【正文】 信托公司旗下的部分房地產(chǎn)信托基金，正在積極尋求優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目以保值增值。 ３ .關(guān)注對象 1) 荷蘭 ING/澳洲麥格理銀行等海外基金機(jī)構(gòu)，對包括西安在內(nèi)的 內(nèi)地城市的物業(yè)興趣濃厚。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 1) 基金的性質(zhì)決定了其資金實(shí)力雄厚，并且有一套科學(xué)規(guī)范的投資操作體系，可迅速消化 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目。 2) 基金機(jī)構(gòu)與 【 大唐不夜城 】 子項(xiàng)目的獨(dú)立板塊公司成立合作機(jī)構(gòu)，吸收社會(huì)閑散資金。 2) 國內(nèi)外有志進(jìn)入中國尤其是西安房地產(chǎn)市場的大型財(cái)團(tuán)。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ３ . 關(guān)注對象 1) 國內(nèi)外專注于商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)的企業(yè)，資本實(shí)力雄厚，信用狀況極佳，并有成熟開發(fā)案例，深諳商業(yè)地產(chǎn)全套運(yùn)作模式，看好西安房地產(chǎn)市場。 2) 這些品牌投資商 /發(fā)展商均有相當(dāng)知名度和品牌影響力，且有品牌擴(kuò)張需求。 2) 以某一板塊的土地作價(jià)或追加一部分開發(fā)資金入股，成立項(xiàng)目合作開發(fā)公司，針對 【 大唐不夜城 】 某一主題板塊或某一主題項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。購買 【 大唐不夜城 】 商業(yè)子項(xiàng)目作經(jīng)營場所，或自建自營為主的商家，如國內(nèi)的茂業(yè)百貨等。 3) 具備豐富的商業(yè)市場化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，有充足的現(xiàn)金流。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 2. 優(yōu)點(diǎn) 1) 借助國際或國內(nèi)知名商家強(qiáng)大的品牌影響力， 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的整體形象會(huì)相對地提升，亦同時(shí)起到宣傳之效。開發(fā)的過程共同參與，竣工后分割部分項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。 內(nèi)部收益率從 %提升到 %。 (２ ) 動(dòng) 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報(bào)分析法 （續(xù)） 改良的現(xiàn)金流 ——延遲土地出讓金的支付 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 以現(xiàn)實(shí)估計(jì) ——（１年半的銷售期內(nèi) 8０ %出售）為基準(zhǔn)展開計(jì)算，加上以下三種改良后的銷售方法： （１） 基金管理文化主題區(qū) （２） 引進(jìn)（經(jīng)營 /投資商）整棟把項(xiàng)目出售 （ＴＵＲＮ ＫＥＹ） （３）引進(jìn)（主商戶）包銷大樓面 （ＡＮＣＨＯＲ ＴＥＮＡＮＴ ＳＣＨＥＭＥ） (２ ) 動(dòng) 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報(bào)分析法 （續(xù)） 改良的現(xiàn)金流 ——改良銷售方法 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 結(jié)合以上三種改良現(xiàn)金流的方法，現(xiàn)金流計(jì)算有以下的進(jìn)步。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 考慮方案 折現(xiàn)率 項(xiàng)目總 凈現(xiàn)值 （人民幣） 內(nèi)部收 益率 保守估計(jì) —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 78% 出售 ) １５％ 27 ,800 ,000 27 . 76 % 現(xiàn)實(shí)估計(jì) —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 8０ % 出售 ) １５％ 138 ,300 ,000 40 . 14 % 樂觀估計(jì) —— ( 一年半的銷售期內(nèi) ９ 0% 出售 ) １５％ 331 ,500 , 000 57 . 43 % (２ ) 動(dòng) 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報(bào)分析法 （續(xù)） 改良的現(xiàn)金流 ——延遲土地出讓金的支付 的計(jì)算結(jié)果 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 結(jié)論 根據(jù)招商政策，購地款緩交扶持政策在繳付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 50%后，即可以進(jìn)地建設(shè)，其余部分可以在三年內(nèi)繳清。 為此，我司建議采用以下兩種方法： （ 1） 改良的現(xiàn)金流 ——延遲土地出讓金的支付 該方案的出發(fā)點(diǎn)在于遞延資金（建筑成本） 的 流 出 ， 利 用 時(shí) 間 折 現(xiàn) 導(dǎo) 致 的 價(jià) 值 差 別 ，提 升 項(xiàng) 目 總 凈 值 。 (２ ) 動(dòng) 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報(bào)分析法 （續(xù)） 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 基于以上計(jì)算，各項(xiàng)估計(jì) 方案 的結(jié)果都不是太理想。 項(xiàng)目提取最高利潤的最主要因素， 是要在最短時(shí)間內(nèi)達(dá)到?jīng)]有積壓（即貨存）的效果。這印證了市場 定 位的重要性。 （３） 其 他兩個(gè)方案 的項(xiàng)目總凈值 均 為負(fù)值，證明該方案 不 可行 。 考慮方案 折現(xiàn)率 項(xiàng)目總 凈現(xiàn)值 （人民幣） 內(nèi)部收 益率 保守估計(jì) —— ( 一年半的銷售期內(nèi) % 出售 ) １５％ （ 2,100,000 ) 0 . 00 % 現(xiàn)實(shí)估計(jì) —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 8０ % 出售 ) １５％ （ 138,800,000 ) 1 2 . 75 % 樂觀估計(jì) —— ( 一年半的銷售期內(nèi) ９ 0% 出售 ) １５％ 118 , 000 , 000 3 8 . 50 % (２ ) 動(dòng) 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報(bào)分析法 （續(xù)） 計(jì)算結(jié)果 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 結(jié)論 （１） 參考了其他同類型物業(yè)的投資 回報(bào)率（即現(xiàn)金流里 的折現(xiàn)率） ，其估計(jì)為 百分之十五。 另外，該方法亦能夠使我們有彈性地對本項(xiàng)目在每一段時(shí)期的資金流量做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 其基本原則是把每一段時(shí)期的凈收入貼現(xiàn)為今天的價(jià)值。 模擬項(xiàng)目在真正操作的情況，準(zhǔn)確表達(dá)發(fā)展項(xiàng)目在不同時(shí)點(diǎn)上的具體情況。 再加上大體量的公建部分， 導(dǎo)致影響了整體第一期的投資回報(bào)。 計(jì)算方法 （ 1）詳細(xì)計(jì)算好將要開發(fā)的建筑面積 （ 2）把建筑面積分為可售及不可 售 的公共設(shè)施兩大類 （ 3）計(jì)算總銷售收入 （ 4）計(jì)算總建筑成本及相關(guān)費(fèi)用 （ 5）減去所有相關(guān)稅項(xiàng) （ 6）計(jì)算投資回報(bào) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目稅后投資利潤 項(xiàng)目總投資 靜態(tài)投資回報(bào)率 一期 $221,732,869 $2,105,343,917 % 二期 $145,449,706 $1,070,923,049 % 三期 $309,965,796 $1,220,794,993 % (1) 靜態(tài)投資回報(bào)分析法 （ 續(xù) ） 計(jì)算 結(jié)果 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 1） 項(xiàng)目總銷售收入 ： 6,753,903,557元 2） 項(xiàng)目總投資 ： 5,743,234,347元 3） 項(xiàng)目所得稅前利潤 ： 1,010,669,210元 減所得稅 ： 333,520,839元 4） 稅后利潤 ： 677,148,371元 5） 總投資利潤率 ： % 6） 單位得房成本 ： 12,155元 /m2 7） 平均銷售單價(jià) ： 15,097元 /m2 (1) 靜態(tài)投資回報(bào)分析法 （ 續(xù) ） 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 結(jié)論 單從靜態(tài)投資回報(bào)分析結(jié)果看來，本項(xiàng)目的投資回報(bào)最 高 的為第三期達(dá)百分之 二 十 五 ；而 最低 的為第一期只有百分之 十一 。 我司會(huì)在以下部分 會(huì) 詳細(xì)分析該兩種計(jì)算方法及探討其計(jì)算結(jié)果。 項(xiàng)目 用途／特性 銷售 （融資）方法 市場 接受程度 財(cái)務(wù)分析 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目細(xì)分 再按每幢建筑物的 用 途 ，分成以下兩大類： 持久經(jīng)營項(xiàng)目 (以下簡稱 ―長期投資項(xiàng)目 ‖) （ １ ）商業(yè)類別 （ ２ ）文化類別 可以分割銷售項(xiàng)目 至于其它商業(yè)項(xiàng)目，如： SOHO、 購物商場、書城、餐廳可以分割銷售的方法，把業(yè)權(quán)出 售。 以開發(fā)周期為基準(zhǔn)的銷售（融資）周期安排 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 財(cái) 務(wù) 分 析 篇 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 【 大唐 不夜城 】計(jì)算基準(zhǔn) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目建議發(fā)展周期： 總占地面積 ： 469, 平方米 總建 筑 面積 ： 447, 平方米 容積率 ： ( ） 地塊 預(yù)計(jì) 開發(fā) 周期 開發(fā)率 第 一期 A、 B、 C及 D部分地塊 １ 年 半 從 ０ ６ 年 １ 月 至 ０ ７ 年 ６ 月 % 第二期 C及 D剩余 地塊 １ 年 從 ０ ７ 年 １ 月 至 ０ ７年 １ ２月 % 第三期 E及 F地塊 １ 年 半 從 ０ ７年７月至０８年１２月 % 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目銷售 價(jià)格 的 厘定 （ １ ） 科 學(xué) 的 計(jì) 算 原 則 （ ２ ）依據(jù) 市場 同類 性 檔次 的 物 業(yè) 的 交易 結(jié)果 為 依 據(jù) （ ３ ） 就 相 關(guān) 的 變 數(shù) 做 出 適 當(dāng) 的調(diào) 整 （ 坐 落 ／ 檔 次 ／ 臨街 狀 況 等 ） 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 西安市 其他 相 同 檔次 物 業(yè) 銷售 均價(jià)一覽 資料來源：威格斯資料庫 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 平均售價(jià) (人民幣 / 平方米 ) 商業(yè) 項(xiàng)目 大雁塔北廣場 片 區(qū) 小寨什字北長安路西 兵馬俑博物館外 12,000 － 20,000 住宅項(xiàng)目 曲江新區(qū)緯一街 雁南五路 ３ ,６ 00 － ４ ,３ 00 辦 公 項(xiàng)目