【正文】 場前，要求施工單位對所有施工人員，進行防火安全和物業(yè)管理相關規(guī)定的教育。 物業(yè)管理處將參照《上海市居住物業(yè)管理條例》、《上海市居住物業(yè)裝修管理規(guī)定》、《關于加強居住物業(yè)裝修的規(guī)定》，為維護全體業(yè)戶的利益，依法對業(yè)主裝修過程的進行監(jiān)督指導，對裝修施工隊伍進行管理。 ●室內(nèi)上下水管道漏水、堵塞。 ●水塔、水池及有防水要求的地下室滲漏水。 ●門窗開關不靈，或縫隙超過規(guī)范的規(guī)定。 ●室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動、有防水要求的地面漏水。保修范圍如下： ●屋面漏水。 ● 有關工程項目的其他重要技術決定和文件。 ●園林綠化的圖紙和清單。 ●砂漿、混凝土試塊試壓報告。 ●材料、構配件的鑒定合格證書。 ●竣工驗收證明書。 ●隱蔽工程驗收記錄。 ●圖紙會審記錄。 ●工程合同及開、竣工報告。 ★接管時應提供的技術資料： ●竣工圖 —— 包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 單元的驗收應注意的事項。 制定驗收方案與有關表格（根據(jù)實際情況）。 組織驗收隊伍，由發(fā)展商指定一名負責人。 在單體驗收基本完成的基礎上進行全面驗收接管。 在綠地某項目入伙前，根據(jù)報價預算案，向該物業(yè)所在地物價部門申報物業(yè)管理收費標準。 ★入駐前的籌備工作 綠地某項目的物業(yè)管理公司將在前期介入的基礎上，為即將接管的綠地某項目從各方面作好充分準備，在交樓前先作驗收，并向發(fā)展商匯報一切承包商在安裝工程未達設計規(guī)格及要求的事項 。 ● 負責住戶的裝潢施工管理。 ●開展各種無償和有償服務。 ●根據(jù)政策法規(guī)，負責與有關政府職能部門和相關企事業(yè)單位的協(xié)調工作，保證小區(qū)的管理運作，具有良好的外部環(huán)境。 ●參照上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的評比標準。 ●建立健全財務制度和編制《綠地某項目物業(yè)管理費用年度預算》， 按照預算嚴格控制費用支出，并跟蹤決算，及時向業(yè)主報告財務收支情況。 第六章 服務內(nèi)容與標準 為了達到我公司制定的管理，應在物業(yè)交付使用前無償提供物業(yè)管理用房 720 平方米。 負責保管文具及文化 用品，作出記錄。 處理日常文書工作包括打電腦及接聽電話。 財務、出納 /文員工作職責 處理日常收款事務，制定報表向上級部門及總經(jīng)理匯報。 遵守公司規(guī)章制度及勞動紀律，遵紀守法，服從領導。 遇有緊急情況，應犧牲個人利益，絕對保證搶修任務按期完成。 遇有維修任務，接維修工作單后，必須在 15分鐘內(nèi)作出反應。在工作中，千方百計節(jié)約原材料和元器件。 絕對保證人身及設備的安全，嚴禁帶電操作，注重文明施工。 嚴格執(zhí)行本工種所規(guī)定的操作程序及規(guī)章制度。 維修人員工作職責 熟悉本系統(tǒng)設備的情況，本工種技術精良，能獨立完成維修任務，協(xié)助各級主管對所轄系統(tǒng)或樓盤進行日常維護及系統(tǒng)整改。 有困難時，園藝工要有凝聚力，要有以全局為重的思想，齊心一致，克服困難，服從調配。 積極配合物業(yè)主管搞好所屬樓盤的綠化工作，結合樓盤綠化特點積極有效地做好 季節(jié)調整工作，以達到最佳觀賞效果。 任何植物布置力求整齊、美觀，發(fā)現(xiàn)枯枝及時剪修，同時對樓盤植物品種及數(shù)量必須全面了解，發(fā)現(xiàn)問題，及時上報物業(yè)主管，做到及時處理。 每位綠化工，必須樹立強烈的責任心和自覺性，嚴格按綠化管理制度來管理 和操作，以環(huán)境綠化為主體，盡心盡責，發(fā)揮自已的主觀能動性。 注意個人儀表，保持儀容整潔，注意禮貌。 愛護小心保管公物及所配備用具、用品。 服從上級指揮，認真學習。 1每天下班之前寫好交班簿。 每天做好清潔用具、用品、用劑等發(fā)放回收工作。 學習業(yè)務知識，提高管理水平。 帶領做好本班工作，越是困難越要挺身而出。 根據(jù)員工的工作能力，合理安排工作。 每天檢查員工出勤、上班情況、儀表儀容、工作效率。 1執(zhí)行上級所指派的其他任務。 填寫各崗位所規(guī)定記錄并保存 完好。 參與物業(yè)主管所執(zhí)行培訓。 巡邏時留意各樓情況，發(fā)現(xiàn)問題時馬上向上級匯報，檢查公共地方設施，如有損壞，填寫巡邏報告，由管理處派人修理。 愛護通訊器材及崗位上設施。 熟悉各崗位任務及要求。 1執(zhí)行公司所委派的其他任務。 負責監(jiān)管保安人員巡邏情況。 