【正文】 對(duì)于有特別要求的材料或設(shè)備 (如電焊機(jī) )，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的，必須辦理申報(bào)審批手續(xù)；進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場(chǎng)。 (四 )物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理 1．嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài) 由于裝飾裝修工人的來(lái)源控制有極大的不確定性、施工過(guò)程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口 (包括電梯 )的人員和材料管理。 2．垃圾清運(yùn)費(fèi) 垃圾清運(yùn)費(fèi)系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。在我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中，裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同，差別較大。 (6)有無(wú)未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為： 1)搭建建筑物、構(gòu)筑物； 2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； 3)拆改供暖管道和設(shè)施； 4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施； 5)超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的； 6)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。 (2)有無(wú)將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。因特殊情況需要裝修，應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時(shí)間。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。因此，在物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：首先，在業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報(bào)登記表》， 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)考條件 詳細(xì)說(shuō)明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況；其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)；再次，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進(jìn)。 裝修申 報(bào)登記表 (示例 ) 業(yè)主 (物業(yè)使用人 ) 業(yè)主 (物業(yè)使用人 ) 聯(lián)系電話： 地址： 裝修公司 名稱： 聯(lián)系電話： 地址： 聯(lián)系電話： 負(fù)責(zé)人： 承建資格證號(hào)： 資料發(fā)放 《 裝修手冊(cè) 》□ 《 小區(qū)統(tǒng)一要求 》□ 執(zhí)行保證□ 資料收集： (復(fù)印件需核對(duì)原件 )□ 裝修設(shè)計(jì)圖 張 (清晰簡(jiǎn)要明確 ) 裝修合同 (復(fù)印件 )□ 消防審批文件 (原件 )□ 改造設(shè)計(jì)圖 張 (原件 ) 動(dòng)火申請(qǐng)表 (原件 )□ 業(yè)主委托書 (原件 ) 業(yè)主認(rèn)可書 (原件 )□ 租賃合同 (復(fù)印件 )□ 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 (復(fù)印件 )□ 裝修內(nèi)容： (位置、材料、施工方式 ) 物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)意見： 物業(yè)管理公司 (或相關(guān)單位 )意見： 施工時(shí)間： 年 月 日至 年 月 日 開工意見 準(zhǔn)予本申報(bào)項(xiàng)目開始施工。對(duì)裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)追究違約責(zé)任。 4．簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》 在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》， 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： (1)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容； (2)裝飾裝修工程的實(shí)施期限； (3)允許施工的時(shí)間； (4)廢棄物的清運(yùn)與處置； (5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求； (6)禁止行為和注 意事項(xiàng)； (7)管理服務(wù)費(fèi)用； (8)違約責(zé)任； (9)其他需要約定的事項(xiàng)。 物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項(xiàng)填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，確保各項(xiàng)申請(qǐng)明確無(wú)誤，涉及專業(yè)部門 (如水、電、氣等 )、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目的，要求寫明地 點(diǎn)、位置或改變的程度及尺寸 (具體詳見附后的裝飾裝修申報(bào)登記表 )等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)裝修人或裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報(bào)核準(zhǔn)。物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。 (一 )流程示意圖 裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場(chǎng)。 物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報(bào)、登記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝飾裝修過(guò)程監(jiān)督檢查以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容上包括裝飾裝修流程設(shè)計(jì)、管理細(xì)則規(guī)定、過(guò)程控制和責(zé)任界定等方面。隨著人們審美情趣的不斷變化，物業(yè)裝修設(shè)計(jì)、施工、材料等的個(gè)性化程度越來(lái)越高。 (九 )其他注意事項(xiàng) 2020年元月 11日起不再集中辦理入住手續(xù)，逾期沒有辦理完入住手續(xù)的，可繼續(xù)到物業(yè)管理單位辦理。 (五 )環(huán)境布置 (1)彩燈、噴繪、招貼畫； (2)指示牌 (中英文 )； (3)辦事流程 (燈箱 )； (4)樣本表格； (5)廣播、背景音樂； (6)宣傳標(biāo)語(yǔ)； (7)隔離樁等。 三、入住操作實(shí)務(wù)案例 【案例】某住宅區(qū)入住方案。入住現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)迎賓、引導(dǎo)、辦事、財(cái)務(wù)、咨詢等各類人員，以方便業(yè)主的不同需要，保障現(xiàn)場(chǎng)秩序，解決各類問題。 (4)辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖，在顯 要位置張貼或擺放各類業(yè)主入住的標(biāo)牌標(biāo)識(shí)、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語(yǔ)、公告提示等，方便業(yè)主了解掌握，加快入住進(jìn)程。在 入住辦理期間，物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和相關(guān)部門應(yīng)集中辦公，形成一條龍式的流水作業(yè)，一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題，如辦理入住手續(xù)，開通電話、有線電視等。為避免入住工作的混亂，降低入住工作強(qiáng)度，在向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》時(shí)，應(yīng)明確告知其入住辦理時(shí)間，現(xiàn)場(chǎng)亦應(yīng)有明確標(biāo)識(shí)和提示，以便對(duì)業(yè)主入住進(jìn)行有效疏導(dǎo)和分流，確保入住工作的順利進(jìn)行。如現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)人員缺位，其他人員或機(jī)動(dòng)人員應(yīng)及時(shí)補(bǔ)位。由于業(yè)主普遍缺乏物業(yè)入住的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常會(huì)存在相關(guān)資料準(zhǔn)備不足和對(duì)物業(yè)入住管理等缺乏認(rèn)識(shí)的問題，加之業(yè)主入住又是短時(shí)間內(nèi)集中辦理的，工作的頻密度高、勞動(dòng)強(qiáng)度大，因此，一定要充分做好物業(yè)入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 (三 )驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙 (1)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗(yàn)收情況、購(gòu)房合同雙方在《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)； (2)向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄； (3)對(duì)于驗(yàn)收不合格的部分，物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進(jìn)行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。