【正文】 遠(yuǎn)達(dá) “遠(yuǎn)達(dá)房產(chǎn)2023新春拜年”文藝晚會(huì) 2023年 4月 市場(chǎng)價(jià)格及去化分析 調(diào)查時(shí)間 06年 12月 07年 12月 08年 4月 已售套數(shù) 開(kāi)盤(pán) 消化掉 600多套，余 400多套 前期基本消化完畢，多層余 10套左右 目前推最后 32層高層電梯，共 400余套 銷(xiāo)售均價(jià) 3300元 /㎡ 3400元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 06年 12月 存量較少，尾盤(pán)階段 0607年月均消化 50套 左右 08年 4月份以后消化最后的高層 400余套 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 分析 ? 該項(xiàng)目作為 07年匯東區(qū)域乃至整個(gè)自貢市場(chǎng)的高端產(chǎn)品，牢牢占據(jù)單價(jià)最高的位臵，是名副其實(shí)的價(jià)格標(biāo)桿。 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 客源：自貢市區(qū) 核心目標(biāo)客戶(hù)群：自貢市區(qū)有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群，尤其是臨近項(xiàng)目的政 府國(guó)企單位職工。 2023年 3月 一歐元地中海游活動(dòng) 2023年 12月 27日 理工大學(xué) 教職工內(nèi)部團(tuán)購(gòu) 2023年 4月 蓄客期 營(yíng)銷(xiāo)分析 2023年 4月 30日 ?取掉 8號(hào)樓整棟建筑 ,增加上千平米園林 ?引入新風(fēng)系統(tǒng)和同層排水系統(tǒng) 營(yíng)銷(xiāo)通路 項(xiàng)目施工情況 道旗 圍墻 公交車(chē)體 電梯轎廂 遠(yuǎn)達(dá) ?小區(qū)安防： 24小時(shí)保安巡邏、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)。 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 客源：自貢片區(qū)及周邊區(qū)縣（理工大學(xué)教職工） 核心目標(biāo)客戶(hù)群：自貢片區(qū)高收入人群，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，認(rèn)同該區(qū)域價(jià) 值的城市中高端臵業(yè)群體。產(chǎn)品較為優(yōu)秀，為前期自貢房產(chǎn)的典范。注重營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。尚東國(guó)際（匯東） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析 龍城國(guó)際 遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 雄飛凱悅星城 遠(yuǎn)達(dá)尚東國(guó)際 位臵 匯興路中段，緊鄰四川理工學(xué)院校區(qū)（匯東） 大安區(qū)仁和路（自流井） 匯川路中段（南湖） 匯東路丹桂大街 基本 情況 占地 建面 總占地約 100畝，總建面約 36萬(wàn)平米。 （主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） 遠(yuǎn)達(dá) 同時(shí)通過(guò)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的分析得出其核心的價(jià)值支撐點(diǎn)及發(fā)展中存在的隱患，進(jìn)一步加深了對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的認(rèn)識(shí)與把握。 城市新區(qū)，配套尚待完善 新規(guī)劃區(qū)域，配套尚待完善 區(qū)位交通條件 城市老城區(qū)，交通便捷但道路狹小，車(chē)流擁擠 區(qū)域交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)，通達(dá)性較好 緊鄰匯川路，丹桂大道等城市主干道，靠近內(nèi)宜高速，交通較為便利 連通沿灘區(qū)，富順云川路，交通較為便利 資源稟賦 成熟的商圈；生活成熟度較高；濃厚的人文氣息和厚重的歷史沉淀 城市新興區(qū)域，商務(wù)行政的中心 未來(lái)城市發(fā)展主要方向；政府大力扶植；省運(yùn)會(huì)場(chǎng)地，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館即將呈現(xiàn) 旅游景點(diǎn)打造，豐富旅游資源；靠近板倉(cāng)工業(yè)園，為區(qū)域啟動(dòng)提供產(chǎn)業(yè)支撐 發(fā)展劣勢(shì) 不是城市主發(fā)展方向，發(fā)展空間小 