【正文】 亦然。對與每一部分，我方將在后面的具體執(zhí)行階段，進行一一提交貴公司。 總結(jié) ： 本部分的結(jié)論是秉承謹(jǐn)慎和負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上進行調(diào)查計算、分析及預(yù)測后得出的。分值越大，表示等次越高。 經(jīng)營者享有場地使用轉(zhuǎn)讓權(quán)與同等條件下 的優(yōu)先續(xù)租權(quán)。 2．返租策略與成本分析 從開發(fā)商而言 ，如果本商業(yè)項目能保證一定年限的簽約返租，那么前期投入可在項目銷售回收。 因為 商業(yè) 經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與 優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個 商業(yè) 作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。 餐飲、娛樂 、休閑 30： 45： 25 這個 娛樂休閑 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性的 娛樂休閑 ，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當(dāng)然不是絕 對的）。 iii. 發(fā)展持續(xù)化 項目的建設(shè)要有長遠(yuǎn)觀點和可持續(xù)發(fā)展的觀念，從設(shè)計到裝修，要能夠經(jīng)歷數(shù)十年甚至更長時間的考驗，并且設(shè)計要留有余地，以便以后改造、領(lǐng)導(dǎo)消費新潮流。 d) 統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一推廣，打造整體商業(yè)品牌路線，創(chuàng)建后續(xù)經(jīng)營的穩(wěn)定性，競爭性。 觀觀 點點 ：： 一一 個個 可可 信信 的的 投投 資資 方方 向向 和和 投投 資資 載載 體體 ， 才才 能能 吸吸 引引 投投 資資 者者 及及 消消 費費 者者 。釋放投資熱情； 4）為客戶推出托管模式的優(yōu)勢，安全，穩(wěn)定。 因此，商業(yè)地產(chǎn)項目需要通過專業(yè)化的策劃與運籌，帶入先進的商業(yè)模式，來激活市場，提升物業(yè)價值。成都） 時間： 2022 年 8 月上旬 機密 第 2 頁 共 38 頁 服務(wù)大綱： 一， 《現(xiàn)代不夜城》項目市場分析 二， 《現(xiàn)代不夜城》運營管理建議 三， 現(xiàn)代不夜城招商方案 四， 英邦不動產(chǎn)管理組織圖 五， 英邦不動產(chǎn)公司部分商家餐飲娛樂目錄 機密 第 3 頁 共 38 頁 前言 在今天，由于商業(yè)地產(chǎn)本身的特殊性，決定了它的競爭較量不再是一點、一線、一個環(huán)節(jié)或者是一個階段的競爭，已經(jīng)發(fā)展成為一種專業(yè)服務(wù)力量全程的競爭。 版塊唯一性： 為了有限的防止本娛樂商業(yè)中心的可復(fù)制性，及后期的壓力競爭，在項目啟動前期，應(yīng)該創(chuàng)建打造具有第一品牌路線的休閑娛樂商業(yè)文化中心 “現(xiàn)代不夜城” 業(yè)態(tài)可塑性 根據(jù)項目所處的地理位置，我方認(rèn)為：在整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與后期經(jīng)營中，可以根據(jù)不同 的市場價值功能由專業(yè)的經(jīng)營管理公司作出階段性的業(yè)態(tài)調(diào)整。這四個點相輔相成，形成綜合優(yōu)勢支持銷售，但在不同的項目，每個點的側(cè)重情況有所不同。 ③有穩(wěn)定的品牌實力商家做強有力支撐，委托有豐富商業(yè)經(jīng)驗的商業(yè)經(jīng)營公司統(tǒng)一管理，由商業(yè)經(jīng)營公司和營運商、各品牌商家合作，利用其商業(yè)管理公司的先進管理模式保證投資者獲得穩(wěn)定的回報。 b) 創(chuàng)造良好營商環(huán)境 無論是租是售，都需要預(yù)先規(guī)劃好經(jīng)營業(yè)態(tài)，并在合同之中加以嚴(yán)格界定，堅持統(tǒng)一經(jīng)營的原則，以形成獨具特色的商業(yè)文化氛圍，從而為經(jīng)營者和投資者打造一個良好的經(jīng)營環(huán)境。 