【正文】 4 600、 60 60 60 63 6363 63 64 65 65 67 67 68 800、 80 8 86 86 870、 87 90908等數(shù)條公交線路可以方便到達城市的各個區(qū)域。 立地條件分析 道路類別及交通流量 ? 道路類別 道路 主干道 支路 南京路 ◆ 衛(wèi)津路 ◆ 萬德莊大街 ◆ 吉利大廈 國際商場 國際大廈 河川大廈 家樂福 電視臺 衛(wèi)津路 天津大學 鞍 山 西 道 南開大學 本案 海光 寺 東馬路 商業(yè)區(qū) 大胡同 商業(yè)區(qū) 濱江道 商業(yè)區(qū) 小白樓 商業(yè)街 南市 南 馬 路 南 開 三 緯 路 今晚大廈 家樂福 南 京 路 南 門 外 大 街 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 交通流量 通過車流量與人流量的比較分析，可以看到該地區(qū)交通流量非常密集，其中包括相對穩(wěn)定的客流，即居住、工作或必然途經(jīng)此地通行的固定人群。并且隨著該商圈的逐漸成熟，租金水平也呈走高趨勢。㎡）。㎡。 白堤路商圈 （北起長江道和南京路南開段，南至鞍山西道，西接中環(huán)線，東到衛(wèi)津路） ? 重要區(qū)域：白堤路 天津科技貿(mào)易街位于 白堤路區(qū)域內(nèi)，經(jīng)過多年 現(xiàn)已發(fā)展賽博數(shù)碼廣場、百腦匯 、怡高等高新技術企業(yè) 1000多家，形成了以鞍山西道、白堤路沿線密布的高新技術企業(yè)集聚地和天津電子信息產(chǎn)品集散地。周邊商業(yè)基本屬于自給自足型，多以底商的形式出現(xiàn)。超市內(nèi)租賃店鋪主要以餐飲、服飾為主，以人們熟知的品 牌為主。 運營： 該超市人流較旺，經(jīng)營狀況良好。二樓為一些開間在 6米以上（部分 8米）的中高檔品牌店，如藍道夫、左丹儂、達芙妮、貝塔斯曼書友會等。 一樓為部分小商 鋪，經(jīng)營品種包括快餐、眼鏡、服裝、火鍋等、飾品等。入口處設有景觀噴泉、普通綠化、自行車車位，有地下停車位。營業(yè)面積在 10000平米左右。 ⑤公交路線十分豐富，可導入外來人群。 ③天津大學、南開大學、中 醫(yī)學院等高等學府分布周邊。 購買人群來源： ①周邊居民區(qū)眾多，尤其存在中高檔住宅，如萬德花園、金廈新都花園、世紀花園等，購買力較強，待周邊新項目入住后，該區(qū)域的購買力仍會提升。超市主入口面向主干線 —— 南門外大街。交通便利。 ? 商圈內(nèi)大型商 業(yè)項目： ? 家樂福 （注：調(diào)研時間在 AM10:30— 11:30，客流量比較大。 海光寺商圈 該商圈東部與南市及和平路商圈毗鄰，西部緊挨天商商圈。去年年底，即大中后燦坤也曾低調(diào)進駐東方商廈，但是經(jīng)歷短期經(jīng)營后又在他處重覓他址，從這兩家電器城遷出遷出這一動態(tài)過程不免可以看出該處的商業(yè)氛圍較淡，目前東方商廈正處于再次招商時期，主要 面向各類百貨業(yè)、餐飲服務業(yè)、娛樂業(yè)和各類專業(yè)商場 ，租金在 2元 /天 90年代中前期該區(qū)域處于鼎盛時期，但隨東馬路商圈逐漸成熟，該商圈這種小店雜處的老商業(yè)街模式越來越 不受歡迎，商業(yè)聚合效應逐年減少，加之地鐵一號線的開工，人流逐漸減少。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 西南角商圈 商圈內(nèi)主要商業(yè)設施：天津商場、東方商廈、服裝街、好又多、燦坤、南馬路五金城。食品街為天津 十大景觀之一， 總建 ㎡， 每天的客流量平均 3萬人次， 集購物、觀光旅游、娛樂、餐飲等多種功能為一體，地方特色濃郁，商業(yè)氣氛較好。 亞飛汽車廣場已定為女人街，正在招商。區(qū)域內(nèi)大體量的商業(yè)設施相對集中，其中新世界百貨 與家樂福龍城店形成互補經(jīng)營，幾年來不斷培養(yǎng)了許多忠誠的客群；而曾被譽為 “ 商業(yè)航母 ” 的濱江金耀廣場 在經(jīng)歷了短暫的輝煌后已退出市場，目前已重新招商。 其中東馬路是南開連接紅橋、河北、和平幾區(qū)域的重要交通路線，商業(yè)輻射能力較強。 4 區(qū)域內(nèi)主要商圈分析 根據(jù)商圈的滲透性，將東馬路商圈、南市商圈、西南角商圈、海光寺商圈、白堤路商圈列為重點應研究商圈。 其中 西南角、東馬路 是 新的繁華區(qū)。打造 南馬路、黃河道標志路 ， 長江道汽車貿(mào)易街 ， 鞍山西道科貿(mào)街 ，形成 “ 六區(qū)三帶 ” 的多中心組團和點線結(jié)合的網(wǎng)絡式布局。 未來城市規(guī)劃 ? 南開中長期發(fā)展目標 基本建成天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地，成為天津市特色突出、實力雄厚的 先進 市區(qū)。今年一季度其值達到 ，同比增長 %，預計下半年仍會繼續(xù)走強。 