【正文】 電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶(hù)的發(fā)展需要和ISO9001貫標(biāo)等需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。入住使用期八便民服務(wù)和完善配套 為住戶(hù)提供便民服務(wù)； 協(xié)助完善會(huì)所、公建等配套服務(wù)。入住使用期六財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)帳務(wù)處理； 費(fèi)用收取。入住使用期四智能化設(shè)施管理 智能化設(shè)施的日常使用操作； 智能化主設(shè)施的維護(hù)； 智能化系統(tǒng)的完善。入住使用期二機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理； 設(shè)備的運(yùn)行管理； 設(shè)備的維修管理； 設(shè)備能耗和安全管理。入住期四檔案的建立和管理 收集檔案資料； 科學(xué)分類(lèi)。交付期二住戶(hù)裝修管理 對(duì)住戶(hù)和裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)； 裝修申報(bào)審批； 裝修施工過(guò)程監(jiān)管。一期交付前六物業(yè)的驗(yàn)收與接管 依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改； 辦理書(shū)面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。接管前1個(gè)月四制定管理規(guī)章制度 制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度； 逐步引入ISO9000質(zhì)量保證體系。接管前3個(gè)月二擬訂物業(yè)管理方案 對(duì)同類(lèi)項(xiàng)目展開(kāi)深入調(diào)研； 針對(duì)新城風(fēng)尚，從物業(yè)管理角度，提出合理化建議，擬訂管理方案。二、工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，將工作計(jì)劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三部分，按照輕重有序、科學(xué)有效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃。我們將新城風(fēng)尚項(xiàng)目共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修：以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）：以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保功能從而滿足用戶(hù)不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)（改造）。f、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn) 樓宇管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。e、管理體系的全面整合和提升瑞昌市鳳竹物業(yè)服務(wù)有限公司將注重持續(xù)地不斷地進(jìn)行流程再造，對(duì)日常一些已經(jīng)相對(duì)固定化的思維方式、服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實(shí)需求，從而為業(yè)主提供真正實(shí)用的服務(wù)產(chǎn)品。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋到業(yè)主、住戶(hù)。即將管理處的內(nèi)部管理處對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。d、構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)——客戶(hù)服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶(hù)服務(wù)的前提。對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶(hù)的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。對(duì)于管理處，我們將按時(shí)公布財(cái)務(wù)帳目、定期提交“管理報(bào)告”、組織“管理處開(kāi)放日”活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督：對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，我們將在小區(qū)入住達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立。c、倡導(dǎo)開(kāi)放式的管理服務(wù)在新城風(fēng)尚項(xiàng)目管理上，我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開(kāi)放式的管理服務(wù)，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)之間的分工及配合。b、實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作機(jī)制結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性，我司將在新城風(fēng)尚項(xiàng)目推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制。我們的管理思路是： ●強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序 ●強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) ●強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化 ●致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 ●致力于培養(yǎng)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí) ●致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境擬采取的管理服務(wù)手段：結(jié)合新城風(fēng)尚物業(yè)的整體管理思路，擬采取以下管理服務(wù)手段確保酒店化的服務(wù)質(zhì)量：a、導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系質(zhì)量保證體系已成為現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石?；谏钊胝{(diào)研的基礎(chǔ)，擬對(duì)新城風(fēng)尚項(xiàng)目的物業(yè)管理采取全方位物業(yè)管理服務(wù)模式。6. 需要時(shí)幫助園藝員工搞綠化工作。4. 定時(shí)收集垃圾，將垃圾送至收集站協(xié)助市政清潔工人運(yùn)走（所有垃圾不得存放過(guò)夜）。2. 清洗公用洗手間及添補(bǔ)清潔用品。 管理好班組使用的各類(lèi)工具，使其經(jīng)常處于良好的準(zhǔn)備狀態(tài)。5. 做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報(bào)表。3. 充分了解各種建材設(shè)備性質(zhì)之特性，安排使用最適當(dāng)只清潔材料及工具，解答清潔員遇到的技術(shù)難題。保潔領(lǐng)班1. 按清潔主管的指示執(zhí)行工作。7. 管理好班組使用的各類(lèi)工具，使其經(jīng)常處于良好的準(zhǔn)備狀態(tài)。5. 