【正文】 區(qū)域 租金 一層 Ａ區(qū) Ｂ區(qū) Ｃ區(qū) 租金 區(qū)域 租金 二層 Ａ區(qū) Ｂ區(qū) Ｃ區(qū) 租金 區(qū)域 租金 三層 Ａ區(qū) Ｂ區(qū) Ｃ區(qū) 租金 區(qū)域 租金 后區(qū)及主樓 Ａ區(qū) Ｂ區(qū) Ｃ區(qū) 租金 機密 第 28 頁 共 38 頁 方案三 可比項目量化租金定價法 針對許多商業(yè)項目均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，我們嘗試對一些項目進行定量描述。 經(jīng)營簽定半年（或 1年）免場地使用費。 二、 整體招商布署 機密 第 22 頁 共 38 頁 一、招商部人員、辦公場所配備 招商經(jīng)理 1名 (項目負責人 ) 統(tǒng)籌招商計劃并全程監(jiān)控執(zhí)行 情況 招商策劃 1名 整體招商方案的制定 招商人員 6名 協(xié)助項目負責招商工作開展 工程設備人員 2名 設備的管理及維護 招商內(nèi)勤 1名 負責日常各種文件處理、資料統(tǒng)計、電話接聽等 二、操作流程 1．電話達成初步溝通和信息交流，一次信息處理； 機密 第 23 頁 共 38 頁 2．郵寄招商詳細介紹資料和招商手冊，二次信息處理； 3．目標客戶上門拜訪介紹，三次信息處理； 4．招開“招商發(fā)布會”，陳述招商宗旨和策略； 5．商家進駐簽約。 前期操作的重要環(huán)節(jié)在于訪談與招商虛實配合，保密的操作與公開的推廣配合，扯起大旗做市場，一家家談蓄積市場認可，促成公開招商期的熱烈氣氛，進入現(xiàn)場強殺階段。 一、整體招商策略 招商戰(zhàn)略 : 機密 第 19 頁 共 38 頁 戰(zhàn)略一 : 提前進行主力品牌商家的招商工作 ,行業(yè)要抓頭，一個行業(yè)的集結(jié)必須找到幾家有市場號召力的商家，即行業(yè)領導者早期進駐，以取得集合效應。 機密 第 18 頁 共 38 頁 第 六 基本原則： 租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。 第 二 基本原則： 要維護 現(xiàn)代不夜城 的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例 。在店鋪的經(jīng)營管理上，加強管理人員和服務人員的培訓，在嚴格“規(guī)范” 機密 第 15 頁 共 38 頁 服務的基礎上，提倡用“心”服務，提高服務質(zhì)量，贏得消費者的信賴和滿意。 ii. 環(huán)境休閑化 項目規(guī)劃與設計之時，要充分體現(xiàn)休閑氛圍，如多設計一些座椅、適當?shù)牡袼艿?，讓人在娛樂或休閑過程中感覺到輕松。保證整體商業(yè)的競爭勢力，維護后期弱勢品牌的成長基礎，從而可以保證整體商業(yè)街區(qū)租金的穩(wěn)定性，及后期商家的整體利益。 機密 第 13 頁 共 38 頁 c) 設立商業(yè)服務中心，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 為了樹立本項目的品牌形象，建議開發(fā)商在銷售之初，組建商業(yè)服務團隊，設立商業(yè) 服務中心，為本項目提供統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的服務。 具體實施為： a) 街店聯(lián)盟 在本項目的經(jīng)營模式上，建議采取“街店聯(lián)盟”的方式進行整體經(jīng)營。 ⑤即買即返租金回報，是投資人產(chǎn)權(quán)投資的主要原動力。 項目 托管式 商鋪將會是傳統(tǒng)商鋪的全新升級版本，因為其魅力在于： ① 在一段時間內(nèi)對商家的實行管理 ,但經(jīng)營獨立。這個商業(yè)概念和地段相合，對物業(yè)價值能起到點睛的功效； 3）傳播投資模式理念，化不利為有利。 一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價值，托管式商鋪多出了三個賣點，這也是托管式商鋪差異化優(yōu)勢所在 。 機密 第 5 頁 共 38 頁 第一部分 《現(xiàn)代不夜城》項目市場分析 機密 第 6 頁 共 38 頁 一、 本案戰(zhàn)略性總體商業(yè)定位 目前商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)：開發(fā) 銷售 經(jīng)營 管理 從以上商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)上可以看出，作為大型商業(yè)項目的開發(fā)，不能簡單地等同于普通住宅的開發(fā)，一個商業(yè)地產(chǎn)項目從立項建設到開始經(jīng)營，涉及建筑規(guī)劃、市場定位、主題定位、經(jīng)營場所規(guī)劃、宣傳推廣、招商、銷售、乃至后期的運營管 理等諸多內(nèi)容，其操作難度之大，環(huán)節(jié)之多，涉及時間之長。 因此，具有核心定位理念支撐的商業(yè)形態(tài)，與專業(yè)服務機構(gòu)搭理的管理機構(gòu)根據(jù)階段性的市場競爭變化調(diào)整不同的業(yè)態(tài)來適應市場的變化，從而讓商家發(fā)展起來，讓投資者輕松賺錢，建立和維護自身商業(yè)的品牌價值，才是我方商業(yè)尋求的解決之道。 機密 第 1 頁 共 38 頁 現(xiàn)代不夜城整體運營提案 商業(yè)運管機構(gòu)：英 邦（中國。也就是說，什么都可以經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)，也就是什么都可能死亡的商業(yè)形態(tài)。一方面來保證投資者的投資利益，另一方面來強化整體商業(yè)環(huán)境長期穩(wěn)定的競爭能力奠定基礎。分析顯示，顧客接受并購買會因為以下四大理由： 1）認可物業(yè)本身的價值； 2）了解、認可托管式投資的方式與操作者； 3）對主力店營運商有信心，認可其對整個商業(yè)物業(yè)的影響力和帶動性； 4）認為投資金額不高，有利可圖。 由此得出以下結(jié)論 ： 項目 托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個方面： 機密 第 10 頁