)入 物業(yè)管理區(qū)域的 外來(lái)人員 進(jìn)行 問(wèn) 詢 或 查驗(yàn)證件 。 物業(yè)管理區(qū)域 基本實(shí)行封閉式管理。 對(duì) 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi) 日常 秩序維護(hù) 事項(xiàng) 能迅速處置 。 雨雪天氣清潔 雨后對(duì) 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃；降雪時(shí)及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。 有害生物 預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。 天臺(tái)、屋面 每年清掃 1 次天臺(tái)、屋面，雨季前巡查 1 次天臺(tái) 、 屋面，有雜物、垃圾及時(shí)清除。 垃圾清運(yùn)車外觀 整潔。 29 物業(yè)管理區(qū)域 清潔衛(wèi)生服務(wù) 生活垃圾的收集、清 運(yùn) 垃圾密閉收集，蠅、蚊孳生季節(jié)每 3 日至少噴灑 1 次殺蟲(chóng)藥。 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)隨時(shí)清理干凈。對(duì)已折損、干枯的樹(shù)木、樹(shù)枝及時(shí)處理，處理之前要 掛 牌警示。 編制每年綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。 除 雜 草 每年全面除 雜 草 3 次 以上 ，控制大面積雜草孳生。 病蟲(chóng)害防治 植物生長(zhǎng)季每月檢查 1 次病蟲(chóng)害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲(chóng)害現(xiàn)象 。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水 1次。 草坪 和地被 保證基本成活 ，覆蓋率高于 85%。 灌木 植株保存率高于 85%。 發(fā)現(xiàn)電梯出現(xiàn)故障、發(fā)生異常情況或者接到相關(guān)通知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除故障和異常情況 ； 發(fā)現(xiàn)乘客 26 滯留在電梯轎廂或者接到相關(guān)通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)， 采取必要的應(yīng)急救援措施 ，市區(qū)內(nèi)不超過(guò) 30分鐘，其他地區(qū)不超過(guò) 1 小時(shí)。 電梯的維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)在維護(hù)保養(yǎng) 中嚴(yán)格執(zhí)行安全技術(shù)規(guī)范的要求，保證其維護(hù)保養(yǎng)的電梯的安全性能，并負(fù)責(zé)落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施，保證施工安全。 按規(guī)定辦理電梯使用登記，申報(bào)并接受檢驗(yàn)；按規(guī)定建立電梯安全技術(shù)檔案。 每日巡查 1 次電梯運(yùn)行狀況，保持轎廂外觀整潔、無(wú)破損，按鈕、 燈具等配件完好 ， 防止帶病運(yùn)行， 防止違章使用電梯。 25 電梯 制定電梯使用安全管理制度，確定具有相應(yīng)資格的電梯安全管理人員負(fù)責(zé)電梯日常使用管理工作。 電磁鎖門鎖 每 月巡 查 1 次吸力、外觀、接線等，發(fā)現(xiàn)故障 ， 即時(shí)排除。 巡更系統(tǒng) 每半年檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除；每半年表面清潔 1 次。 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線等，并進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 圖像采集設(shè)備 每日 巡 查 1 次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能等，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查 1 次外觀、接線等，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī) 每日 巡 查 1 次設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障 ， 即時(shí)排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 控制柜 每周巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、 清掃。 樓外照明 每月巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障 1 周內(nèi)修復(fù)。 照明和電氣設(shè)備 保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時(shí)開(kāi)啟，滿足使用要求。 污水泵 汛期每日巡視 2 次，平時(shí)每月巡視 1 次，檢查 設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行 1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù) 1 次。 22 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施 每半年 和雨季前 檢查 1 次雨、污水井、屋面雨水口等，并及時(shí)清理、疏通。 7) 通過(guò)報(bào) 警聯(lián)動(dòng)，檢查電梯迫降功能；通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢查防火卷簾門及電動(dòng)防火門的功能；通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢查消防廣播切換功能；通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢查應(yīng)急照明、疏散指示 標(biāo)識(shí) 功能；通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢查正壓送風(fēng)或者機(jī)械排煙系統(tǒng)功能，并測(cè)試風(fēng)速、風(fēng)壓值。 