目前開(kāi)發(fā)過(guò)度，沒(méi)有形成統(tǒng)一的規(guī)劃；區(qū)域內(nèi)休閑配套設(shè)施太少，整體居住環(huán)境不理想 區(qū)域內(nèi)有一部分爛尾樓，對(duì)整體地產(chǎn)動(dòng)作有一定影響 高速路將區(qū)域與核心區(qū)隔離 核心競(jìng)爭(zhēng)力 成熟的生活圈 豐富的人文歷史底蘊(yùn) 城市新興行政商務(wù)中心 政府自上而下的政策扶植和引導(dǎo) 中鐵集團(tuán)和沿灘政企的合力打造；區(qū)域獨(dú)特的生態(tài)資源 綜合發(fā)展能力 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 未來(lái)房產(chǎn)能量 較強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 【小結(jié)】 2023 匯東區(qū)域 ＞ 自流井區(qū)域 ＞ 南湖區(qū)域 沿灘區(qū)域 ?匯東區(qū)域由于其政府重點(diǎn)打造和開(kāi)發(fā)規(guī)模效應(yīng)，目前處于競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)先地位 ?本區(qū)域?qū)Ρ饶虾^(qū)域稍有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但由于南湖區(qū)域目前處在一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)和政府重點(diǎn)打造的形勢(shì)下，不可排除其未來(lái)有超越本區(qū)域的可能。 ?但可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著檀木林、五星街等老城區(qū)的改造力度加大，品牌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)，其區(qū)域價(jià)值 將得到進(jìn)一步的認(rèn)可； 區(qū)域生活環(huán)境更為成熟 區(qū)域居住情節(jié)更為悠久傳統(tǒng) 政府舊城改造，舊面貌換新顏 區(qū)域配套 檀木林國(guó)賓館 ?改建后的檀木林國(guó)賓館，不僅是作為自貢市第一家五星級(jí)酒店，同時(shí)也是檀木林項(xiàng)目主要的高端物業(yè)配套所在。 ?區(qū)域價(jià)格： 23002600元 /㎡ ?客戶(hù)情況： 客戶(hù)區(qū)域性較強(qiáng)，多為片區(qū)臵業(yè)，自住為主。 ?區(qū)域供應(yīng)戶(hù)型規(guī)劃 ?I類(lèi)為住房 :套型 90m2以下住房占總戶(hù)數(shù) 60%－80%的住房建筑； ?II類(lèi)為住房 :套型 90m2以下住房占總戶(hù)數(shù) 80%以上的住房建筑； ?Ⅲ 類(lèi)為住房 :套型 90m2以下住房占總戶(hù)數(shù) 60%以下的住房建筑。 前景： 潛力區(qū)域。決定首期注入資金 2023萬(wàn)元，迅速啟動(dòng)沿灘城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 ?沿灘新區(qū)的功能定位： 以生態(tài)居住、商業(yè)服務(wù)為主，配以行政、文化、產(chǎn)業(yè)、物流、旅游休閑等配套功能設(shè)施， 具有川南最佳人居環(huán)境的生態(tài)園 。目前自貢雄飛集團(tuán)有二個(gè)項(xiàng) 目在該區(qū)域亮相。建成后，不僅能夠舉辦地區(qū)性和全國(guó)單項(xiàng)比賽，同時(shí)還可提供多層次的體育健身場(chǎng)地。 “川南都會(huì)、活力新城” 公共服務(wù)中心 居住區(qū) 居 住 區(qū) 居住區(qū) 優(yōu)勢(shì)分析 自貢南湖新城概念規(guī)劃和景觀大道設(shè)計(jì) 四川自貢市 2023年 自貢市規(guī)劃局 （一）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 南湖新城位于自貢市城市中心區(qū)南側(cè)，與匯東建成區(qū)相對(duì)；東鄰內(nèi)宜高速公路，與沿灘新城相望。 南湖新城分為五個(gè)大的功能區(qū) （ 1）商貿(mào)區(qū)（ 2）會(huì)展中心區(qū)（ 3）體育中心區(qū)（ 4）行政辦公區(qū)（ 5）生態(tài)居住區(qū) 自貢南湖新城概念規(guī)劃和景觀大道設(shè)計(jì) 四川自貢市 2023年 自貢市規(guī)劃局 規(guī)劃用地以南湖大道為核心，形成 一心、兩片、六個(gè)居住小區(qū) 布局結(jié)構(gòu)。 地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 (畝 ) 建筑面積 （平米） 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 / ㎡ ) 物業(yè)形態(tài) 主力面積 (㎡ ) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 雄飛凱悅星城 76畝左右 152023 26002900 高層電梯 73123 預(yù)計(jì) 2023年 78月份 雄飛水岸庭 100畝左右 —— 起價(jià) 2800 高層電梯 ——— 未定 ?