【正文】 共 38 頁 1）挖掘提升商業(yè) 物業(yè)價值； 2）用有力的商業(yè)概念、主力店品牌效應(yīng)，來真正增加客戶對項目整體經(jīng)營的信心。如果沒有了產(chǎn)權(quán)，投資物業(yè)也就失去了原本具有的意義。 機(jī)密 第 11 頁 共 38 頁 ④獨(dú)立 產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式示意 低門檻、高收益。 商鋪買賣 開發(fā)商 租賃方 商鋪?zhàn)赓U管理 商業(yè)管理公司 商鋪?zhàn)赓U 小業(yè)主 可代交月供 按揭銀行 委托管理 交月供 辦理按揭 租金代收 機(jī)密 第 12 頁 共 38 頁 一， 營管理戰(zhàn)略實施方向 實行“化零為整“的戰(zhàn)略思想，實現(xiàn)大項目，大商業(yè)，大品牌的核心目標(biāo)。 為了營造良好的經(jīng)營環(huán)境，建議在招商或銷售前期，通過各種方式向政府相關(guān)部門最大程度的爭取稅費(fèi)的減免政策。而不是其他。如避免過窄、過泛、過死、過活四大誤區(qū)。 v. 管理精細(xì)化 在資源配置、環(huán)境保護(hù)、店鋪經(jīng)營制度建設(shè)等方面可以通過行業(yè)或商會協(xié)會共同制定或統(tǒng)一規(guī)劃。 招商原則 第一基本原則： 抓住現(xiàn)代不夜城整體的六大節(jié)點(diǎn) ,實現(xiàn)現(xiàn)代不夜城的以點(diǎn)帶面的效果 . 核心主力店先行，輔助店隨后的原則； 餐飲、娛樂 項目優(yōu)先，輔助項目配套隨后的原則。 現(xiàn)代不夜城 是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴， 現(xiàn)代不夜城 必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。 “以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營 是 現(xiàn)代不夜城 特別是超大型 商業(yè) 的經(jīng)營特點(diǎn)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為 “先做人氣，再做生意 的原則。 市場是靠人做起來的，簽約進(jìn)駐租金門檻要低，產(chǎn)生人氣買氣再適當(dāng)擠壓上浮。 3．項目分割空間規(guī)劃 整體格局是商業(yè)實現(xiàn)的具體空間形式，在成功的商業(yè)案例中占有相當(dāng)重要作用； 本項目的規(guī)劃內(nèi)容包含平面分割組合、整體商業(yè)空間布設(shè)與營造，本方案已在市場中進(jìn)入深入分析所確定； 具體將產(chǎn)生許多配合的環(huán)節(jié)包括人員組合配置、工作部署及管控、招商流程的執(zhí)行、反饋與調(diào)整。 （三）招商文本 招商工具： 招商手冊、招商海報、 DM、合同文本； 表 格： 招商邀請函、來電來訪登記表、客戶跟蹤記錄表、客戶檔案表、外出登記表、租金明細(xì)表、審核表、意見表等； 機(jī)密 第 24 頁 共 38 頁 招 商 流 程 招商流程表 招商部 招商人員 健全制度 人員管理 招商執(zhí)行監(jiān)督 經(jīng)營市場分析 統(tǒng)籌管理 各部門配 合 招商會組織 物業(yè)管理公司 公司各執(zhí)行部門 資料 檔案 執(zhí)行走訪 手冊 電視 廣告 DM 海報 招商意向書 客戶（經(jīng)營者）背景、檔案 部門之間的信息資源共享 部門之間的工作職責(zé) 招商會組織 合作 權(quán)衡利益關(guān)系 政策分析指導(dǎo) 商城經(jīng)營思路、統(tǒng)一宣傳管理 招商協(xié)議分析、談判、擬定協(xié)議書 推廣計劃書 通知書 服務(wù)項目、內(nèi)容 制度完備 財務(wù)公開 理順投訴 與工商、稅務(wù)等機(jī)關(guān)單位協(xié)調(diào)關(guān)系 經(jīng)營商家 簽定招商意向書 核心 簽訂租約 檔案移交 跟蹤回訪 合同、協(xié)議書 投資客 資料 檔案 現(xiàn)場 日常工作 物業(yè)管理部（公司） 物管員 手冊 費(fèi)用明細(xì) 客戶委托租賃協(xié)議書或返租合同 代理租賃合同 保安 衛(wèi)生 現(xiàn)場 協(xié)助辦證 機(jī)密 第 25 頁 共 38 頁 三 優(yōu)惠策略 一、大商家入駐優(yōu)惠政策 租賃期限為 5年起。 機(jī)密 第 26 頁 共 38 頁 四 招商租價體系 租金價格體系 方案一：固定租金（根據(jù)售價倒推） 項目的租金是根據(jù)售價倒算，相當(dāng)于每年 7%的較理想的投資回報率， 14 年左右的投資回收期；項目的銷售及出租時的將會按建筑面積計算 根據(jù)以基準(zhǔn)賣價 4000 元 /平方米為例，以每年 7%作為回報率，回報周期為 14年。 我們總共列出 18 個定級因素，分別為位置、配套、物業(yè) 管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、付款方式、戶型設(shè)計、廣告、停車位數(shù)量。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。 區(qū)域 租金 一層 Ａ區(qū) Ｂ區(qū) Ｃ區(qū) 租金 區(qū)域 租金 二層 Ａ區(qū) Ｂ區(qū) Ｃ區(qū) 租金 區(qū)域 租金 三層 Ａ區(qū) Ｂ區(qū) Ｃ區(qū) 租金 區(qū)域 租金 后區(qū)及主樓 Ａ區(qū) Ｂ區(qū) Ｃ區(qū) 機(jī)密 第 30 頁 共 38 頁 本租金部分 ,僅提供三大方案的方向 ,其具體規(guī)定是建立在投資回報的基礎(chǔ)之上多種因素的綜合 ,將與貴公司公共商討后確認(rèn)。感謝貴司對我司的信任 機(jī)密 第 32 頁 共 38 頁 第四部分 英邦不動產(chǎn)管理組織圖 注：以上各崗位人數(shù)為平均總面積為 15000 平方米商業(yè) 項目所需正式員工人數(shù)，根據(jù)商業(yè)賣場的規(guī)模大小來調(diào)整所需的人員配置 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營處 商業(yè)管理 物業(yè)管理 項目服務(wù)部 企劃部 招商部 資源部 總經(jīng)理 項目籌備處 商業(yè)資訊處 財務(wù)部 機(jī)密 第 33 頁 共 38 頁 英邦不