02— 03年，二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸減小，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢；一直以來， 以科技進步和信息化帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，形成第二、第三產(chǎn)業(yè)共同拉動經(jīng)濟增長的格局。 2021年一季度完成 ，同比增長 %，預計今年 GDP總額仍要高于去年?？梢姲l(fā)展空間還很大。但是天津市的商業(yè)用房的價格明顯低于全國大中型城市的價格水平。溫州、北京、上海、東北等地的客商普遍認為，無論從全局或是局部的角度去看， 天津都已具備大發(fā)展的條件，而且目前已經(jīng)充分顯現(xiàn)高速發(fā)展之勢，正是因為相信新一輪的經(jīng)濟浪潮有望在天津掀起，所在這些客商才如此看好天津。北京、上海、南京等城市的商鋪每平方米年出租價格大都在兩萬元以上，而天津最繁華的濱江道商鋪每平方米年出租價格僅為 12021元左右。 2021年天津市的房屋拆遷超過 400萬平方米，極大地拉動了天津市的商業(yè)用房市場。南開區(qū)位于第二 ，均價在 6397元 /㎡?，F(xiàn)代化的建設進程的加快，天津?qū)⒔ǔ扇肆?、財流、信息流的集散中心，商業(yè)地產(chǎn)在天津?qū)⒋笥凶鳛?。這個趨勢的出現(xiàn)，對于天津是一個好的開端。 從天津商業(yè)地產(chǎn)來看，成交量上升明顯，去年年底到今年更成為熱中之熱。同時目前天津人均商業(yè)面積僅為 ㎡，低于世界先進城市人均商業(yè)面積 ㎡的擁有 量。 4)外部發(fā)展商對與本土發(fā)展商對天津區(qū)域的投資熱不斷升溫，但熱點多在商業(yè)氛圍較成熟的地區(qū)，對商業(yè)尚未成熟的區(qū)域關注較少。最賺錢的開發(fā)商與最有品牌的發(fā)展商之間并不能劃等號。 底商類商業(yè)用房并不是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級形式，隨著市政府對底商開發(fā)的控制，未來商業(yè)地產(chǎn)將逐漸向規(guī)?；?、多元化發(fā)展， 大體塊商業(yè)與社區(qū)商業(yè)將逐漸替代底商成為主流 。 由于天津市大面積拆遷工作的近一步深入，中小商業(yè)經(jīng)營者對普通底商、門臉房的需求進一步加大，因此無論普通底商、門臉房還是商場鋪位的 招商情況都反映不錯，體現(xiàn)在售價和租金上都有比較明顯的漲幅。對于商業(yè)物業(yè)扎堆的 CBD地區(qū)來說，這種問題現(xiàn)象也許更為嚴重。 一旦經(jīng)營不善、承諾的租金不能到位，投資者與開發(fā)商和經(jīng)營管理公司之間的矛盾就會出現(xiàn)。 商鋪價格仍將隨著商品房價格的上漲繼續(xù)上升，但上升幅度不會過大， 目前各區(qū)商品房與商業(yè)用房價格比在 1： 2— 1： 4之間，趨近于合理。 這些區(qū)域必將會衍生出新的商圈。它的啟動建設對第三產(chǎn)業(yè)和服 務業(yè)的快速發(fā)展，必將起到巨大的推動作用。見下表： 指標 年份 總數(shù)量 面積（萬㎡） 環(huán)比增長（ %） 截至到 03年現(xiàn)有大型超市 37 —— 04年新建、在建、擬建大型超市 23 % 總計 60 —— （來源：天津統(tǒng)計信息網(wǎng)） 五是 2021年計劃竣工項目多。超過 5萬㎡的項目有 12 個，超過 1萬㎡的項目有 42個。帶動了天津的商業(yè)地產(chǎn)的熱潮。 總結(jié)： 在大型商業(yè)載體項目開發(fā)宏觀調(diào)控加強的形勢下，如何迅速提高項目開發(fā)的專業(yè)能力，強化后期的經(jīng)營管理水平以及做好兩者的對接工作成為開發(fā)者急需解決的問題。但《條例》實行的聽證制度 主要 針對未來新建的大型商業(yè)項目 。 政策環(huán)境分析 ? 商務部近期發(fā)布了有關商品市場建設的全面指導性文件《全國商品市場體系建設綱要》，其中提出要控制發(fā)展大型購物中心。前 6個月全市餐飲銷售實現(xiàn)，同比增長 ％，反映出百姓支出結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，生活質(zhì)量明顯提高。 人均可支配 收入 7650 81418959 93381031354770300060009000120211999 2021 2021 2021 2021 2 0 0 4 年1 6 月份元歷年人均可支配收入 （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)） 人均可支配收入逐年遞增，今年 15 月份 人均可支配收入為 元，同比增長%。%） （來源：天津市統(tǒng)計年鑒） 全社會消費品零售總額呈逐年遞增趨勢， 商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展更趨多元化 。 在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中， 第 三產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，服務業(yè)將加快發(fā)展 。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 商業(yè)部分市場研究報告（終稿） 目 錄 1 天津市商業(yè)宏觀市場環(huán)境分析 ....................................................................................... 3 經(jīng)濟環(huán)境分析 ..................................................................................................... 3 GDP歷年發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ......................................................................... 3 全社會消費品零售總額 ............................................................................ 4 人均可支配收入 ....................................................................................... 4 人均可消費性支出 ................................................................................... 4 政策環(huán)境分析 ..................................................................................................... 5 2 天津市商業(yè)物業(yè)分析 ..................................................................................................... 5 商業(yè)物業(yè)市場概況 .............................................................................................. 5 天津商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢 ................................................................................ 6 商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題 ................................................................................ 7 商業(yè)物業(yè)市場供需關系 ....................................................................................... 7 商業(yè)物業(yè)價格分析 .............................................................................................. 7 3 南開區(qū)商業(yè)物業(yè)分析 ..................................................................................................... 8 南開區(qū)經(jīng)濟環(huán)境分析 .......................................................................................... 8 GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ......................................................................... 8 全社會消費品總額 ................................................................................. 10 人均可支配收入與人均消費性支出 ......................................................... 10 未來城市規(guī)劃 ....................................................................................