【正文】 政策和業(yè)主臨時公約等，讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理提供的各項服務，為物業(yè)管理工作順利開展創(chuàng)造條件。 無論采用何種入住操作模式，物業(yè)入住運作的準備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設單位和物業(yè)管理單位各自的職責不同。 第二種形式是建設單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。此模式的核心內(nèi)容是，建設單位具體負責向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關手續(xù)，如業(yè)主先到建設單位確認相關購房手續(xù)、業(yè)主身份，驗收物業(yè)，提交辦理房產(chǎn)證的資料，開具 物業(yè)購買正式發(fā)票，逐項驗收其名下物業(yè)的各個部分，領取鑰匙等。 在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實踐中，物業(yè)入住操作的模式有多種形式。對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括兩個方面：一是物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理。在物業(yè)管理的操作中，物業(yè)管理單位如果能以優(yōu)秀的服務品質(zhì)、高超的管理藝術、嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L和良好的專業(yè)素養(yǎng)贏得業(yè)主和物業(yè)使用人的認同和擁戴，對引導業(yè)主正確認識物業(yè)管理，樹立良好物業(yè)管理形象，化解物業(yè)管理操作中的種種矛盾和問題，實現(xiàn)積極的物業(yè)管理服務開局以及順利地完成物業(yè)管理服務工作均有積極的重要作用。 4．如何處理新建物業(yè)承接查驗所發(fā)現(xiàn)的問題？ 5．物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)查驗內(nèi)容包括哪些？ 6．新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容是什么？ 7．物業(yè)管理機構更迭時移交工作應注意哪些事項？ 第六章 入住與裝修管理 入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務中重要的基礎工作，也是物業(yè)管理操作過程的難點和重點之一。 復習思考題 1．簡述物業(yè)承接查驗的概念。 (3)如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。雖然在具體移交工作中可合并進行，但要分清楚移交的主體及責任。 (四 )注意事項 (1)明確交接主體和次序。 2020年注冊物業(yè)管理師考試時間 交接手續(xù)涉及建設單位、原物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、行業(yè)主管部門、新進入的物業(yè)管理企業(yè)等。物資財產(chǎn)包括建設單位提供和以物業(yè)服務費購置的物資財產(chǎn)等，主要有辦公設備、交通工具、通信器材、維修設備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工具、物業(yè)管理軟件、財務軟件等。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務費、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、債務等。 (2)財務。 3．人、財、物的移交或交接 (1)人員。 2．物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作的交接 (1)房屋建 筑工程共用部位及共用設施設備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機電設備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等； (2)共用配套設施，包括環(huán)境衛(wèi)生設施 (垃圾桶、箱、車等 )、綠化設施、公共秩序與消防安全的管理設施 (值班室、崗亭、監(jiān)控設施、車輛道閘、消防配件等 )、文娛活動設施 (會所、游泳池、各類球場等 )； (3)物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂 (包括設施 )、倉庫等。 (7)其他需要移交的資料。 (5)合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。 (3)管理資料包括：各類值班記錄、設備維修記錄、水質(zhì)化驗報告等各類服務質(zhì)量的原始記錄。 (二 )移交內(nèi)容 1．物業(yè)資料 (1)物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。 (一 )移交雙方 物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機構向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位移交；業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。建設單位 應按照有關法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。建設單位應按照國家相關規(guī)定的要求，及時完整地提供物業(yè)有關資料并做好移交工作；物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴肅認真地做好承接工作。 一、新建物業(yè)的 移交 (一 )移交雙方 在新建物業(yè)的移交過程中，移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下，在不同的主體之間進行。 (四 )其他內(nèi)容 (1)物業(yè)管理用房； (2)產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料； (3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。 (二 )物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀 查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀的主要項目內(nèi)容有： (1)建筑結構及裝飾裝修工程的狀況； (2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機電設施設備； (3)保安監(jiān)控、對講門禁設施； (4)清潔衛(wèi)生設施； (5)綠化及設施； (6)停車場、門崗、道閘設施； (7)室外道路、雨污水井等排水設施； (8)公共活動場所及娛樂設施； (9)其他需了解查驗的設施、設備。物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容有以下幾個方面。 (三 )準備資料和工具 物業(yè)的承接查驗驗收小組應提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關事項，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應準備的各類表格、工具和物品等。 查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。 一、準備工作 (一 )符合承接查驗條件 在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗： (1)物業(yè)的產(chǎn)權單位或 業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同； (2)物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同。對整改不合要求的工程項目則應繼續(xù)督促建設單位處理。 (三 )跟蹤驗證 為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓 滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。第二類是由于規(guī)劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。 從發(fā)生原因和處理責任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。 (二 )處理方法 工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。 (三 )準備資料和工具 物業(yè)的承接查驗驗收小組應提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關事項，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應準備的各類表格、工具和物品等。 查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。 