經(jīng)常巡視正在裝修的單位，確保消防及治安情況符合要求。 配合對保安人員培訓工作。 按管理員或物業(yè)主管要求對保安人員作出調配。 協(xié)助管理員管理保安人員工作。 小區(qū)經(jīng)理應當接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和房地產(chǎn)管理 部門的指導和監(jiān)督，配合相關部門做好社區(qū)管理工作。 七、對業(yè)主之間、使用人之間及業(yè)主與使用人之間在物業(yè)使用中發(fā)生的爭議進行協(xié)調。 五、定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人的意見和建議，改進和完善管理服務。 三、明確內(nèi)部管理制度，規(guī)范居住物業(yè)小區(qū)管理服務人員的行為，及時處理管理服務人員的違規(guī)行為。 一、依照物業(yè)管理服務合同的約定，組織落實人員做好小區(qū)內(nèi)樓宇管理、日常維修、清掃保潔、綠化養(yǎng)護、門衛(wèi)保安、衛(wèi)生消毒、車輛管理、依法制止違規(guī)裝修和違章搭建等具體管理服務工作。 組織專業(yè)技術人員參加接管小區(qū)前管理驗收工作。 每月組織召開一次組長例會，及時檢查和布置工作。 負責對管理小區(qū)工程技術資料的整理存檔。 負責業(yè)主報修業(yè)務工作，落實維修人員及時修復，做到收費公開合理，維修保證質量，并對業(yè)主及時做好回訪工作。 在公司經(jīng)理領導下，分管保安組、清潔組、工程組、綠化養(yǎng)護的工作。 負責各小區(qū)物業(yè)管理收費工作，督促財務人員及相關人員按標準及時收費。 負責簽訂業(yè)主管理的公約、各種租房協(xié)議、新接管小區(qū)協(xié)議的工作。 負責公司對外聯(lián)系和來信、來訪的接待事宜，負責各小區(qū)業(yè)主接待報修業(yè)務，并按規(guī)定及時送交管理部人員修復。 負責公司工作計劃、總結、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核工作。 協(xié)助經(jīng)理處理分管部門的日常工作，當好經(jīng)理的參謀和助手，做好分管部門之間的協(xié)調工作。 完成上級領導及公司董事會交辦的其他工作任務。 批準 行政人員的公出及假期安排。 負責編制公司年度財務預算，做好財務審核監(jiān)督，并積極做好雙增雙節(jié)工作。 負責健全公司各種規(guī)章制度，定期檢查和督促各部門工作，保證公司各方面工作的順利進行。 注：配備人數(shù) 63人，其中： 管理人員 6 人 水電維修 3 人 保安 31人 保潔 8 人 泥工維修 2 人 保綠 5 人 車位管理人員 8 人 第五章 員工崗位責任制和職責 在公司董事會領導下，貫徹執(zhí)行上級有關規(guī)定和董事會決議，負責全面領導和管理工作。 保綠員 48歲以下，初中以上學歷，熟悉花木的培育和剪裁，相貌端正，細致認真。 人員配備、聘用標準（二） 保安員 45 歲以下， 以上，初中以上學歷，身體健康，品行端正、責任性強，退伍軍人優(yōu)先。 管理部主任： 1 人， 45 歲以下，高中以上學歷，熟悉、了解給排水、電氣、電梯、弱電，達到上述某工種的應知、應會，持有上崗證，能按工作規(guī)程和質量要求獨立進行工作。 人員配備、聘用標準（一） 物業(yè)項目經(jīng)理： 1 人， 45 歲以下，大專以上學歷，有較強獨立指揮工作能力，對本職專業(yè)有一定理論和實際管理經(jīng)驗，曾在企業(yè)擔任領導工作經(jīng)歷的 優(yōu)先。 我們提出的口號是“工種有不同，工作不分家”。 （三）關系協(xié)調 現(xiàn)代管理理論的重要內(nèi)容之一是系統(tǒng)理論，一個機構是由許多相互關聯(lián) 的要素、環(huán)節(jié)、部門有機結合而成，是一個復雜的系統(tǒng)體系。 考核：考核是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓效果的重要手段，公司重視對員工的考核，制定了一系列的考核制度和實施辦法。 （三）培訓計劃 簽約后根據(jù)綠地某項目具體情況另定。 理論研討或專題討論 針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時聘請有關專家同管理層舉行專題研討或專題講座，總結探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。 外派學習培訓 管理處管理人員每年安排數(shù)次外派專業(yè)培訓，業(yè)務人員及服務人員選派參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓。本公司非常重視和鼓勵員工業(yè)余時間參加與自身崗位相關的專業(yè)培訓班、大學考等，公司在時間上給予照顧和安排。 第四章 綠地某項目員工配備及培訓 （一）培訓目標 為了充分保證綠地某項目的物業(yè)管理高質量、高水準完成，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質的物業(yè)管理專業(yè)隊伍，通過各種形式的培訓，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質要求 ，從而實現(xiàn)預期的管理目標。 電梯工：堅守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報修及時。 維修員：約時不誤，便民利民，工完料清，住戶簽收。 ： 管理員：敬業(yè)愛崗，熟悉業(yè)務，善于協(xié)調，管理有序。 公開投訴電話，發(fā)放服務聯(lián)系卡，方便業(yè)主報修及投訴。 365天，天天 24小時受理居民房屋報修。 ： 公開辦事制度，公開社會承諾，公開收費項目及服務標準。經(jīng)常走訪業(yè)主，走訪被服務的對象，不 斷改進服務方式，提高服務水平。需安排工程修理的，應及時告知報修人。維修及時，急修項目 1小時內(nèi)到現(xiàn)場， 24小時內(nèi)修復；如不能在規(guī)定時間完成，須對居民作出限時修復的承諾。要公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時限在現(xiàn)場有告示：公開辦事紀律，即嚴禁“吃、拿 、卡、要”的行為，嚴禁發(fā)生訓斥、推諉、刁難現(xiàn)象，嚴格遵守服務紀律；公開收費項目、收費標準，即嚴格按照物價管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務合同約定的收費項目、收費標準收費，并在服務窗口明碼標價，告示不得多收費、亂收費。員工在崗時要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員持證上崗。在為住戶服務時要態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。 1建立員工工作規(guī)范及崗位標準。 1管理處接到業(yè)主書面投訴， 3 天內(nèi)給予書面回復。 每月由物業(yè)主管，物業(yè)助理拜訪業(yè)主，聽取管理意見。 綠化工作做到根據(jù)草木特性，適時休整。 檔案資料齊全，有專人整理保管，應用計算機歸檔。 24小時保安站崗不定時巡查服務。 實行 365天 24 小時全天候受理業(yè)務報修。 1檔案建立完好率 100%。 前期介入 機構組建 崗位培訓 驗收接管 辦理入住 裝修管理 日常管理 1無重大投訴，一般投訴在 2‰以下，滿意率 95%以上。 1消除火災事故，杜絕火災事故苗子。 設備資料齊全，管理完善，可隨時查閱；設備完好率95%以上。 環(huán)境整潔，四季常青。 房屋零修及時率 98%以上，零修合格率 100%以上，并有回訪制度和 回訪記錄。 小區(qū)照明和管道完好率 96%以上。 小區(qū)竣工交房當年各項管理達到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標準。 為 了保證進駐綠地某項目的工作有序，迅速開展各項管理工作，為住戶提供快捷、完善的服務。 ⑹建立與開發(fā)商領導正常溝通渠道，定期每月工作匯報制度，使開發(fā)商的要求、建議及時傳遞到物業(yè)公司，從而確保整個物業(yè)管理運行的有效、高質。 ⑷保潔管理實行檢查與抽查制并用， 每天物業(yè)管理員進行檢查，由物業(yè)經(jīng)理進行抽查，雙重保證其質量。 ⑶技防和人防兩手抓，群防群治一體化，確保一方平安，執(zhí)行 24 小時值班不定時巡更制、定崗定人、站崗服務。 實現(xiàn)各項目標的措施 ⑴抓培訓入手，層層培訓、崗前和在崗培訓相結合，使人人明白，物業(yè)管理的實質、任務、工作程序、要求和標準，熟悉掌握國家和地方有物業(yè)管理和本職崗位的法規(guī)、政策，按照培訓要求嚴格實施，從嚴考核，考核不合格者不得上崗，上崗后違背崗位工作程序和標準者必須待崗補課或按情節(jié)予以辭退。在合同期內(nèi)參加并力爭達到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“文明小區(qū)”稱號的標準。 管理始終要有透明度，作為業(yè)主的“管家”，隨時歡迎開發(fā)商和業(yè)主對物業(yè)工作的檢查指導，做到定時公布帳目，定期發(fā)放業(yè)主征詢表。收