【正文】 中港城 ( 商場樓面面積： 23,226 平方米 ) 港麗酒店 ( 佔 50% 股權 ) 房間數(shù)目： 513 間 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 近來國內(nèi)業(yè)務： ? 信和剛在廈門完成及推出首批住宅物業(yè)金龍花園及雅麗閣 。日後，瑞安房地產(chǎn)將享有優(yōu)先參與集團內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展項目的權利。 粵海投資 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 首 創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 北京北辰實業(yè)有限公司 萬科企業(yè)股份有限公司 中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 恆基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司 新世界中國地產(chǎn)有限公司 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 (二 ) 財團基金 第一類：海外基金 AIG Investment Corp. (Asia) Limited (美國國際集團 (亞洲 )投資有限公司 ) Asia Pacific Land Group CIT Asia Pacific Limited Deutsche Asset Management (Hong Kong) Limited Caryle Asia Investment Advisors Ltd. (凱雷投資集團有限公司 ) Grosvenor Limited Lend Lease Real Estate Investments – Bovis Lend Lease Limited Macquarie Real Estate Asia Limited 荷蘭 ING集團 美林集團 摩根士丹利集團 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 Pamfleet (Hong Kong) Limited (鵬里資產(chǎn)管理有限公司 ) Rodamco Asia Management Limited 新加坡 GIC基金 麥 格理銀行與施羅德物業(yè)亞洲基金 CapitaLand Financial Limited 美國洛克菲勒投資基金 基強聯(lián)行 Rodamco Asia 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 第二類：臺灣基金 Fubon No. 1 REITS No. 1 (富邦一號 ) 大華投資信讬基金 玉山投資信讬基金 富達投資信讬基金 摩根富林明投資信讬基金 臺壽保投資信讬基金 保誠投資信讬基金 國票投資信讬基金 保華成豐投資信讬基金 友邦投資信讬基金 復華商銀基金 新昕投資信讬基金 富鼎投資信讬基金 金復華投資信讬基金 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 （ 三 ）專 業(yè) 策略投資者 在大唐不夜城內(nèi)的各個項目中，可引入比較大型的中外企業(yè)作投資，既可提高項目品牌形象，更可借此吸引更多其他同類企業(yè)投資。 與財團 /發(fā)展商 /基金 /投資者 “ 一對一 ” 公關行銷 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 威格斯依據(jù)遍布遍及全球五大洲百多個國家的龐大國際客戶網(wǎng)絡，積極推介 【 大唐不夜城 】 項目。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 項目執(zhí)行人逐一直接約見目標客戶進行會面，并透過會面推介項目，從而洽談銷售（融資）細節(jié)安排。天河城東塔將發(fā)展為一幢 45層高、總樓面面積 113,370平方米的甲級寫字樓，有關工程正順利進行，預期 2020年落成，屆時將成為廣州市內(nèi)的矚目地標。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 香港 / 國內(nèi)主要零售項目： 都會商場 ( 商場樓面面積： 31,963 平方米 ) 馬鞍山廣場 ( 商場樓面面積： 29,688 平方米 ) 創(chuàng)意無限 ( 商場樓面面積： 11,654 平方米 ) 上海華爾登廣場 ( 總樓面面積： 9,903 平方米 ) 長江實業(yè) 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 協(xié)和建設有限公司 嘉華地產(chǎn) 希慎集團 合和實業(yè)有限公司 香港置地集團 瑞安集團 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 市值： ? 業(yè)務： ? 瑞安集團旗下的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司於二零零四年成立，是集團的地產(chǎn)旗艦公司，結(jié)合了瑞安在中國內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項目，並獲得多個著名國際投資者的支持 。 ? 集團的核心業(yè)務是發(fā)展住宅、寫字樓、工業(yè)及商場物業(yè)作銷售和投資。 