【正文】 央直轄省級市之一 。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 (一 ) 房地產(chǎn)發(fā)展商 ——香港及內(nèi)地 俊和集團有限公司 中國數(shù)碼信息有限 公司 中國海外集團有限公司 華潤置地有限公司 華人置業(yè)集團 和記黃埔有限公司 五、重點關(guān)注投資者（部分） 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 市值： 3, ? 業(yè)務(wù)： ? 和記黃埔有限公司 (「和黃」 )是業(yè)務(wù)遍佈全球的大型跨國企業(yè)，一向銳意創(chuàng)新，並勇於採用新科技，經(jīng)營多元化業(yè)務(wù)，包括全球多個市場最大的零售連鎖集團、地產(chǎn)發(fā)展與基建業(yè)務(wù)，以至技術(shù)最先進的電訊服務(wù)。目前觸角聚集在上海等一線城市。 如和記黃埔 /長江實業(yè) /凱德置地 /大連萬達等。 ３ . 關(guān)注對象 【 大唐不夜城 】 項目整體商業(yè)規(guī)劃和定位相符，最好是集經(jīng)營與開發(fā)于一體的經(jīng)營商家。 考慮方案 折現(xiàn)率 項目總 凈現(xiàn)值 （人民幣） 內(nèi)部收 益率 改良的現(xiàn)實估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 8０ % 出售 ) １５％ 229 , 000 , 000 ２８ % 改良的現(xiàn)金流 ——改良銷售方法的計算結(jié)果 (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 （續(xù)） 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 結(jié)果 根據(jù)以上結(jié)果，項目總凈現(xiàn)值從負的人 民 幣 138,800,000大大提高到人民幣 229,000,000。 香港長江實業(yè)公司的董事長李嘉誠先生對房地產(chǎn)經(jīng)營的哲學(xué)就為 ―貨如輪轉(zhuǎn) ”， 清楚體現(xiàn)以上的結(jié)果。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 甲、整個項目采取典型的預(yù)售方法（除長期投資項目） 樂觀估計 ——（一年半的銷售期內(nèi)９ 0%出售） 現(xiàn)實估計 ——（一年半的銷售期內(nèi) 8０ %出售） 保守估計 ——（一年半的銷售期內(nèi) %出售） 提高售價 10%；導(dǎo)致銷售期延長至 2年 降低售價 10%；導(dǎo)致銷售期縮短至 1年 (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 （續(xù)） 乙 、 敏感性分析 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 即出售面積要達 %，項目才會產(chǎn)生利潤。 分析 第一期開發(fā)含有大量的文化項目 ， 其銷售價格比 偏低， 但所需要投入的 建筑成本 比重相當(dāng) 高。 對 【 文化交流廣場 】 采取信托基金式的銷售（融資）模式，以化解項目公建部分銷售（融資）的難度。 2) 總項目價值由其他發(fā)展項目分?jǐn)偂? 小區(qū)內(nèi)文化的成分包括： ? 1個覆蓋文化區(qū)范圍 55%以上的天篷； ? 1個可容納最少 10,000人的演藝場館； ? 3個分別容納最少 2,000、 800和 400人的劇院； ? 由 4個博物館組成的博物館群，面積最少 75,000平方米； ? 1個面積最少 10,000平方米的藝展中心； ? 1個海天劇場； ? 最少 4個廣場。主商戶與開發(fā)商議定購房價值把部分商業(yè)面積的產(chǎn)權(quán)出售給主商戶。 4) 開發(fā)商不需要等到具備預(yù)售條件時才把物業(yè)出售，提早現(xiàn)金回籠的速度。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 （融資）解決模式 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 四、 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）模式 1. 【 大唐不夜城 】 項目先要 鎖定開發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài) 模式及市場定位后，便可以選擇適合項目的集資方法和相應(yīng)采用的銷售（融資）模式。其銷售策略價值和意義體現(xiàn)在：以整個項目資金鏈的運籌 /激活存量土地 /項目獨特和超越性的主題定位，實現(xiàn) 【 大唐不夜城 】 項目運作的低成本投入和高效益產(chǎn)出。 5. 西安 /曲江 /【 大唐不夜城 】 關(guān)于 文化立市 /文化立區(qū) /文化立項的遠景發(fā)展定位將吸引文化投資領(lǐng)域的極大關(guān)注。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 3. 政策 /金融資源的整合優(yōu)勢， 將降低 【 大唐不夜城 】 項目投資者的開發(fā)成本和經(jīng)營成本，有利于 【 大唐不夜城 】 項目地塊的規(guī)模性開發(fā)和經(jīng)營規(guī)模的快速形成。 【 大唐不夜城 】 項目多業(yè)態(tài)形式的交叉復(fù)合共存，超大規(guī)模的體量以及蘊涵的深厚商業(yè)和文化底蘊，注定 我們必須打破常規(guī)，創(chuàng)造性的以非常規(guī)營銷手法攻擊市場，贏得投資者的持續(xù)認(rèn)同。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 5. 銷售（融資）時間節(jié)點化 【 大唐不夜城 】 項目體量大 /投入大，卻有資金壓力。