做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報(bào)表，每月提交定期作業(yè)安排報(bào)告于物業(yè)經(jīng)理，每次定期作業(yè)工作完成后需檢查清潔水準(zhǔn)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。3. 根據(jù)計(jì)劃定期檢查各班組實(shí)際完成情況，指導(dǎo)及監(jiān)察各清潔員工之工作，以確保清潔質(zhì)量。7環(huán)境管理部環(huán)境管理主管1. 執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示，接受管理處經(jīng)理的督導(dǎo)，直接向其負(fù)責(zé)。4. 各系統(tǒng)的技術(shù)工人在不影響其系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況下，有責(zé)任接受工程領(lǐng)班或主管的調(diào)遣，支援其他系統(tǒng)處理應(yīng)急的事態(tài)。2. 準(zhǔn)時(shí)到崗，接受各級(jí)管理人員之督導(dǎo)，在本班領(lǐng)班帶領(lǐng)下按時(shí)按質(zhì)按量完成本系統(tǒng)之運(yùn)行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗位、串崗。巡查記錄、運(yùn)行記錄、設(shè)備維修、故障排除、更換零部件等情況應(yīng)清楚地填入班組檔案后定期交主管審閱。8. 團(tuán)結(jié)互助，搞好與其他班組的工作關(guān)系，不斷提出本班組的合理化建議。同時(shí)做好各種運(yùn)行記錄。5. 做好日常工作安排，做到維修迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效地組織力量搶修。3. 管理好本班使用的工具及儀表，使其經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確的狀態(tài)。工程維修部工程領(lǐng)班1. 模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項(xiàng)管理規(guī)章制度，對(duì)本班范圍內(nèi)出現(xiàn)的技術(shù)問(wèn)題及設(shè)備狀況，向部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的情況，發(fā)現(xiàn)事故征兆及時(shí)進(jìn)行處理、并向上級(jí)匯報(bào)，及時(shí)完成經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。B、 審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)修正。4. 制定工程部預(yù)算。以最低的費(fèi)用開(kāi)支保持小區(qū)機(jī)電設(shè)備管理的高格調(diào)水準(zhǔn)。6工程維修部工程維修主管1. 貫徹執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示，對(duì)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。4. 監(jiān)督檢查用戶(hù)門(mén)窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或報(bào)保安領(lǐng)班及主管。2. 負(fù)責(zé)查詢(xún)可疑人員，及時(shí)將推銷(xiāo)及閑雜人員勸離“生態(tài)社區(qū)”。 上崗期間，注意儀容儀表端正，精神飽滿。4. 負(fù)責(zé)非小區(qū)開(kāi)放時(shí)間出入登記工作。2. 密切注意進(jìn)出的人員，查詢(xún)可疑人物，勸離衣冠不整者或閑雜人員。遇有個(gè)別處理不了的問(wèn)題，即報(bào)告保安領(lǐng)班及主管。8. 愛(ài)護(hù)本崗位上的各種設(shè)備和器材。6. 熟悉小區(qū)地形環(huán)境、消防設(shè)施的分布、滅火器材的擺放點(diǎn)、防盜、報(bào)警裝置的位置，閉路電視鏡頭的位置。做好工作記錄，交接班要把事情交代清楚。4. 中控室電話只用于工作，不得作私人用途。2. 必須熟悉和掌握各種系統(tǒng)及器材之操作，保證其運(yùn)轉(zhuǎn)正常，如發(fā)生出現(xiàn)故障，應(yīng)立即報(bào)告有關(guān)部門(mén)。1堅(jiān)持原則、從嚴(yán)管理、敢于糾正各種違法違紀(jì)行為。9. 熟悉消防器材的使用、維護(hù)及性能，掌握警衛(wèi)專(zhuān)業(yè)技能。7. 發(fā)現(xiàn)違反治安管理的行為要及時(shí)處理，保證區(qū)內(nèi)正常服務(wù)秩序。5. 負(fù)責(zé)公共區(qū)域消防器材標(biāo)志的保養(yǎng)維護(hù)工作。3. 經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時(shí)糾正違紀(jì)違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。安全保衛(wèi)部安保領(lǐng)班1. 負(fù)責(zé)保安員的管理工作，做好本班的考勤工作。 統(tǒng)籌定期消防演習(xí)、操練及職位崗前培訓(xùn)。 與政府、公安、消防局保持良好關(guān)系，定期聯(lián)絡(luò)。 定期匯報(bào)有關(guān)小區(qū)之保安情況。監(jiān)管及執(zhí)行既定的任務(wù)。 編訂有關(guān)值班表、日志及報(bào)告，定期呈管理處經(jīng)理審閱。8. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。接待中熱情禮貌。5. 掌握客戶(hù)入住情況，做好統(tǒng)計(jì)工作。3. 做好各類(lèi)文件、材料、檔案及往來(lái)公函的收發(fā)、管理、整理、歸檔工作。2. 按客服主管的要求做好工作計(jì)劃和工作總結(jié)。6. 完成物業(yè)管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。4. 負(fù)責(zé)制定客戶(hù)服務(wù)部?jī)?nèi)部管理制度，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門(mén)員工的工作以及對(duì)本部門(mén)員工定期進(jìn)行培訓(xùn)、考核工作。2. 處理業(yè)主的投訴，定期拜訪客戶(hù)及收集意見(jiàn)、建議，并反饋至各職能部門(mén)，必要時(shí)上報(bào)物業(yè)管理處經(jīng)理。5. 負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)材料的詢(xún)價(jià)并實(shí)施采購(gòu)工作。3. 負(fù)責(zé)員工的招聘、面試、錄用、培訓(xùn)、考核、晉升、獎(jiǎng)懲等工作。7. 負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)的登記、盤(pán)點(diǎn)和統(tǒng)計(jì)工作3綜合事務(wù)部綜合事務(wù)主管1. 在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處的行政人事工作。5. 負(fù)責(zé)收入貨幣送繳銀行，現(xiàn)金管理及日常報(bào)銷(xiāo)支出。3. 將有關(guān)付帳及其他費(fèi)用原始憑證做出記帳憑證并準(zhǔn)確記帳。2綜合事務(wù)部財(cái)務(wù)1. 控制客戶(hù)帳期，催收帳款如每月管理費(fèi)月費(fèi)等。審查及簽發(fā)物業(yè)每月的應(yīng)收未收管理費(fèi)細(xì)表及管理費(fèi)月報(bào)表，報(bào)稅表，決定追收欠繳款項(xiàng)。出席有關(guān)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的聯(lián)誼會(huì)議。9. 向開(kāi)發(fā)商及業(yè)主匯報(bào)工作情況。 審批、簽發(fā)來(lái)往函件。 負(fù)責(zé)建立建全檔案制度。 督促屬下員工認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理