二、 商業(yè)服務(wù)中心工作開展基本要求 i. 業(yè)態(tài)多元化、規(guī)?；? 在業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位之時，應(yīng)根據(jù)前面各個區(qū)域的整體定位特色，進行業(yè)態(tài)組合及裝修色系 機密 第 14 頁 共 38 頁 組合。 機密 第 16 頁 共 38 頁 第三部分 整體招商方案 由于招商在商業(yè)地產(chǎn)中是決定成功關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，我司將招商部分從運營中獨立出來詳細(xì)的闡述??！ 招商目的 為了快速有效的打開本地娛樂市場，成為本市娛樂、休閑、餐飲行業(yè)的領(lǐng) 軍者； 機密 第 17 頁 共 38 頁 加熱、營造項目的商業(yè)氛圍，在短時間內(nèi)提高商業(yè)物業(yè)的附加值； 招商引進意向商家，籍此拉升項目投資價值內(nèi)涵，增強投資者的投資信心。 第 五 基本原則： 特殊商戶招商優(yōu)惠原則。 而招商成交過程的操作一定程度上也要像銷售房子一樣，強化現(xiàn)場強殺能力，逼定，不留太多反悔余地，以客戶心理而言，“買了”的東西會找出許多理由證明自己明智，而沒成交的東西會找出很多理由來使自己觀望。 （一）媒體（成都 /重慶） （二）現(xiàn)場 SP活動 戶外招商條幅（以布幅為主），具體方案待定。每一個項目定級因素的具體指標(biāo)及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。 （ 3）樓盤定級因素定級公式 P =∑ Wi * Fi = W1 F1 + W2 F2 + W3 F3 + W4 F4 + W5 F5 + W6 F6 + ? Wn Fn 公式中， P—— 總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋同類型項目優(yōu)劣的綜合反映） n—— 樓盤定級因素的總數(shù) Wi—— 權(quán)重 （某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）； Fi—— 分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。 謝謝 ！ 。 三、 商業(yè)的租金的確定原則 ： 售價與租金的制訂中需要考慮的主要問題有： 一 般情況下：項目的租金水平應(yīng)（或者平于）現(xiàn)時遂寧市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商業(yè)娛樂物業(yè)的租金水平，否則，在招商過程中將無法吸引真正有實力有經(jīng)驗的經(jīng)營戶，使其愿意承擔(dān)一定的風(fēng)險從其它成熟商圈遷入現(xiàn)代不夜城經(jīng)營，因為新落成的商業(yè)娛樂頭兩年內(nèi)在經(jīng)營上存在一定的困難，因其知名度和消費者的消費習(xí)慣需要一段時間來改變和建立； 但根據(jù)本項目 其實際使用率可以達到 120220%左右 ，這一比例將會在實際上大幅度降低商鋪的出租單價，為出租工作帶來價格上的優(yōu)勢； 本區(qū)域內(nèi)競爭性項目的租金價格走勢 進入商家的品種、品牌、品牌的社會影 響力度大小（影響力大的，可以在租金價格、位置選擇、面積選擇給予優(yōu)惠） 不同樓層不同租金價格、同一樓層不同位置商鋪的租金價格價格不同（根據(jù)位置的通達性，與可見性） 不同面積，租金價格不同；不同業(yè)態(tài)價格不同 機密 第 31 頁 共 38 頁 四、建議本商業(yè)一般鋪位的出租期為 35 年期，對部分主力商店實行前六個月 1 年免租優(yōu)惠，增強經(jīng)營者的經(jīng)營信心，并使三年租期內(nèi)的租金水平最終達到一個租戶可以承受的水平，減輕租戶開業(yè)初期的經(jīng)營壓力，幫助商場打下良好的成長基礎(chǔ)；商場在實際經(jīng)營中，經(jīng)營者每月還需要承擔(dān)一筆商業(yè)管理費，如果售價或租金 對客戶不具備吸引力，作為經(jīng)營成本的管理費將會進一步打擊經(jīng)營者和投資者的投資意望。此 18個因素，共分五等級，分值為