【正文】 到來，以及全球金融危機(jī)逐漸消退，公司業(yè)務(wù)逐步回升，各寫字樓租賃成交價(jià)格有所回 升 。 2021 年 ~2021 年寫字樓供需情況圖 近幾年成都寫字樓租賃分析 從成都甲級(jí)寫字樓 2021 年 —2021 年度的租金變化情況，可以看出，租金在 80~120 元 /㎡月之間，整體保 持著平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。 目前已有 Intel、 IBM、可口可樂等 170 多家世界 500 強(qiáng)企業(yè) 在成都 設(shè)立（區(qū)域）總部，未來幾年，在成都設(shè)立（區(qū)域）總部將達(dá)到200 余家 。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 19 2021 年后， 隨著全球經(jīng)濟(jì)和我國經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇 。 近幾年成都寫字樓供需分析 從 20212021 年度甲級(jí)寫字樓供應(yīng)、占用、空置率變化情況可以看出， 20212021 年，甲級(jí)寫字樓供略大于求，基本處于一個(gè)供需平衡的狀態(tài)。隨著 《成都市金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 (20212021 年 )》 的提出，天府新城 幾年內(nèi)將被打造成為及中央商務(wù)區(qū)、總部 科研基地、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、金融后臺(tái)中心、高檔住宅聚集區(qū)等多個(gè)功能中心 。 目前，隨著成都向南向東的發(fā)展規(guī)劃，成都商務(wù)辦公的分布已經(jīng)開始出現(xiàn)由市中心向南、向東延伸發(fā)展的狀況，建筑品質(zhì)呈快速上升趨勢(shì)，中高檔商務(wù)辦公物業(yè)集中在東大街、人南路 “十 ”字區(qū)域內(nèi)，主要以純寫字樓的形式出現(xiàn)；而中低檔商務(wù)物業(yè)則更多的出現(xiàn)在一環(huán)路沿線等其他區(qū)域。 成都寫字樓分布態(tài)勢(shì) 經(jīng)過近幾年的發(fā)展，成都市寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)逐漸形成“一心兩線”，呈“十字形”發(fā)展態(tài)勢(shì)分布在成都 CBD、天府新城 和東大街片區(qū)，形成三足鼎立的市場(chǎng)格局 。 2021 年后，由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、國家偏重于對(duì)住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控、成都快速發(fā)展等多重因素的影響，會(huì)為成都帶來巨大的商務(wù)辦公需求。 2021 年、 2021 年，受 自然災(zāi)難 、 全球金融危機(jī) 和 2021 年后大量的新建筑寫字樓項(xiàng)目入市 等三重因素的影響 ， 導(dǎo)致需求沒有增加，從而供需差 拉 大 。 2021 年，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)開始啟動(dòng)，在 2021 年和 2021 年進(jìn)入快速發(fā)展階段，市場(chǎng)供應(yīng)量加大，出現(xiàn)一個(gè)高潮。 成都真正意義上的甲級(jí)寫字樓始于 1996 年建成的 “新時(shí)代廣場(chǎng) ” 。 南部新區(qū)仁和片區(qū)（高新區(qū)原清和村 6 組、 7 組） 地塊，總面積 畝 ， 以 單價(jià) 1020 元 /畝 由中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競(jìng)得 。 2021 年上半年區(qū)域市場(chǎng)供需走勢(shì)（按方位） 3） 近階段 土地 成交情況 （部分） 2021 年 1 月 8 日，青羊區(qū)陳麻婆地塊以 單價(jià) 1950 萬 /畝、 總價(jià) 萬元由成都樂地投資公司競(jìng)得，樓面地價(jià) 元每平方米。城西和城北各成交 8 宗和 4 宗，成交面積分e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 16 別約為 畝和 畝。 20212021 年成都市主城區(qū)商業(yè)用地月度供 需走勢(shì)（畝） 2） 城南熱度不減 2021 年上半年的主城區(qū)土地市場(chǎng)中，城南依然是熱點(diǎn)交易區(qū)域，占據(jù)了主力位置，成交國有建設(shè)用地 22 宗共約 畝，成交體量占總成交量的 %。 20212021 年成都市主城區(qū)商品住宅供需走勢(shì) . 2021年上半年成都市主城區(qū)土地供需市場(chǎng)概況 1） 供需環(huán)比下滑 同比大幅度上升 2021 年上半年，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設(shè)用地 41 宗，最終成交 39 宗，流拍 2 宗，總出讓面積 2464 畝，成交 2392 畝；供應(yīng)量同比上升 %，環(huán)比下降 %，成交量同比上升 %，環(huán)比下降 %。 . 2021年上半年成都市商品住宅市場(chǎng)整體概況 2021 年上半年，成都市商品房市場(chǎng)受到新國十條的嚴(yán)重影響，去年下半年開始的量?jī)r(jià)齊升報(bào)復(fù)性反彈得到有效遏制，一舉扭轉(zhuǎn)了從2021 年上半年就開始的供不應(yīng)求的局面，成交量與供應(yīng)量基本持平，供應(yīng)量略微高于成交量。 受住宅貸款受限的政策刺激 ， 2021 年上半年， 新希望大廈、凱旋廣場(chǎng)、美年廣場(chǎng)、優(yōu)諾國際、峰匯、新視界廣場(chǎng)、喜年廣場(chǎng) 等項(xiàng)目的 來訪來電增加，成交額上升。 21 世紀(jì)前 10 年是住宅市場(chǎng)投資的黃金時(shí)代，后 10 年是商業(yè)地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代。 多套住宅投資，與商辦物業(yè)投資相比，貸款 100 萬，以 10 年銀行按揭，多套 住宅 房貸付出的月供比商辦物業(yè)多付的月供要高出 594 元， 10 年就要多付出 71280 元的利息。 . 2021年上半年 宏觀調(diào)控 政策 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響 2021 年宏觀調(diào)控政策更偏向于對(duì)住宅的調(diào)控， 如首套房契 稅優(yōu)惠收緊 、七折利率優(yōu)惠取消 ，嚴(yán)格二套房貸、對(duì)貸款購買第二套住房的家庭、貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍 等政策，均從調(diào)供應(yīng)、抑投機(jī)、加大對(duì)開發(fā)商調(diào)控、促進(jìn)保障性住房建設(shè)等 4 個(gè)方面，加強(qiáng)了對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控。 具體包括： 1) 打擊開發(fā)商囤地，清理閑置土地； 2) 打擊捂盤 、 開發(fā)商須一次性公開全部房源 ； 3) 強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)和監(jiān)管； 4) 首次提出要制定保障性住房供地計(jì)劃，保障性及普通住房不低于住宅用地 70%； 5) 19 條土地調(diào)控新政明確：開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、 1 月內(nèi)付清地價(jià) 50%、囤地開發(fā)商將被 凍結(jié) 等 19 條內(nèi)容。 調(diào)控政e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 12 策的兩重目標(biāo)是保證銷量的穩(wěn)定和防止價(jià)格增長過快。主要從 4 個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控：第一，要加大保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造；第二，要鼓勵(lì)居民購買自住房和改善性的用房；第三，要運(yùn)用稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控；第四，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)的行為。 . 2021年上半年 宏觀調(diào)控 政策分析 2021 年 ， 國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的基調(diào)是“重民生、抑投機(jī)”，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“維穩(wěn)”調(diào)控政策取向，同時(shí)加大和完善市場(chǎng)制度建設(shè)，抑制部分城市住宅價(jià)格上漲速度過快，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。