【正文】 中港城 ( 商場(chǎng)樓面面積： 23,226 平方米 ) 港麗酒店 ( 佔(zhàn) 50% 股權(quán) ) 房間數(shù)目： 513 間 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 近來國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)： ? 信和剛在廈門完成及推出首批住宅物業(yè)金龍花園及雅麗閣 。日後，瑞安房地產(chǎn)將享有優(yōu)先參與集團(tuán)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)利。 粵海投資 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 首 創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 北京北辰實(shí)業(yè)有限公司 萬科企業(yè)股份有限公司 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 恆基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司 新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 (二 ) 財(cái)團(tuán)基金 第一類：海外基金 AIG Investment Corp. (Asia) Limited (美國(guó)國(guó)際集團(tuán) (亞洲 )投資有限公司 ) Asia Pacific Land Group CIT Asia Pacific Limited Deutsche Asset Management (Hong Kong) Limited Caryle Asia Investment Advisors Ltd. (凱雷投資集團(tuán)有限公司 ) Grosvenor Limited Lend Lease Real Estate Investments – Bovis Lend Lease Limited Macquarie Real Estate Asia Limited 荷蘭 ING集團(tuán) 美林集團(tuán) 摩根士丹利集團(tuán) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 Pamfleet (Hong Kong) Limited (鵬里資產(chǎn)管理有限公司 ) Rodamco Asia Management Limited 新加坡 GIC基金 麥 格理銀行與施羅德物業(yè)亞洲基金 CapitaLand Financial Limited 美國(guó)洛克菲勒投資基金 基強(qiáng)聯(lián)行 Rodamco Asia 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 第二類：臺(tái)灣基金 Fubon No. 1 REITS No. 1 (富邦一號(hào) ) 大華投資信讬基金 玉山投資信讬基金 富達(dá)投資信讬基金 摩根富林明投資信讬基金 臺(tái)壽保投資信讬基金 保誠(chéng)投資信讬基金 國(guó)票投資信讬基金 保華成豐投資信讬基金 友邦投資信讬基金 復(fù)華商銀基金 新昕投資信讬基金 富鼎投資信讬基金 金復(fù)華投資信讬基金 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 （ 三 ）專 業(yè) 策略投資者 在大唐不夜城內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目中，可引入比較大型的中外企業(yè)作投資，既可提高項(xiàng)目品牌形象，更可借此吸引更多其他同類企業(yè)投資。 與財(cái)團(tuán) /發(fā)展商 /基金 /投資者 “ 一對(duì)一 ” 公關(guān)行銷 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 威格斯依據(jù)遍布遍及全球五大洲百多個(gè)國(guó)家的龐大國(guó)際客戶網(wǎng)絡(luò)，積極推介 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目執(zhí)行人逐一直接約見目標(biāo)客戶進(jìn)行會(huì)面，并透過會(huì)面推介項(xiàng)目，從而洽談銷售（融資）細(xì)節(jié)安排。天河城東塔將發(fā)展為一幢 45層高、總樓面面積 113,370平方米的甲級(jí)寫字樓，有關(guān)工程正順利進(jìn)行，預(yù)期 2020年落成，屆時(shí)將成為廣州市內(nèi)的矚目地標(biāo)。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 香港 / 國(guó)內(nèi)主要零售項(xiàng)目： 都會(huì)商場(chǎng) ( 商場(chǎng)樓面面積： 31,963 平方米 ) 馬鞍山廣場(chǎng) ( 商場(chǎng)樓面面積： 29,688 平方米 ) 創(chuàng)意無限 ( 商場(chǎng)樓面面積： 11,654 平方米 ) 上海華爾登廣場(chǎng) ( 總樓面面積： 9,903 平方米 ) 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 協(xié)和建設(shè)有限公司 嘉華地產(chǎn) 希慎集團(tuán) 合和實(shí)業(yè)有限公司 香港置地集團(tuán) 瑞安集團(tuán) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 市值： ? 業(yè)務(wù)： ? 瑞安集團(tuán)旗下的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司於二零零四年成立，是集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司，結(jié)合了瑞安在中國(guó)內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，並獲得多個(gè)著名國(guó)際投資者的支持 。 ? 集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)是發(fā)展住宅、寫字樓、工業(yè)及商場(chǎng)物業(yè)作銷售和投資。 恆隆集團(tuán) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司 太古地產(chǎn) 新鴻基地產(chǎn) 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) (集團(tuán) )有限公司 信和集團(tuán) 九 龍侖集團(tuán)有限公司 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 市值： ? 