恆隆集團 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 遠東發(fā)展有限公司 太古地產(chǎn) 新鴻基地產(chǎn) 長江實業(yè) (集團 )有限公司 信和集團 九 龍侖集團有限公司 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 市值： ? 業(yè)務： ? 太古地產(chǎn)有限公司是香港的主要地產(chǎn)發(fā)展商之一，首個投資項目為共有 61幢住宅大樓的太古城，該項目亦是香港首個擁有園景設計及平臺花園的大型私人屋苑，項目並包括含零售及辦公樓元素的太古城中心。 ? 和黃在全球五十二個國家經(jīng)營五項核心業(yè)務，僱員超過二十二萬人，核心業(yè)務計有港口及相關服務、電訊、地產(chǎn)及酒店、零售及製造、能源及基建等業(yè)務。 2) 國內(nèi)信托公司旗下的部分房地產(chǎn)信托基金，正在積極尋求優(yōu)質(zhì)的項目以保值增值。 2) 國內(nèi)外有志進入中國尤其是西安房地產(chǎn)市場的大型財團。購買 【 大唐不夜城 】 商業(yè)子項目作經(jīng)營場所，或自建自營為主的商家，如國內(nèi)的茂業(yè)百貨等。 內(nèi)部收益率從 %提升到 %。 (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 （續(xù)） 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 基于以上計算，各項估計 方案 的結(jié)果都不是太理想。 考慮方案 折現(xiàn)率 項目總 凈現(xiàn)值 （人民幣） 內(nèi)部收 益率 保守估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) % 出售 ) １５％ （ 2,100,000 ) 0 . 00 % 現(xiàn)實估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 8０ % 出售 ) １５％ （ 138,800,000 ) 1 2 . 75 % 樂觀估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) ９ 0% 出售 ) １５％ 118 , 000 , 000 3 8 . 50 % (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 （續(xù)） 計算結(jié)果 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 結(jié)論 （１） 參考了其他同類型物業(yè)的投資 回報率（即現(xiàn)金流里 的折現(xiàn)率） ，其估計為 百分之十五。 再加上大體量的公建部分， 導致影響了整體第一期的投資回報。 以開發(fā)周期為基準的銷售（融資）周期安排 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 財 務 分 析 篇 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 【 大唐 不夜城 】計算基準 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 項目建議發(fā)展周期： 總占地面積 ： 469, 平方米 總建 筑 面積 ： 447, 平方米 容積率 ： ( ） 地塊 預計 開發(fā) 周期 開發(fā)率 第 一期 A、 B、 C及 D部分地塊 １ 年 半 從 ０ ６ 年 １ 月 至 ０ ７ 年 ６ 月 % 第二期 C及 D剩余 地塊 １ 年 從 ０ ７ 年 １ 月 至 ０ ７年 １ ２月 % 第三期 E及 F地塊 １ 年 半 從 ０ ７年７月至０８年１２月 % 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 項目銷售 價格 的 厘定 （ １ ） 科 學 的 計 算 原 則 （ ２ ）依據(jù) 市場 同類 性 檔次 的 物 業(yè) 的 交易 結(jié)果 為 依 據(jù) （ ３ ） 就 相 關 的 變 數(shù) 做 出 適 當 的調(diào) 整 （ 坐 落 ／ 檔 次 ／ 臨街 狀 況 等 ） 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 西安市 其他 相 同 檔次 物 業(yè) 銷售 均價一覽 資料來源：威格斯資料庫 項目名稱 項目地址 平均售價 (人民幣 / 平方米 ) 商業(yè) 項目 大雁塔北廣場 片 區(qū) 小寨什字北長安路西 兵馬俑博物館外 12,000 － 20,000 住宅項目 曲江新區(qū)緯一街 雁南五路 ３ ,６ 00 － ４ ,３ 00 辦 公 項目 財富中心 和平銀座 5,000 － 5,700 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 現(xiàn)金流 分析 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 考慮思路 以 每 項單一項目的實際用途 出發(fā) ， 配合其將來 經(jīng)營業(yè)務為前題 ， 維持可實際操作性 為計算的中心思想 。 3) 基金持有該 6各項目的產(chǎn)權，有權出租給其他經(jīng)營者，收取合理租金，以支付該 6個項目的經(jīng)營及管理費用。 ——【 西九龍文娛藝術項目 】 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 成立目的 確保文藝發(fā)展區(qū)有足夠的能力及資金