5) 泡沫滅火系統(tǒng)結(jié)合泡沫滅火劑到期更換進(jìn)行噴泡沫試驗(yàn)；檢驗(yàn)系統(tǒng)功能；校驗(yàn)儀器儀表。 4) 消防給水系統(tǒng)最不利點(diǎn)消火栓（消防炮）出水，分別用消防水箱和消防水泵供水。 3) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)在末端放水，進(jìn)行系統(tǒng)功能聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)，水流指示器報(bào)警，壓力開(kāi)關(guān)、水力警鈴動(dòng)作。 2) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置每層、每回路報(bào)警系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的功能試驗(yàn)。 聯(lián)動(dòng)檢查 1 一般規(guī)定 消防設(shè)施器材的聯(lián)動(dòng)檢查應(yīng)當(dāng)每年至少組織一次，主要對(duì)消防設(shè)施器材系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)控制功能進(jìn)行綜合檢驗(yàn)、評(píng)定。檢查數(shù)量不少于總數(shù)量 25%。 12) 消 防電梯：首層按鈕控制和聯(lián)動(dòng)電梯回首層，電梯轎箱內(nèi)消防電話，電梯井排水設(shè)備。 10) 消防電話和應(yīng)急廣播：通話、廣播質(zhì)量，應(yīng)急情況下強(qiáng)制切換功能。 8) 防煙和排煙設(shè)施：機(jī)械加壓送風(fēng)機(jī)以及系統(tǒng)功能，送風(fēng)機(jī)控制柜；機(jī)械排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥以及系統(tǒng)功能，排煙風(fēng)機(jī)控制柜；電動(dòng)排煙窗啟、閉。 6) 泡沫滅火系統(tǒng)：泡沫液有效期和儲(chǔ)存量，泡沫消防栓 20 出水或出泡沫。 5) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：報(bào)警閥組放水、末端試水裝置放水。 4) 消火栓（消防炮）滅火系統(tǒng)：室內(nèi)外消火栓消防水炮出水及壓力，消火栓啟泵按鈕，系統(tǒng)功能。其中火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器和手動(dòng)報(bào)警按鈕的報(bào)警功能的檢查數(shù)量不少于總數(shù) 25%。 2 單項(xiàng)檢查內(nèi)容 1) 消防供配電設(shè)施：消防用電設(shè)備電源末級(jí)配電箱處主、備電切換功能，發(fā)電機(jī)自動(dòng)、手動(dòng)啟動(dòng)試驗(yàn)，發(fā)電機(jī)燃料檢查。 15) 其他需要巡查的內(nèi)容。 13) 消防電梯：緊急按鈕外觀，轎箱內(nèi)電話外觀，消防電梯工作狀態(tài)。 11) 消防專用電話：分機(jī)電話外觀，插孔電話外觀。 9) 應(yīng)急照明和疏散指示 標(biāo)識(shí) ：應(yīng)急燈外觀，應(yīng)急燈工作狀態(tài)，疏散指示 標(biāo)識(shí) 燈外觀，疏散指示 標(biāo)識(shí) 燈工作狀態(tài)。 7) 氣體滅火系統(tǒng)：氣體滅 火控制器工作狀態(tài)，貯罐間環(huán)境，氣體瓶組或貯罐外觀，選擇閥、驅(qū)動(dòng)裝置等組件外觀，緊急啟 /停按鈕外觀，放氣指示燈及報(bào)警器外觀，噴嘴外觀、防護(hù)區(qū)狀況。 5) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：噴頭外觀，報(bào)警閥組外觀，末端試水裝置壓力值。 3) 消防供水設(shè)施：消防水池外觀，消防水箱外觀，消防水泵及控制柜工作狀態(tài)，穩(wěn)壓泵、氣壓水罐工作狀態(tài)，水泵 18 結(jié)合器外觀、標(biāo)識(shí)，管網(wǎng)控制閥門啟閉狀態(tài)，泵房工作環(huán)境。 2 巡查內(nèi)容 1) 消防供配電設(shè)施：消防電源工作狀態(tài)，自備發(fā)電設(shè)備狀況，消防配電房、發(fā)電機(jī)房環(huán)境，消防電源末端切換裝置工作狀態(tài)。 巡查 1 一般要 求 1) 消防設(shè)施器材巡查應(yīng)當(dāng)每周至少一次。 5 正常工作狀態(tài)下，不應(yīng)將自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)控制的防火卷簾等防火分隔設(shè)施設(shè)置在手動(dòng)控制狀態(tài)。 3 消防控制室值班人員應(yīng)當(dāng)在崗在位，認(rèn)真記錄控制器日運(yùn)行情況，每日檢查火災(zāi)報(bào)警控制器的自檢、消音、復(fù)位功能以及主備電源切換功能。 消防設(shè)施 設(shè)備和 器材 消防控制室 1 消防控制室應(yīng)制定消防控制室日常管理制度、值班員職責(zé)、接處警操作規(guī)程等工作制度。 在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。 在明顯易取位置配備消防器材，地下機(jī)房 設(shè)置應(yīng)急照明和疏散逃生示意圖及逃生疏散指示標(biāo) 識(shí) 。 設(shè)備機(jī)房、配電室、樓層配電間 每月清潔 1 次，室內(nèi)無(wú)雜物，保持通風(fēng)換氣和散熱，保持防水、排水設(shè)備完好，保持機(jī)房溫度、 濕 度符合設(shè)備使用要求。 每年檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必 16 要的防護(hù)措施。 每 季度 巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑 、景觀小品、健身設(shè)施等，發(fā)現(xiàn)損壞 及時(shí) 修復(fù)，保證其安全使用（如需更換的除外）。 