【正文】 持續(xù)營運(yùn)。 2) 利用主商戶進(jìn)駐的利好消息，進(jìn)一部進(jìn)行市場推廣的戰(zhàn)略性部處，透過媒體的渲染利，全方位提升 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的知名度 。此項(xiàng)建議除了能夠提早資金的流入，更可以透過引進(jìn)知名度高的經(jīng)營商，提升 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的知名度 。 2. 應(yīng)采用 滾動融資 /分期開發(fā)的銷售（融資）策略 。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 （融資）對象明確化 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的體量 /商業(yè)形態(tài) /產(chǎn)品屬性決定了銷售對象的區(qū)域 /形態(tài) /心理需求特征。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 二、 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）原則 ４大元素 ３ .針對性原則 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 二、 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）原則 單一且簡單的營銷融資模式無法匹配 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目豐富的業(yè)態(tài)形式和產(chǎn)品形態(tài)。 2. 曲江成功的城市運(yùn)營和豐富的土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ，可增強(qiáng) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目營銷對象的吸引力。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ３ .針對性原則 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的開發(fā)模式必需在 宏觀的層面 針對及切合曲江投資公司對項(xiàng)目開發(fā)的目的及投資 回報(bào) 要求 ， 以 多 元 地產(chǎn)的定位，包羅多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)，在 微觀的層面 采用有針對性的營銷模式和制定針對性的營銷解決方案。對此我們必須以全球化的大視野 /大手筆 /大思維去操作這樣一個具備國際化大區(qū)域的商業(yè)文化地產(chǎn)項(xiàng)目。 2) 導(dǎo)致外來資金提早流入開發(fā)項(xiàng)目，解決 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目早期融資困境的問題，產(chǎn)生雪球效應(yīng)又使中，透過滾動開發(fā)的理念，完成整相 【 大唐不夜城 】 的整體開發(fā)。 2) ＡＮＣＨＯＲ ＴＥＮＡＮＴ ＳＣＨＥＭＥ便是針對此部分項(xiàng)目的銷售（融資）處理方法。 2) 為平衡公建項(xiàng)目在管理及營運(yùn)上的開支， 【 大唐不夜城 】 可在銷售其它子項(xiàng)目時，把租金 /賣價 /管理費(fèi)提高，以其利潤成立一個基金，作為補(bǔ)貼這些文化藝術(shù)營運(yùn)之用。須足以應(yīng)付核心文化藝術(shù)設(shè)施及其他公用設(shè)施， 如天篷 /穿梭列車 / 休憩用地的開支，以及為「西九」而設(shè)的法定獨(dú)立機(jī)構(gòu)的經(jīng)常開支，而本金則實(shí)質(zhì)維持不変。 1) 此方法既可引入巨額資金，更可降低公司在開發(fā)項(xiàng)目中需獨(dú)力承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目估算方法 整個項(xiàng)目的價值的計(jì)算方法可以分為兩類： （ 1） 靜態(tài) 投資回報(bào)分析法； （ 2） 動態(tài) 折現(xiàn)現(xiàn) 金流量投資回報(bào)分析法。 (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報(bào)分析法 基本跟靜態(tài)投資分析一樣，只不過把每項(xiàng)開發(fā)的具體資金流入及流出放進(jìn)時間表里 。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 考慮方案 折現(xiàn)率 項(xiàng)目總 凈現(xiàn)值 （人民幣） 內(nèi)部收 益率 現(xiàn)實(shí)估計(jì) —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 85% 出售 ) １ 5% （ 138,800,000 ) 1 2 . 75 % 現(xiàn)實(shí)估計(jì) —— ( 提高售價 10% ；導(dǎo)致銷售期 延長至 2 年； 85% 出售 ) １ 5% （ 288,500,000 ) 5 . 33 % 現(xiàn)實(shí)估計(jì) —— ( 降低售價 10% ；導(dǎo)致銷售期 縮短至 1 年； 85% 出售 ) １ 5% （ 160,500,000 ) 8 . 07% (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報(bào)分析法 （續(xù)） 敏感性分析計(jì)算結(jié)果 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 結(jié)論 提高物業(yè)的銷售價格，會導(dǎo)致建筑成本上升及銷售期的延長。 （ 2） 改良的現(xiàn)金流 ——改良銷售方法 與方案一相反，這此采用前章所說組合式的銷售（融資） 方法，提早為項(xiàng)目帶來資金的流入，提升項(xiàng)目總凈值。 2) 購買 【 大唐不夜城 】 已建成的子項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 1) 國內(nèi)外品牌房地產(chǎn)投資商 /開發(fā)商熟悉房地產(chǎn)全程開發(fā)運(yùn)作，有足夠項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資金積累進(jìn)行 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的開發(fā)。