【正文】 DB4104 平 頂 山 市 地 方 標(biāo) 準(zhǔn) DB4104/T 076– 2020 住宅物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2020– 06– 20 發(fā)布 2020– 07– 01 實(shí)施 平頂山市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 發(fā)布 1 住宅物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 前 言 為了規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，結(jié)合 平頂山 市實(shí)際，特制定本標(biāo) 準(zhǔn)。 本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。 本標(biāo)準(zhǔn)按照 GB/T 。 本標(biāo)準(zhǔn)主要內(nèi)容是： ； ； 定義； ； 質(zhì)量一星 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 宅物業(yè)管理服務(wù) 質(zhì)量二星級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)； 質(zhì)量三星級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)； 質(zhì)量四星級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)。 本標(biāo)準(zhǔn)由平頂山市房產(chǎn)管理局和平頂山市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同管理并負(fù)責(zé)解釋工作。 起草單位：平頂山市房產(chǎn)管理局 參與起草單位：平頂山市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 平頂山市公安消防支隊(duì) 平頂山市發(fā)展和改革委員會(huì) 河南質(zhì)量工程職 業(yè)學(xué)院 2 起草人員：張建偉 白建軍 鄒宗顯 周國(guó)瑞 吉華衛(wèi) 田東望 張勝民 胡培雨 黃 昕 審查專家： 王壽軒 （ 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)管理師繼續(xù)教育工作專家 委員會(huì)委員、設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員會(huì)委員 ） 柴現(xiàn)和 （ 河南省特種設(shè)備協(xié)會(huì)理事 ） 李桂芝 （ 平頂山市園林綠化管理處高級(jí)工程師 ） 黃金躍 （ 平頂山市公安局二級(jí)警督 ） 郭周敏 （ 平頂山市湛河區(qū)錦繡星龍小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任 ） 1 目 錄 前 言 .............................................................. 1 1 總 則 ............................................................ 1 2 規(guī)范性引用文件 ................................................... 2 3 術(shù)語(yǔ)和定義 ....................................................... 4 4 基本規(guī)定 ......................................................... 7 5 住宅物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ................................... 9 基本要求 ..........................................................9 綜合管理服務(wù) .....................................................11 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)服務(wù) ...........................15 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) .........................................27 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) .........................................29 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) .........................................30 特約服務(wù) .........................................................31 6 住宅物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) .................................. 32 基本要求 .........................................................32 綜合管理服務(wù) .....................................................34 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)服務(wù) ...........................40 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) .........................................52 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) .........................................55 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) .........................................57 特約服務(wù) .........................................................59 7 住宅物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) .................................. 60 基本要求 .........................................................60 綜合管理服務(wù) .....................................................62 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)服務(wù) ...........................68 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) .........................................80 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) .........................................83 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) .........................................85 特約服務(wù) .........................................................87 8 住宅物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) .................................. 88 基本要求 .........................................................88 綜合管理服務(wù) .....................................................90 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)服務(wù) ...........................96 2 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) ........................................108 物業(yè)管理區(qū)域 清潔衛(wèi)生服務(wù) ........................................111 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) ........................................113 特約服務(wù) ........................................................116 1 1 總 則 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅物業(yè) 管理 服務(wù) 的術(shù)語(yǔ)和定義、基本規(guī)定 、服務(wù)質(zhì)量分級(jí)及 服務(wù)質(zhì)量要求。