區(qū)域特征： 自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū) ?產(chǎn)品特征： 以電梯高層為主， 2梯 6戶(hù)，布局較緊湊。 ?【區(qū)域劣勢(shì)分析】 缺乏比較系統(tǒng)的區(qū)域開(kāi)發(fā)指導(dǎo)及整體規(guī)劃，目前開(kāi)發(fā)秩序及規(guī)模比較混亂，良莠不齊，影響區(qū)域未來(lái)整體的發(fā)展。 房產(chǎn)發(fā)展： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，品牌開(kāi)發(fā)商匯聚，項(xiàng)目林立，價(jià)格標(biāo)桿。 3月推18F高層 區(qū)域和開(kāi)發(fā)商品牌 新美帝景 多層 +高層 45 100000 32003300 8590 、 126 多層已售磬，高層一幢未開(kāi)，另二幢消化一半 區(qū)域 尚東國(guó)際 多層 +電梯 70 152023 均 3400 8F多層 85 32F高層 130170 06年底開(kāi)盤(pán)截至目前消 1000套左右 .多層余 10套 區(qū)域，開(kāi)發(fā)商品牌及較好的品質(zhì) 龍城國(guó)際 33F高層電梯 100 360000 預(yù)計(jì) 3500 120左右 區(qū)域、樓盤(pán)品 質(zhì) 塞納河畔 18F、 26F電梯 45000 2300起價(jià) 80110 5月份開(kāi)盤(pán) 歐式河畔風(fēng)景 生活 LOFT晶舍 12F電梯 5 10000 均 3800 5060 目前余 60套左右 ,附加值 海派 頤和上院 1 30F高層電梯 66200 28003200 80120 07年 7月 2期開(kāi)盤(pán)，截至目前余 30套 區(qū)域、雙層電梯 區(qū)域地產(chǎn) 樓盤(pán)名稱(chēng) 供應(yīng)量（㎡） 存量（ ㎡ ） 上品空間 47000 37600 都市森林 131238 50600 尚東國(guó)際 152265 46000 塞納河畔 45000 45000 新美帝景 100000 15525 龍城國(guó)際 360000 360000 LOFT晶舍 10000 3000 海派頤和上院 66200 14720 合計(jì) 約 911703 約 572445 在售項(xiàng)目供應(yīng)量 土地拍賣(mài)情況 該板塊是自貢市商品房住宅的主要供應(yīng)區(qū)域，該板塊從前幾年的方?jīng)_小區(qū)等項(xiàng)目開(kāi)始，一直占據(jù)著自貢市商品房供應(yīng)量的頭把交椅，這得益于政府對(duì)匯東新區(qū)的大力開(kāi)發(fā)，目前該板塊內(nèi)新面世項(xiàng)目，已經(jīng)逐漸向南轉(zhuǎn)移， 從目前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，未來(lái)該板塊，仍然是自貢市商品房供應(yīng)的最集中區(qū)域。以 80平米左右的二房和 120平方米左右的 3房為主。 。遵循“總體規(guī)劃，分步實(shí)施，項(xiàng)目起步，滾動(dòng)發(fā)展” 的原則，經(jīng)過(guò) 14年的不懈努力，取得了城市建設(shè)的較好成績(jī)。 以自貢本地客戶(hù)為主，各區(qū)縣客戶(hù)均有分布 自貢本地中高收入群體為主，有部分外地客戶(hù) 自貢本地客戶(hù) +少量投資客戶(hù) 代表樓盤(pán) ?鷹大青杠林生態(tài)園 ?元亨新苑 ?遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 ?華隆東方云項(xiàng) ?尚東國(guó)際 ?龍城國(guó)際 ?雄飛凱悅星城 區(qū)域輻射范圍 較小 較大 很大 一般 ?貢井片區(qū) 開(kāi)發(fā)體量及區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景已經(jīng)不能與本片區(qū)抗衡 ?匯東片區(qū) 開(kāi)發(fā)已向南湖延伸，南湖片區(qū)成為繼匯東后的又一開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，兩大區(qū)域形成合力 ?沿灘片區(qū) 成為新的規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域，城市新區(qū)前景展現(xiàn)，但目前未形成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 匯東新區(qū) 南湖區(qū) 沿灘區(qū) 自流井 貢井 匯東 【小結(jié)＆啟示】 ?