一般基金不會參與項(xiàng)目運(yùn)作，只會提取約定的回報(bào)。 （四）國內(nèi)外有實(shí)力的投資者（包括各人／國內(nèi)外大型投資型企業(yè)／國內(nèi)有實(shí)力的民型企業(yè) 1) 資金實(shí)力雄厚，有良好的產(chǎn)業(yè)資源和金融支持體系。公司主要從事物業(yè)發(fā)展以供銷售、投資物業(yè)以供收租之用、擁有和管理灑店、停車場管理及物業(yè)管理，以及經(jīng)營飲食及乾洗服務(wù)。 太古地產(chǎn) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 香港零售項(xiàng)目： 太古地產(chǎn) 又一城 ( 商場樓面面積： 92,902 平方米 ) 太古廣場 ( 商場樓面面積： 65,032 平方米 ) 太古城中心 ( 商場樓面面積： 102,192 平方米 ) 東薈城 ( 商場樓面面積： 46,451 平方米 ) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 近來國內(nèi)業(yè)務(wù)： ? 太古地產(chǎn)於二零零四年十一月進(jìn)軍中國市場，於廣州發(fā)展「太古匯」旗艦項(xiàng)目，項(xiàng)目是太古地產(chǎn)與廣州日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)共同發(fā)展，太古地產(chǎn)佔(zhàn)該合資項(xiàng)目九成七的股權(quán)。 ? 目前於中國發(fā)展中的地盤共有十個，分佈於深圳、成都、廈門、福州、廣州及漳州，可發(fā)展之總樓面面積達(dá)九十三萬六千平方米，當(dāng)中住宅用地佔(zhàn) %，商業(yè)用地佔(zhàn) %，餘下 %為酒店用地。 瑞安發(fā)展 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 香港及國內(nèi)主要項(xiàng)目： 瑞安發(fā)展 瑞安中心商場 ( 商場樓面面積： 2,584 平方米 ) 上海瑞安廣場 ( 商場樓面面積： 27 , 728 平方米 ) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 香港及國內(nèi)主要項(xiàng)目： 瑞安發(fā)展 上海城市酒店 客房數(shù)目： 300 間 上海新天地 ( 總建築面積： 60,000 平方米 ) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 近來國內(nèi)業(yè)務(wù)： ? 二零零五年四月，瑞安房地產(chǎn)於華中主要城市武漢市中心地段投得一塊約五十公頃的土地，令該公司在內(nèi)地可發(fā)展的總樓面面積增加至約八百萬平方米。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 影城 嘉禾娛樂事業(yè)有限公司 華納電影有限公司 百老匯院線 UA院線 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 – 酒店 皇悅國際酒店集團(tuán) 香格里拉酒店集團(tuán) 粵海 (國際 )酒店管理集團(tuán) 馬哥孛羅酒店集團(tuán) 凱萊酒店集團(tuán) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 萬豪酒店國際控股有限公司 信和集團(tuán)旗下酒店 遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司 富豪酒店國際控股有限公司 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 凱聯(lián)國際酒店有限公司 國中控股有限公司 城市 eSolutions有限公司 香港上海酒店有限公司 美麗華酒店企業(yè)有限公司 文華東方大酒店 海港企業(yè)有限公司 香港珀麗酒店 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 – 百貨公司 中國百盛集團(tuán) 永旺 (香港 )百貨有限公司 西武百貨 太平洋 百貨 銅鑼灣百貨 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 – 超市 北京京客隆 沃爾瑪 家樂福 華聯(lián)超市 百佳 惠康 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目公關(guān)活動行銷路徑 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 在香港 /歐洲 /美國 /中國臺灣 /國內(nèi)其它大城市舉行 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目路演會，讓投資商 /投資基金 /企業(yè)等及各媒介加深對項(xiàng)目的認(rèn)知。 透過威格斯進(jìn)行項(xiàng)目推廣，可減少花費(fèi)在項(xiàng)目推廣的時間，更能引入來自世界各國的投資者，帶來更大的回報(bào)。 路演亦可讓 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目執(zhí)行人同時與多個單位會面，節(jié)約成本。 粵海投資 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 香港 /國內(nèi)主要項(xiàng)目： 粵海投資 廣州天河城廣場 ( 總樓面面積： 160,000 平方米 ) 香港粵海酒店 房間數(shù)目： 245 間 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ? 近來國內(nèi)業(yè)務(wù)： ? 集團(tuán)已落實(shí)發(fā)展廣州天河城的東塔項(xiàng)目，總投資約人民幣 8億。 ? 近來國內(nèi)業(yè)務(wù)：長實(shí)與同系公司和黃本年度多次斥資聯(lián)合收購國內(nèi)土地，增加國內(nèi)的土地儲備，收購?fù)恋匕ㄎ混渡虾ｉh行區(qū)、成都溫江區(qū)、長沙望城鎮(zhèn)、長春淨(jìng)月潭、武漢江漢區(qū)、天津營口道、北京昌平區(qū)、重慶北部新區(qū)等。 ? 3間上市公司分別為尖沙咀置業(yè)集團(tuán)有限公司、信和置業(yè)有限公司及信和酒店（集團(tuán)）有限公司。該項(xiàng)目位於天津，此乃一個大都會，其人口超過一千萬人，並為中國僅四個中