一、準備工作 (一 )符合承接查驗條件 在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗： (1)物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同； (2)物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同。對整改不合要求的工程項目則應 繼續(xù)督促建設單位處理。 (三 )跟蹤驗證 為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。第二類是由于規(guī)劃、設計 考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。 從發(fā)生原因和處理責任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。 (二 )處理方法 工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。 4．試驗查驗 試驗查驗通過必要的試驗方法 (如通水、閉水試驗 )測試相關設施設備的性能。 2．使用查驗 使用查驗是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。 物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。物業(yè)管理企業(yè)應督促建設單位盡快安排驗收。承接查驗還應對設施設備進行調(diào)試和試運行，還應督促建設單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。 5．其他公共配套設施 物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心 (會所 )、停車場 (庫、棚 )、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃 圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等。 2020年注冊物業(yè)管理師報名時間 物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠 (花 )籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。 3．共用設施設備 物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)， 安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。 2．物業(yè)共用部位 按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗。 (四 )設備、工具準備 在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應根據(jù)具體情況提前準備好所需要的檢驗設備和工具。 (三 )資料準備 在物業(yè)的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。 (二 )計劃準備 物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。 一、準備工作 圖 51物業(yè)的承接、查驗工作流程圖 (一 )人員準備 物業(yè)的承接查驗是一項技術難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術性工作。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行查驗之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設單位處理，然后同建設單位進行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。 第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗 在 物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進行承接查驗。它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗兩種類型，前者發(fā)生在建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。因此，前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。在前期物業(yè)管理階段，需要投入較大人力、財力、物力等資源，管理成本相對較高。由于物業(yè)及設施設備需要經(jīng)過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能逐步進入平穩(wěn)的正常運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)。因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點。通過溝通協(xié)調(diào)建立的良好合作支持關系，不僅有利于前期物業(yè)管理工作的開展，也為后期的正常管理打下良好的基礎。其中，直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等；相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等 公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。業(yè)主產(chǎn)權專有部分由業(yè)主自行向建設單位提出處理要求，在實際管理中，業(yè)主也可以向物業(yè)管理企業(yè)反映，物業(yè)管理企業(yè)應及時轉告建設單位。這兩部分的保修事務都 應由建設單位負責。 二、工程質(zhì)量保修 在物業(yè)竣工驗收后，工程進入質(zhì)量保修期。 (三 )確定物業(yè)管理單項服務的分包 對具體物業(yè)管理項目進行管理時，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來確定是否將部分單項服務分包給社會專業(yè)服務公司。 3．物業(yè)管理人員到位 物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括： (1)補充人員； (2)對各崗位人員進行強化培訓，提高物業(yè)管理水平和操作技能； (3)對現(xiàn)有組織機構進行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結構； (4)加強內(nèi)部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。 2．物資配備到位 一個新的物業(yè)管理項目運作需要配備的物資較多，在項目開始運作的時候， 2020年物業(yè)管理師報名時間 一般只配備了其中的一部分。因此，在前期物業(yè)管理的過程中，需要不斷進行調(diào)整，具體內(nèi)容包括： 1．管理用房到位 建設單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項目機構。本節(jié)只就前期物業(yè)管理的部分特殊內(nèi)容作簡明介紹，其他管理服務內(nèi)容在本書中另有章節(jié)闡述。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。按照國家建設部關于建設工程質(zhì)量控制的有關規(guī)定，任何建設工程在竣工后都必須進行竣工驗收。其在銷售階段的介入內(nèi)容為： (1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項應使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關《公約》、《協(xié)議》中； (2)在銷售前對售樓人員進行物業(yè)管理培訓，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解； (3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢； (4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開 規(guī)范的物業(yè)管理工作 (如清潔、綠化、安全保護等 )，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。 (2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務需求意見，并進行整理， 以此作為前期物業(yè)管理服務方案的制訂和修正依據(jù)。有關物業(yè)管理的宣傳及承諾， 2020年注冊物業(yè)管理師報考條件 包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實事求是。 (四 )銷售階段 1．內(nèi)容 (1)完成物業(yè)管理方案及實施進度表； (2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度； (3)擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)； (4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本