上半年，商品房銷售額 萬億元，同比增長 %，增幅比 15 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。 上半年，全國商品房銷售面積 億平方米，比去年同期增長e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 11 %，增幅比 15 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積 億平方米，同比增長 %，其中，住宅竣工面積 億平方米 ，增長 %。 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長 %。 . 2021 年成都房地產(chǎn)情況 . 2021年上半 年 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 19747 億元，同比增長 %，其中，商品住宅投資 13692 億元，同比增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 17月，一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，下降 %；二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 12%。 17 月，國有經(jīng)濟(jì)共完成投資 億元，下降 %；非國有經(jīng)濟(jì)共完成投資 億元，增長 %。民間投資完成 億元，增長 %。 按構(gòu)成看，基本建設(shè)完成投資 億元，下降 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。城市居民人均可支配收入 18659元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 7129 元，增長 %。全年地鐵 2 號(hào)線工程完成投資 億元，東部、南部新區(qū)起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資 億元。含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅銷售面 積 萬平方米，增長 %；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長 %。 2021 年新增固定資產(chǎn) 。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 9 2021 年 成都市 固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長%。 2021 年 成都市 建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。 2021 年末 成都 市從業(yè)人員為 萬人，比上年末增加 25 萬人，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員為 萬人，增加 萬人。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為 ::。 成都經(jīng)濟(jì)情況 . 2021 成都經(jīng)濟(jì)情況 2021 年 成都 市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長%。 2021 年上半年，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 10699 元。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長%，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 98047 億元，增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長 %，輕工業(yè)增長 %。 2021 年上半年，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %，比上年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)增加值 85830億元，增長 %。 天府新城門戶地標(biāo) 地鐵 1 號(hào)線、唯一在售上蓋甲級(jí)寫字樓 成都 XX 實(shí)業(yè)公司 二零一零年十月八日 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 2 目 錄 1. 項(xiàng)目概況 .......................................................................................................... 6 . 項(xiàng)目名稱 ............................................................................................... 6 . 項(xiàng)目開發(fā)公司 ....................................................................................... 6 . 項(xiàng)目建設(shè)單位 ....................................................................................... 6 . 項(xiàng)目位置（四至范圍） ....................................................................... 6 . 項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀 ............................................................................... 6 . 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) ........................................................................... 6 . 項(xiàng)目地塊面積及邊界長 ....................................................................... 6 2. 項(xiàng)目建設(shè)合法性及建設(shè)條件 .......................................................................... 7 . 項(xiàng)目合法性 ........................................................................................... 7 . 項(xiàng)目建設(shè)條件 ....................................................................................... 7 . 項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù) ....................................................................................... 7 3. 市場(chǎng)研究 .......................................................................................................... 7 . 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ....................................................................................... 7 全國整體經(jīng)濟(jì)情況 .......................................................................... 7 成都經(jīng)濟(jì)情況 .................................................................................. 8 . 2021 年成都房地產(chǎn)情況 .................................................................... 10 . 2021 年上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 ............................... 10 . 2021 年上半年宏觀調(diào)控政策分析 .....