遇有二期工程施工或臨時(shí)施工情況，要進(jìn)行必要隔離，防止安全事故發(fā)生。 2．入住儀式策劃 為了提高小區(qū)整體形象，有效加強(qiáng)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，通常由物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)及小區(qū)實(shí)際情況，組織舉行入住儀式。一般而言，主要包括以下內(nèi)容： (1)歡迎辭； (2)小區(qū)概況； (3)物業(yè)管理公司以及項(xiàng)目管理單位 (處 )情況介紹； (4)《業(yè)主臨時(shí)公約》； (5)小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度； (6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等； (7)公共及康樂設(shè)施介紹； (8)服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話； (9)其他需要說(shuō)明的情況以及相關(guān)注意事項(xiàng)。 4．《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》 《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》是記錄業(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)。 (一 )資料準(zhǔn)備 1．《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說(shuō)明書》 2．《入住通知書》 《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。 入住時(shí)限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時(shí)間期限 ，當(dāng)新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)通過(guò)有效途徑或合理方法，如根據(jù)業(yè)主提供的通信方式，以電話、電報(bào)、信函、電子郵件等方式與業(yè)主聯(lián)系，或在上述聯(lián)系無(wú)效的情況下通過(guò)登報(bào)、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達(dá)物業(yè)入住信息，向業(yè)主適時(shí)發(fā)出入住通知，約定時(shí)間驗(yàn)收物業(yè)和辦理相關(guān)手續(xù)。 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 這種情況多出現(xiàn)于物業(yè)管理早期和前期介入較深，物業(yè)建設(shè)單位樓盤較多、人力資源不足，或物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位系上下級(jí)單位，以及其他建設(shè)單位 和物業(yè)管理單位協(xié)商認(rèn)為必要的情況等等。第一種形式是以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。 第一節(jié) 入住服務(wù)的內(nèi)容 一、入住服務(wù)的涵義 入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的 過(guò)程。 2．新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作包括哪些內(nèi)容？ 3．簡(jiǎn)述物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式。 (2)各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物 業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)主要方面： (1)對(duì)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋的完好程度； (2)各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用 (如業(yè)主拖欠 的物業(yè)服務(wù)費(fèi) )應(yīng)明確收取、支付方式； (3)確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單； (4)提出遺留問題的處理方案。 (3)物資財(cái)產(chǎn)。在進(jìn)行物業(yè)管理移交時(shí)，有可能會(huì)有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好協(xié)商，雙方達(dá)成共識(shí)。 資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。 (4)財(cái)務(wù)資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、 2020年物業(yè)管理師報(bào)考條件 水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物 業(yè)管理企業(yè)。移交的對(duì)象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單 (如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等 )。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交 物業(yè)管理工作的移交既涉及國(guó)家政策法規(guī)， 又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益，還直接影響到物業(yè)管理活動(dòng)能否正常進(jìn)行，因此，物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 (一 )物業(yè)資料情況 物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu) 在管理過(guò)程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。 第二節(jié) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，二者進(jìn)行承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)都有一定區(qū)別。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。在實(shí)際工作過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。 三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理 發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查 不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。 (二 )成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組 在簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，新的物業(yè)管理企業(yè)即應(yīng)組織力 量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗(yàn)方案。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤， 2020年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間 對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。 (一 )收集整理存在問題 (1)收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》； (2)對(duì) 《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； (3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。 3．檢測(cè)查驗(yàn) 檢測(cè)查驗(yàn)通過(guò)運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì) 檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。 建設(shè)單位無(wú)法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。 (二 )物業(yè)查驗(yàn)的方式 承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。 4．園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑。 二、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式 (一 )物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容 1．物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料： (1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； (2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； (3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； (4)物業(yè)管理所必需的其他資 料。 (1)與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn) 的日期、進(jìn)度安排； (2)要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料； (3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程如圖 51所示。物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對(duì)以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。但與此同時(shí)，物業(yè)空置率卻較高，管理費(fèi)收繳率低。 (3)新建物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備往