【正文】 透過威格斯進行項目推廣，可減少花費在項目推廣的時間，更能引入來自世界各國的投資者，帶來更大的回報。 路演亦可讓 【 大唐不夜城 】 項目執(zhí)行人同時與多個單位會面，節(jié)約成本。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 影城 嘉禾娛樂事業(yè)有限公司 華納電影有限公司 百老匯院線 UA院線 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 – 酒店 皇悅國際酒店集團 香格里拉酒店集團 粵海 (國際 )酒店管理集團 馬哥孛羅酒店集團 凱萊酒店集團 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 萬豪酒店國際控股有限公司 信和集團旗下酒店 遠東發(fā)展有限公司 富豪酒店國際控股有限公司 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 凱聯(lián)國際酒店有限公司 國中控股有限公司 城市 eSolutions有限公司 香港上海酒店有限公司 美麗華酒店企業(yè)有限公司 文華東方大酒店 海港企業(yè)有限公司 香港珀麗酒店 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 – 百貨公司 中國百盛集團 永旺 (香港 )百貨有限公司 西武百貨 太平洋 百貨 銅鑼灣百貨 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 – 超市 北京京客隆 沃爾瑪 家樂福 華聯(lián)超市 百佳 惠康 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 項目公關活動行銷路徑 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 在香港 /歐洲 /美國 /中國臺灣 /國內其它大城市舉行 【 大唐不夜城 】 項目路演會，讓投資商 /投資基金 /企業(yè)等及各媒介加深對項目的認知。 粵海投資 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 香港 /國內主要項目： 粵海投資 廣州天河城廣場 ( 總樓面面積： 160,000 平方米 ) 香港粵海酒店 房間數(shù)目： 245 間 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 近來國內業(yè)務： ? 集團已落實發(fā)展廣州天河城的東塔項目，總投資約人民幣 8億。 瑞安發(fā)展 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 香港及國內主要項目： 瑞安發(fā)展 瑞安中心商場 ( 商場樓面面積： 2,584 平方米 ) 上海瑞安廣場 ( 商場樓面面積： 27 , 728 平方米 ) 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 香港及國內主要項目： 瑞安發(fā)展 上海城市酒店 客房數(shù)目： 300 間 上海新天地 ( 總建築面積： 60,000 平方米 ) 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 近來國內業(yè)務： ? 二零零五年四月，瑞安房地產於華中主要城市武漢市中心地段投得一塊約五十公頃的土地，令該公司在內地可發(fā)展的總樓面面積增加至約八百萬平方米。 ? 近來國內業(yè)務：長實與同系公司和黃本年度多次斥資聯(lián)合收購國內土地，增加國內的土地儲備，收購土地包括位於上海閔行區(qū)、成都溫江區(qū)、長沙望城鎮(zhèn)、長春淨月潭、武漢江漢區(qū)、天津營口道、北京昌平區(qū)、重慶北部新區(qū)等。 ? 目前於中國發(fā)展中的地盤共有十個，分佈於深圳、成都、廈門、福州、廣州及漳州，可發(fā)展之總樓面面積達九十三萬六千平方米，當中住宅用地佔 %，商業(yè)用地佔 %，餘下 %為酒店用地。 ? 3間上市公司分別為尖沙咀置業(yè)集團有限公司、信和置業(yè)有限公司及信和酒店（集團）有限公司。 太古地產 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 香港零售項目： 太古地產 又一城 ( 商場樓面面積： 92,902 平方米 ) 太古廣場 ( 商場樓面面積： 65,032 平方米 ) 太古城中心 ( 商場樓面面積： 102,192 平方米 ) 東薈城 ( 商場樓面面積： 46,451 平方米 ) 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 近來國內業(yè)務： ? 太古地產於二零零四年十一月進軍中國市場，於廣州發(fā)展「太古匯」旗艦項目，項目是太古地產與廣州日報報業(yè)集團共同發(fā)展，太古地產佔該合資項目九成七的股權。該項目位於天津，此乃一個大都會，其人口超過一千萬人，並為中國僅四個中央直轄省級市之一 。公司主要從事物業(yè)發(fā)展以供銷售、投資物業(yè)以供收租之用、擁有和管理灑店、停車場管理及物業(yè)管理，以及經營飲食及乾洗服務。