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 地塊 項目 項目價值（人民幣） A 時光客棧 217,133,000 B 頂級度假酒店 320,140,000 C 時尚景觀酒店 93,908,000 Ｅ 金領(lǐng)商務(wù)酒店 107,430,000 F 五星級酒店 91,320,000 總計： 829 , 931 ,000 ２ .運作范圍（以酒店為主的 “ 長期投資 ” 物業(yè)） 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 1) 經(jīng)營商按照與開發(fā)商議的價值把整棟長期投資 /經(jīng)營房屋的 產(chǎn)權(quán)買下。 開發(fā)商 透過 把大的建筑面積以較低的價格銷售給有知名度的主商戶（ Anchor Tenant)， 引進其它小型商戶，以較高的價格購買其他商鋪。 3) 此模式最近于香港的西九龍文娛 藝 術(shù)項目中被採用?；痤A(yù)期可獨立地、持續(xù)地支持「西九」內(nèi)各公用設(shè)施和「西九」獨立機構(gòu)的運作。 2) 此外，引入其它 投 資 者 ，尤其是香港及海外企業(yè)，更能增加項目知名度 ， 發(fā)揮 協(xié) 同 效 應(yīng) 。 我司會在以下部分 會 詳細分析該兩種計算方法及探討其計算結(jié)果。 其基本原則是把每一段時期的凈收入貼現(xiàn)為今天的價值。這印證了市場 定 位的重要性。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 考慮方案 折現(xiàn)率 項目總 凈現(xiàn)值 （人民幣） 內(nèi)部收 益率 保守估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 78% 出售 ) １５％ 27 ,800 ,000 27 . 76 % 現(xiàn)實估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 8０ % 出售 ) １５％ 138 ,300 ,000 40 . 14 % 樂觀估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) ９ 0% 出售 ) １５％ 331 ,500 , 000 57 . 43 % (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 （續(xù)） 改良的現(xiàn)金流 ——延遲土地出讓金的支付 的計算結(jié)果 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 結(jié)論 根據(jù)招商政策，購地款緩交扶持政策在繳付土地轉(zhuǎn)讓費 50%后，即可以進地建設(shè)，其余部分可以在三年內(nèi)繳清。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 2. 優(yōu)點 1) 借助國際或國內(nèi)知名商家強大的品牌影響力， 【 大唐不夜城 】 項目的整體形象會相對地提升，亦同時起到宣傳之效。 2) 這些品牌投資商 /發(fā)展商均有相當(dāng)知名度和品牌影響力，且有品牌擴張需求。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 1) 基金的性質(zhì)決定了其資金實力雄厚，并且有一套科學(xué)規(guī)范的投資操作體系，可迅速消化 【 大唐不夜城 】 項目。 2) 企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，大多擁有自己的投融資機構(gòu)，進行專業(yè)化投資。 恆隆集團 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 香港主要零售項目： 恆隆集團 雅蘭中心一期 ( 商場樓面面積： 1 8 , 580 平方米 ) 淘大商場 ( 商場樓面面積： 44,951 平方米 ) 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 香港主要零售項目： 恆隆集團 康怡廣場 ( 商場樓面面積： 53,0 6 0 平方米 ) 山頂廣場 ( 商場樓面面積： 23 , 169 平方米 ) 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 近來國內(nèi)業(yè)務(wù)： ? 恒隆將在最少十個人口眾多及購買力強勁之主要內(nèi)地城市作出投資。 ? 太古匯項目投資逾四十億元人民幣，總面積逾四百萬平方呎 (四十五萬平方米 )，預(yù)計二零零八年落成，由太古地產(chǎn)管理。 信和集團 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 長江實業(yè) ? 市值： 1, ? 業(yè)務(wù)： ? 長江實業(yè)是一間地產(chǎn)發(fā)展及策略性投資公司。 ? 瑞安房地產(chǎn)的其他發(fā)展項目包括位於上海市的瑞虹新城、太平橋地區(qū)重建項目和創(chuàng)智天地，以及位於杭州的西湖天地和位於重慶的重慶天地。 從中了解投資者的投資意向，發(fā)現(xiàn)需求和價值定位，確保項目推介成功。 在威格斯的協(xié)助下， 【 大唐不夜城 】 項目在銷售（融資）方面將得到更多專業(yè)意見，可謂事半功倍 威格斯國際網(wǎng)絡(luò)行銷 。 讓 【 大唐不夜城 】 項目執(zhí)行人跟投資者有面對面機會。該公司現(xiàn)有五項主營業(yè)務(wù)：工業(yè)、基建及公用事業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展及投資、旅遊及交通服務(wù)和酒店業(yè)務(wù)、以及批發(fā)及零售業(yè)務(wù)。 ? 長江實業(yè)並積極投資及營運於新的領(lǐng)域，包括生命科技、與科技及互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。 太古地產(chǎn) 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ? 市值