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于平頂山市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理 ， 維護(hù) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的物業(yè)管理 活動(dòng) 。 消防、避雷、電梯等專用設(shè)備的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)如與專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不相一致的地方，以專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備 的 維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 平頂山市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理服務(wù)工作除應(yīng)遵守本標(biāo)準(zhǔn)外， 尚應(yīng)符合國(guó)家及 河南省 現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 2 2 規(guī)范性引用文件 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 （ 主席令第 六十二 號(hào) ） 《中華人民共和國(guó)消防法》 （ 主席令第 六 號(hào) ） 《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》 （ 主席令第四號(hào) ） 《中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化法》 （ 主席令第十一號(hào) ） 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 （ 國(guó)務(wù)院令第 504 號(hào)） 《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》 （ 國(guó)務(wù)院 令 第 564 號(hào)） 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》 （ 國(guó)務(wù)院 令 第 549 號(hào)） 《 城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例 》（ 國(guó)務(wù)院令第 101 號(hào) ） 《河南省消防條例》 （ 河南省第十一屆人民代表大會(huì)常 務(wù)委員會(huì)公告第 38 號(hào) ） 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 （ 建設(shè)部令第 110 號(hào)） 《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部令第 129 號(hào)） 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 （ 建設(shè)部令第 164 號(hào)） 《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》 （ 建設(shè)部 、 財(cái)政部令第 165 號(hào)） 《河南省建筑裝修裝飾管理辦法》 （ 河南省人民政府令第 117號(hào)） 《河南省高層建筑消防安全管理辦法》 （ 河南省人民政府令第155 號(hào)） 《河南省電梯安全監(jiān)督管理辦法》 （ 河南省人民政府令第 160號(hào)） 3 《電梯應(yīng)急指南》 （ 建住房〔 2020〕 3 號(hào)） 《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》 （ 建房〔 2020〕 165 號(hào)） 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 （ 發(fā)改價(jià)格〔 2020〕 1864 號(hào)） 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》 （ 發(fā)改價(jià)檢〔 2020〕 1428 號(hào)） 《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法 （ 試行 ） 》（ 發(fā)改價(jià)格〔 2020〕2285 號(hào) ） GB 28942020 安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則 GB 252012020 建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理 GB 255062020 消防控制室通用技術(shù)要求 GB/T 217412020 住宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)通用技術(shù) 要求 GB/T 187752020 電梯 、自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道維修規(guī)范 TSG T50012020 電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則 GA 5032020 建筑消防設(shè)施檢測(cè)技術(shù)規(guī)程 4 3 術(shù)語(yǔ)和定義 物業(yè) 管理 服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主或者建設(shè)單位委托， 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)規(guī)定，共同 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地 進(jìn)行 維修 、 養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的 物業(yè)管理 活動(dòng)。 綜合管理服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的客戶服務(wù)、檔案管理服務(wù)、質(zhì)量管理服務(wù)、應(yīng)急管理服務(wù)、裝飾裝修管理服務(wù)、寵物管理服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)委托管理 。 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的物業(yè)共用部位的維護(hù)管理服務(wù)，共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理及日常運(yùn)行、清潔、保養(yǎng)和定期檢測(cè)服務(wù)。 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地、綠化設(shè)施、景觀設(shè)施的宣傳、保護(hù)等綠化管理服務(wù)，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地的灌溉、施肥、病蟲(chóng)害防治、整形修剪和除雜草、清理雜物等綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾的收集、 清運(yùn)服務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、廣場(chǎng)、健身 5 設(shè)施、樓梯、走廊、單元門窗、電梯轎箱、候梯廳等共用部位、共用設(shè)施的清潔服務(wù)，以及消毒滅殺、水景凈化、有害生物防治服務(wù)。 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)服務(wù)以及安全防范服務(wù)。 業(yè)主 房屋所有權(quán)人。 物業(yè)使用人 物業(yè)的承租人 、借用人或 其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格并取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。 物業(yè)共用部分 物業(yè) 管理 區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主 共同共有、 共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。主要包括 物業(yè)的 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 專項(xiàng)服務(wù) 接受委托，承接共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)。 特約服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受 業(yè)主 或物業(yè)使用人 委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。 6 突發(fā)事件 突然發(fā)生，造成或可能造成重大人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會(huì)危害，危 及 公共安全的緊急事件。 7 4 基本規(guī)定 本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共 用 部分的維修養(yǎng)護(hù) 為 日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造工作。 本標(biāo)準(zhǔn)所稱住宅 物業(yè) 公共性服務(wù)項(xiàng)目 ，包括 綜合管理服務(wù) 、 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備 運(yùn)行和維護(hù)服務(wù) 、 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) 、 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生 服務(wù) 、 物業(yè)