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 (一 ) 房地產發(fā)展商 ——香港及內地 俊和集團有限公司 中國數(shù)碼信息有限 公司 中國海外集團有限公司 華潤置地有限公司 華人置業(yè)集團 和記黃埔有限公司 五、重點關注投資者（部分） 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 市值： 3, ? 業(yè)務： ? 和記黃埔有限公司 (「和黃」 )是業(yè)務遍佈全球的大型跨國企業(yè)，一向銳意創(chuàng)新，並勇於採用新科技，經營多元化業(yè)務，包括全球多個市場最大的零售連鎖集團、地產發(fā)展與基建業(yè)務，以至技術最先進的電訊服務。 （四）國內外有實力的投資者（包括各人／國內外大型投資型企業(yè)／國內有實力的民型企業(yè) 1) 資金實力雄厚，有良好的產業(yè)資源和金融支持體系。目前觸角聚集在上海等一線城市。一般基金不會參與項目運作，只會提取約定的回報。 如和記黃埔 /長江實業(yè) /凱德置地 /大連萬達等。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 1) 國內外品牌房地產投資商 /開發(fā)商熟悉房地產全程開發(fā)運作，有足夠項目操作經驗和雄厚的資金積累進行 【 大唐不夜城 】 項目的開發(fā)。 ３ . 關注對象 【 大唐不夜城 】 項目整體商業(yè)規(guī)劃和定位相符，最好是集經營與開發(fā)于一體的經營商家。 2) 購買 【 大唐不夜城 】 已建成的子項目產權，進行相關業(yè)務的經營。 考慮方案 折現(xiàn)率 項目總 凈現(xiàn)值 （人民幣） 內部收 益率 改良的現(xiàn)實估計 —— ( 一年半的銷售期內 8０ % 出售 ) １５％ 229 , 000 , 000 ２８ % 改良的現(xiàn)金流 ——改良銷售方法的計算結果 (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 （續(xù)） 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 結果 根據(jù)以上結果，項目總凈現(xiàn)值從負的人 民 幣 138,800,000大大提高到人民幣 229,000,000。 （ 2） 改良的現(xiàn)金流 ——改良銷售方法 與方案一相反，這此采用前章所說組合式的銷售（融資） 方法，提早為項目帶來資金的流入，提升項目總凈值。 香港長江實業(yè)公司的董事長李嘉誠先生對房地產經營的哲學就為 ―貨如輪轉 ”， 清楚體現(xiàn)以上的結果。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 考慮方案 折現(xiàn)率 項目總 凈現(xiàn)值 （人民幣） 內部收 益率 現(xiàn)實估計 —— ( 一年半的銷售期內 85% 出售 ) １ 5% （ 138,800,000 ) 1 2 . 75 % 現(xiàn)實估計 —— ( 提高售價 10% ；導致銷售期 延長至 2 年； 85% 出售 ) １ 5% （ 288,500,000 ) 5 . 33 % 現(xiàn)實估計 —— ( 降低售價 10% ；導致銷售期 縮短至 1 年； 85% 出售 ) １ 5% （ 160,500,000 ) 8 . 07% (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 （續(xù)） 敏感性分析計算結果 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 結論 提高物業(yè)的銷售價格，會導致建筑成本上升及銷售期的延長。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 甲、整個項目采取典型的預售方法（除長期投資項目） 樂觀估計 ——（一年半的銷售期內９ 0%出售） 現(xiàn)實估計 ——（一年半的銷售期內 8０ %出售） 保守估計 ——（一年半的銷售期內 %出售） 提高售價 10%；導致銷售期延長至 2年 降低售價 10%；導致銷售期縮短至 1年 (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 （續(xù)） 乙 、 敏感性分析 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 即出售面積要達 %，項目才會產生利潤。 (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 基本跟靜態(tài)投資分析一樣，只不過把每項開發(fā)的具體資金流入及流出放進時間表里 。 分析 第一期開發(fā)含有大量的文化項目 ， 其銷售價格比 偏低， 但所需要投入的 建筑成本 比重相當 高。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 項目估算方法 整個項目的價值的計算方法可以分為兩類： （ 1） 靜態(tài) 投資回報分析法； （ 2） 動態(tài) 折現(xiàn)現(xiàn) 金流量投資回報分析法。 對 【 文化交流廣場 】 采取信托基金式的銷售（