業(yè)務(wù)： ? 太古地產(chǎn)有限公司是香港的主要地產(chǎn)發(fā)展商之一，首個(gè)投資項(xiàng)目為共有 61幢住宅大樓的太古城，該項(xiàng)目亦是香港首個(gè)擁有園景設(shè)計(jì)及平臺(tái)花園的大型私人屋苑，項(xiàng)目並包括含零售及辦公樓元素的太古城中心。 ? 和黃在全球五十二個(gè)國(guó)家經(jīng)營(yíng)五項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，僱員超過二十二萬人，核心業(yè)務(wù)計(jì)有港口及相關(guān)服務(wù)、電訊、地產(chǎn)及酒店、零售及製造、能源及基建等業(yè)務(wù)。 2) 國(guó)內(nèi)信托公司旗下的部分房地產(chǎn)信托基金，正在積極尋求優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目以保值增值。 2) 國(guó)內(nèi)外有志進(jìn)入中國(guó)尤其是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的大型財(cái)團(tuán)。購(gòu)買 【 大唐不夜城 】 商業(yè)子項(xiàng)目作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，或自建自營(yíng)為主的商家，如國(guó)內(nèi)的茂業(yè)百貨等。 內(nèi)部收益率從 %提升到 %。 (２ ) 動(dòng) 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報(bào)分析法 （續(xù)） 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 基于以上計(jì)算，各項(xiàng)估計(jì) 方案 的結(jié)果都不是太理想。 考慮方案 折現(xiàn)率 項(xiàng)目總 凈現(xiàn)值 （人民幣） 內(nèi)部收 益率 保守估計(jì) —— ( 一年半的銷售期內(nèi) % 出售 ) １５％ （ 2,100,000 ) 0 . 00 % 現(xiàn)實(shí)估計(jì) —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 8０ % 出售 ) １５％ （ 138,800,000 ) 1 2 . 75 % 樂觀估計(jì) —— ( 一年半的銷售期內(nèi) ９ 0% 出售 ) １５％ 118 , 000 , 000 3 8 . 50 % (２ ) 動(dòng) 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報(bào)分析法 （續(xù)） 計(jì)算結(jié)果 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 結(jié)論 （１） 參考了其他同類型物業(yè)的投資 回報(bào)率（即現(xiàn)金流里 的折現(xiàn)率） ，其估計(jì)為 百分之十五。 再加上大體量的公建部分， 導(dǎo)致影響了整體第一期的投資回報(bào)。 以開發(fā)周期為基準(zhǔn)的銷售（融資）周期安排 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 財(cái) 務(wù) 分 析 篇 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 【 大唐 不夜城 】計(jì)算基準(zhǔn) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目建議發(fā)展周期： 總占地面積 ： 469, 平方米 總建 筑 面積 ： 447, 平方米 容積率 ： ( ） 地塊 預(yù)計(jì) 開發(fā) 周期 開發(fā)率 第 一期 A、 B、 C及 D部分地塊 １ 年 半 從 ０ ６ 年 １ 月 至 ０ ７ 年 ６ 月 % 第二期 C及 D剩余 地塊 １ 年 從 ０ ７ 年 １ 月 至 ０ ７年 １ ２月 % 第三期 E及 F地塊 １ 年 半 從 ０ ７年７月至０８年１２月 % 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目銷售 價(jià)格 的 厘定 （ １ ） 科 學(xué) 的 計(jì) 算 原 則 （ ２ ）依據(jù) 市場(chǎng) 同類 性 檔次 的 物 業(yè) 的 交易 結(jié)果 為 依 據(jù) （ ３ ） 就 相 關(guān) 的 變 數(shù) 做 出 適 當(dāng) 的調(diào) 整 （ 坐 落 ／ 檔 次 ／ 臨街 狀 況 等 ） 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 西安市 其他 相 同 檔次 物 業(yè) 銷售 均價(jià)一覽 資料來源：威格斯資料庫(kù) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 平均售價(jià) (人民幣 / 平方米 ) 商業(yè) 項(xiàng)目 大雁塔北廣場(chǎng) 片 區(qū) 小寨什字北長(zhǎng)安路西 兵馬俑博物館外 12,000 － 20,000 住宅項(xiàng)目 曲江新區(qū)緯一街 雁南五路 ３ ,６ 00 － ４ ,３ 00 辦 公 項(xiàng)目 財(cái)富中心 和平銀座 5,000 － 5,700 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 現(xiàn)金流 分析 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 考慮思路 以 每 項(xiàng)單一項(xiàng)目的實(shí)際用途 出發(fā) ， 配合其將來 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為前題 ， 維持可實(shí)際操作性 為計(jì)算的中心思想 。 3) 基金持有該 6各項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，有權(quán)出租給其他經(jīng)營(yíng)者，收取合理租金，以支付該 6個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)及管理費(fèi)用。 ——【 西九龍文娛藝術(shù)項(xiàng)目 】 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 成立目的 確保文藝發(fā)展區(qū)有足夠的能力及資金