這部分對(duì)自貢市的地產(chǎn)格局進(jìn)行了解構(gòu)與對(duì)比分析。近年來(lái)供需兩旺，開(kāi)發(fā)量和銷(xiāo)售率持續(xù)居高不下，在四川省二級(jí)城市當(dāng)中處于領(lǐng)先位臵。 2 20232023 匯東片區(qū) 隨著城市中心居住負(fù)荷的加大，匯東板塊作為城市新興南移的緩沖板塊，成為政府規(guī)劃打造重點(diǎn)。屬 匯東外延城市新區(qū)。 傳統(tǒng)老城區(qū) ，自貢政治經(jīng)濟(jì)文化中心。只有強(qiáng)有力的產(chǎn)品才能吸引自貢區(qū)域內(nèi)其他板塊的需求客群 規(guī)劃將形成多個(gè)城市中心。此次調(diào)控令自貢房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到一定影響，增幅略有減緩，但整體仍然處于① “上升通道期” ，量?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升。后續(xù)供應(yīng)量少 ① ③ ② ④ 市場(chǎng)基本面 市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面 ① “上升通道期” ：市場(chǎng)處于上升期，但受過(guò)度預(yù)期的影響，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面向上的態(tài)勢(shì)將偏離基本面而向上波動(dòng)，并在一定時(shí)期產(chǎn)生泡沫。近年來(lái)自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于需求大于供應(yīng)的狀況。自住性占主導(dǎo) 【自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)特征】 自貢市場(chǎng)的客戶(hù)置業(yè)目的以自住為主，幾乎占到 90%以上的比例，投資客戶(hù)少 Ⅰ 市場(chǎng)起步時(shí)間晚，產(chǎn)品不成熟 自貢進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的房產(chǎn)市場(chǎng)階段才 2年時(shí)間，市場(chǎng)缺乏對(duì)投資客戶(hù)的強(qiáng)大吸引力 Ⅱ 消費(fèi)投資形態(tài)發(fā)展不成熟 整體看來(lái)，近年來(lái)自貢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，居民的消費(fèi)投資意識(shí)及經(jīng)濟(jì)支付能力不足，無(wú)物業(yè)投資需求 Ⅲ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了自貢對(duì)區(qū)域外人群外輻射力尚未顯現(xiàn) 由于社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)、交通及生活配套等城市發(fā)展現(xiàn)狀，自貢對(duì)區(qū)域外人群的牽引力不足，區(qū)域外客群對(duì)其物業(yè)無(wú)明顯需求 自住型市場(chǎng)表現(xiàn) 自住型市場(chǎng)成因 根據(jù)對(duì)自貢主流樓盤(pán)市調(diào)結(jié)果表明： 市調(diào)項(xiàng)目有： 匯東：尚東國(guó)際、上品空間、 自流井：遠(yuǎn)達(dá)仁和半島、綠洲花園 貢井：青杠林生態(tài)苑、元亨興苑 自貢市場(chǎng)是一個(gè)典型的“封閉型”市場(chǎng) 【自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)特征】 Ⅰ 典型的二級(jí)城市市場(chǎng)特征，市場(chǎng) 供給主要為自貢區(qū)域內(nèi)客戶(hù)消化 ，對(duì)區(qū)域外客戶(hù)輻射能力弱 Ⅱ 開(kāi)發(fā)商以自貢本地為主 ，部分有多年本地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但開(kāi)發(fā)仍不十分成熟，部分開(kāi)發(fā)商已建立起一定的品牌和客戶(hù)認(rèn)知 Ⅲ 產(chǎn)品 主要滿足本地人自住購(gòu)房需求 （換房改善居住環(huán)境或初次臵業(yè)），少量投資性臵業(yè)需求 封閉型市場(chǎng)表現(xiàn) 封閉型市場(chǎng)成因 根據(jù)對(duì)自貢主流樓盤(pán)市調(diào)結(jié)果表明： 2 ?2023年 1至 12月份，有 9個(gè)月漲幅在兩位數(shù)以上，其中 6月份漲幅更是達(dá)到最高（上漲 %），均價(jià)達(dá)到 元 /平方米，創(chuàng)出自貢房?jī)r(jià)歷史新高。 自貢于川南大發(fā)展整體區(qū)位中的重要性 ?川南城市帶，位于成渝經(jīng)濟(jì)圈腹心位置 ?南出海通道，必經(jīng)之路 ?西南三省中樞紐帶 【 自貢市場(chǎng)分析】 ?我市城市建成區(qū)