【正文】 共 38 頁 37 味道江湖 火鍋 1500 38 空瓶子 酒吧 10001500 39 子云亭茶樓 茶樓 500800 40 云頂茶樓 茶 樓 300500 41 蜀風(fēng)園茶樓 茶樓 300800 42 星期五啤酒屋 酒吧 200400 43 高麗軒韓國料理 餐飲 2022 44 單行道俱樂部 酒吧 1500 45 卡卡都 酒吧 3500 46 英凰 夜總會(huì) 5000 47 美高美 夜總會(huì) 3000400 48 慕尼黑酒吧 酒吧 200500 49 紅杏酒樓 中餐 2022 以上 機(jī)密 第 40 頁 共 38 頁 50 紅照壁酒樓 餐飲 1500 51 玉龍火鍋 火鍋 1200 52 孔亮鱔魚火鍋 火鍋 2022 53 重慶德莊火鍋 火鍋 2022 54 男孩。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級(jí)因素。 機(jī)密 第 26 頁 共 38 頁 四 招商租價(jià)體系 租金價(jià)格體系 方案一：固定租金（根據(jù)售價(jià)倒推） 項(xiàng)目的租金是根據(jù)售價(jià)倒算，相當(dāng)于每年 7%的較理想的投資回報(bào)率， 14 年左右的投資回收期；項(xiàng)目的銷售及出租時(shí)的將會(huì)按建筑面積計(jì)算 根據(jù)以基準(zhǔn)賣價(jià) 4000 元 /平方米為例，以每年 7%作為回報(bào)率，回報(bào)周期為 14年。 3．項(xiàng)目分割空間規(guī)劃 整體格局是商業(yè)實(shí)現(xiàn)的具體空間形式，在成功的商業(yè)案例中占有相當(dāng)重要作用； 本項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容包含平面分割組合、整體商業(yè)空間布設(shè)與營造，本方案已在市場(chǎng)中進(jìn)入深入分析所確定； 具體將產(chǎn)生許多配合的環(huán)節(jié)包括人員組合配置、工作部署及管控、招商流程的執(zhí)行、反饋與調(diào)整。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為 “先做人氣，再做生意 的原則。 現(xiàn)代不夜城 是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無序的大雜燴， 現(xiàn)代不夜城 必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。 v. 管理精細(xì)化 在資源配置、環(huán)境保護(hù)、店鋪經(jīng)營制度建設(shè)等方面可以通過行業(yè)或商會(huì)協(xié)會(huì)共同制定或統(tǒng)一規(guī)劃。而不是其他。 商鋪買賣 開發(fā)商 租賃方 商鋪?zhàn)赓U管理 商業(yè)管理公司 商鋪?zhàn)赓U 小業(yè)主 可代交月供 按揭銀行 委托管理 交月供 辦理按揭 租金代收 機(jī)密 第 12 頁 共 38 頁 一， 營管理戰(zhàn)略實(shí)施方向 實(shí)行“化零為整“的戰(zhàn)略思想，實(shí)現(xiàn)大項(xiàng)目，大商業(yè)，大品牌的核心目標(biāo)。如果沒有了產(chǎn)權(quán)，投資物業(yè)也就失去了原本具有的意義。分析顯示，顧客接受并購買會(huì)因?yàn)橐韵滤拇罄碛桑? 1）認(rèn)可物業(yè)本身的價(jià)值； 2）了解、認(rèn)可托管式投資的方式與操作者； 3）對(duì)主力店?duì)I運(yùn)商有信心，認(rèn)可其對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的影響力和帶動(dòng)性； 4）認(rèn)為投資金額不高，有利可圖。也就是說，什么都可以經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)，也就是什么都可能死亡的商業(yè)形態(tài)。 因此，具有核心定位理念支撐的商業(yè)形態(tài)，與專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)搭理的管理機(jī)構(gòu)根據(jù)階段性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變化調(diào)整不同的業(yè)態(tài)來適應(yīng)市場(chǎng)的變化，從而讓商家發(fā)展起來，讓投資者輕松賺錢，建立和維護(hù)自身商業(yè)的品牌價(jià)值，才是我方商業(yè)尋求的解決之道。 一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價(jià)值，托管式商鋪多出了三個(gè)賣點(diǎn)，這也是托管式商鋪差異化優(yōu)勢(shì)所在 。 項(xiàng)目 托管式 商鋪將會(huì)是傳統(tǒng)商鋪的全新升級(jí)版本，因?yàn)槠澉攘υ谟冢? ① 在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)商家的實(shí)行管理 ,但經(jīng)營獨(dú)立。 具體實(shí)施為： a) 街店聯(lián)盟 在本項(xiàng)目的經(jīng)營模式上，建議采取“街店聯(lián)盟”的方式進(jìn)行整體經(jīng)營。保證整體商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力，維護(hù)后期弱勢(shì)品牌的成長(zhǎng)基礎(chǔ)，從而可以保證整體商業(yè)街區(qū)租金的穩(wěn)定性，及后期商家的整體利益。在店鋪的經(jīng)營管理上，加強(qiáng)管理人員和服務(wù)人員的培訓(xùn)，在嚴(yán)格“規(guī)范” 機(jī)密 第 15 頁 共 38 頁 服務(wù)的基礎(chǔ)上，提倡用“心”服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，贏得消費(fèi)者的信賴和滿意。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。 一、整體招商策略 招商戰(zhàn)略 : 機(jī)密 第 19 頁 共 38 頁 戰(zhàn)略一 : 提前進(jìn)行主力品牌商家的招商工作 ,行業(yè)要抓頭，一個(gè)行業(yè)的集結(jié)必須找到幾家有市場(chǎng)號(hào)召力的商家，即行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者早期進(jìn)駐，以取得集合效應(yīng)。 二、 整體招商布署 機(jī)密 第 22 頁 共 38 頁 一、招商部人員、辦公場(chǎng)所配備 招商經(jīng)理 1名 (項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ) 統(tǒng)籌招商計(jì)劃并全程監(jiān)控執(zhí)行 情況 招商策劃 1名 整體招商方案的制定 招商人員 6名 協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)招商工作開展 工程設(shè)備人員 2名 設(shè)備的管理及維護(hù) 招商內(nèi)勤 1名 負(fù)責(zé)日常各種文件處理、資料統(tǒng)計(jì)、電話接聽等 二、操作流程 1．電話達(dá)成初步溝通和信息交流，一次信息處理； 機(jī)密 第 23 頁 共 38 頁 2．郵寄招商詳細(xì)介紹資料和招商手冊(cè)，二次信息處理； 3．目標(biāo)客戶上門拜訪介紹，三次信息處理； 4．招開“招商發(fā)布會(huì)”，陳述招商宗旨和策略； 5．商家進(jìn)駐簽約。 每年基本返租為 286 元 /平方米 ,我們以對(duì)投資購買者的返租作為最基本的租金 , 其一樓一平方米一年的租金說 286元 /平方米 則每月基本租金 ==24 元 以此二、三、后區(qū)及主樓照此類推 機(jī)密 第 27 頁 共 38 頁 方案二 :百分比租金 保底租金 +商家凈利潤(rùn) *N% 由于娛樂項(xiàng)目的經(jīng)營情況幅度比較大，其租金根據(jù)經(jīng)營情況掛鉤能夠激發(fā)商家的熱情 區(qū)域 租金 一層