每半年巡查 1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整、無(wú)破損、無(wú)積水，側(cè)石平直無(wú)缺損。 每季度巡查 1 次樓內(nèi)共用部位門、窗、玻璃等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開(kāi)閉靈活并無(wú)異常聲響。 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確 雙 方權(quán)利義務(wù)。 建立寵物管理制度 。 建立裝飾裝修管理檔案。 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 1 周內(nèi)清運(yùn) 。 裝飾裝修期間 對(duì)裝修工人的出入實(shí)行持證限期管理 ， 每周巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人 、裝飾裝修企業(yè) 未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；已造成事實(shí)后果或拒不改 正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 裝飾裝修 管理 服務(wù) 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端惡劣天氣前后，對(duì)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，消除安全隱患。 制定電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案 ，并定期演練。 發(fā)現(xiàn)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等消防安全違法行為或火災(zāi)隱患的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止、消除；對(duì)不聽(tīng)勸阻、制止或無(wú)法立即消除的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān) 消防機(jī) 13 構(gòu)或公安派出所報(bào)告。 應(yīng)急管理服務(wù) 建立突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案 ， 并 定期組織安全宣傳教育和演練 。 每半年組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)日前組織安全檢查。 對(duì) 違反治安、規(guī)劃、環(huán)保 、 家畜家禽飼養(yǎng) 等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并向 有關(guān) 行政 管理 部門報(bào)告。每月考核 1 次各崗位職責(zé)完成情況。 建立業(yè)主檔案、收費(fèi)臺(tái)帳等，并妥善保管。 檔案管理服務(wù) 妥善保管建設(shè)單位或業(yè)主 委員會(huì) 移交的檔案資料。 業(yè)主或物業(yè)使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在 4個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。 水、電急修 1 個(gè)小時(shí)內(nèi) 、 其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) ， 由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即告知。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 客戶服務(wù)接待工作時(shí)間每周不少于 3 天。 根據(jù)《 中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法 》及其他相關(guān)規(guī) 定， 應(yīng)當(dāng)建立崗位責(zé)任、隱患治理、應(yīng)急救援等安全管理制度，制定操作規(guī)程，保證特種設(shè)備安全運(yùn)行。 6 電梯運(yùn)行故障和事故記錄。 4 電梯的日常使用狀況記錄 。 2 電梯 的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護(hù)保養(yǎng)說(shuō)明、監(jiān)督檢驗(yàn)證明等相關(guān)技術(shù)資料和文件 。 應(yīng)當(dāng)建立電梯安全技術(shù)檔案 。 電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)進(jìn)行定期校驗(yàn)、檢修，并作出記錄。 電梯安全使用要求 電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向特 10 種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理使用登記。 消防設(shè)施的驗(yàn)收文件和產(chǎn)品、系統(tǒng)使用說(shuō)明書(shū)、系統(tǒng)調(diào)試記錄等原始技術(shù)資料應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期保存。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù) （ 包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù) ） ，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)， 標(biāo)明 物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話 12358 等 內(nèi)容 。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同 的 約定 ， 提供相應(yīng)服務(wù)。 8 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng) 當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn) ，并 驗(yàn)收 相關(guān)檔